Bonus prima casa 2024, come funziona? Le regole dopo lo stop alle agevolazioni per i giovani

Anna Maria D’Andrea - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Il bonus prima casa consente di beneficiare di una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto dell’abitazione principale. Come funziona e quali sono i requisiti previsti? Tutte le regole del 2024, con lo stop alle agevolazioni per gli under 36

Bonus prima casa 2024, come funziona? Le regole dopo lo stop alle agevolazioni per i giovani

Il bonus prima casa consente, anche nel 2024, di accedere ad agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecarie a catastali dovute in caso di acquisto dell’abitazione principale.

Nel caso di acquisti da privati o da imprese che operano in esenzione IVA, l’imposta di registro passa dal 9 al 2 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura pari a 50 euro cadauna. Sono invece pari a 200 euro le imposte previste se la vendita è soggetta ad IVA e, in tal caso, l’aliquota applicata passa dal 10 al 4 per cento.

Fino al 31 dicembre 2023 è possibile per i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro beneficiare dell’esenzione totale delle imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale, agevolazione che non è stata al momento prorogata per il 2024.

In caso di rogito dal 1° gennaio del prossimo anno anche per i più giovani sarà quindi possibile accedere esclusivamente al bonus prima casa ordinario.

Soffermiamoci quindi su requisiti e regole per l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Bonus prima casa, come funziona? Le agevolazioni fiscali in caso di acquisto

Quando si deve comprare casa, uno degli aspetti più importanti da considerare riguarda le regole di tassazione e, in particolare, le imposte applicate alla compravendita.

L’imposta di registro applicata al prezzo della cessione è pari al 9 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastale sono dovute in misura pari a 50 euro cadauna. Per le vendite soggette ad IVA si applica l’aliquota del 10 per cento, mentre per le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applica l’importo fisso di 200 euro.

Su questi valori interviene il bonus prima casa, agevolazione che si applica in caso di acquisto dell’abitazione principale.

In tal caso, in presenza di tutti i requisiti previsti, le imposte dovute sono così modulate:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
    • imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento (anziché del 9 per cento), con un minimo di 1.000 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
    • imposta catastale fissa di 50 euro;
  • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
    • IVA ridotta al 4 per cento;
    • imposta di registro fissa di 200 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
    • imposta catastale fissa di 200 euro.

Di seguito una tabella di sintesi delle principali agevolazioni per gli acquirenti.

VenditoreImposte dovuteImporto
privato o impresa (nel caso di vendita esente da IVA) imposta di registro 2 per cento (con un minimo di 1.000 euro)
imposta ipotecaria 50 euro
imposta catastale 50 euro
impresa (con vendita soggetta a IVA) IVA 4 per cento
Imposta di registro 200 euro
Imposta ipotecaria 200 euro
Imposta catastale 200 euro

Oltre ai vantaggi appena richiamati, sono previste altre due agevolazioni in sede di dichiarazione dei redditi:

  • la detrazione IRPEF del 19 per cento e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
  • la detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Requisiti bonus prima casa 2024: i beneficiari

L’accesso al bonus prima casa nel 2024 è subordinato al possesso di specifici requisiti da parte dell’acquirente:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è avuto accesso alle agevolazioni oppure, in alternativa, provvedere alla vendita entro 12 mesi;
  • non essere proprietari di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto che rientra nell’agevolazione.
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Bonus prima casa 2024: per quali categorie di abitazioni spetta. Esclusi gli immobili di lusso

L’accesso alle agevolazioni prima casa 2024 è subordinato al rispetto anche di specifici requisiti oggettivi, che riguardano l’abitazione oggetto dell’acquisto.

Il bonus prima casa si applicasolo nel caso in cui gli immobili rientrino in una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2, abitazioni di tipo civile;
  • A/3, abitazioni di tipo economico;
  • A/4, abitazioni di tipo popolare;
  • A/5, abitazione di tipo ultra popolare;
  • A/6, abitazione di tipo rurale;
  • A/7, abitazioni in villini;
  • A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Oltre all’abitazione principale possono rientrare nelle agevolazioni anche le relative pertinenze, classificate sulla base delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, magazzini e locali di deposito;
  • C/6, rimesse e autorimesse;
  • C/7, tettoie chiuse o aperte.

È ammessa all’agevolazione una pertinenza per ciascuna categoria, destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, a patto che quest’ultima sia acquistata con il bonus prima casa.

Sono infine escluse le abitazioni che rientrano nelle rimanenti categorie catastali, ovvero:

  • A/1, abitazioni di tipo signorile;
  • A/8, abitazioni in ville;
  • A/9, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

Stop al bonus prima casa per gli under 36 nel 2024

La Legge di Bilancio 2023 ha prorogato fino al 31 dicembre il bonus prima casa per giovani under 36, agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis in caso di ISEE non superiore alla soglia di 40.000 euro.

A differenza delle agevolazioni previste in via ordinaria, il bonus per gli under 36 prevede fino alla fine del 2023 l’esonero totale dal versamento delle imposte di reigstro, ipotecarie e catastali, misura che tuttavia non sarà accessibile nel nuovo anno.

La Legge di Bilancio 2024 non ha infatti prorogato la misura, destinata quindi ad arrivare a naturale scadenza. Per i giovani che intendono acquistare casa bisognerà pertanto considerare le agevolazioni previste per la generalità dei contribuenti.

Bonus prima casa 2024: 18 mesi per il trasferimento della residenza

Dopo aver esaminato quali sono i requisiti da rispettare per l’accesso alle agevolazioni, passiamo ora agli adempimenti e alle azioni necessarie per mantenere il bonus prima casa 2024.

Per prima cosa, come già evidenziato, l’immobile acquista deve essere situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente è residente.

Ciò significa che, nel caso in cui la residenza sia altrove, la stessa dovrà essere trasferita entro 18 mesi dall’acquisto.

La procedura può essere effettuata online, grazie al servizio dell’Anagrafe Nazionale Popolazione Residente (ANPR).

La data del cambio di residenza è stabilita nel giorno in cui è stata presentata la dichiarazione di trasferimento, quindi nel giorno in cui viene completata la procedura online.

Ci sono alcuni casi in cui non è necessario il trasferimento della residenza. Si può beneficiare delle agevolazioni senza trasferimento della residenza se la casa acquistata si trovi:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale. L’immobile deve risultare “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano all’estero.

È escluso dall’obbligo anche il personale delle Forze Armate e di Polizia.

In merito al cambio di residenza è opportuno precisare un ultimo aspetto.

La residenza deve essere trasferita entro 18 mesi per ottenere l’accesso all’agevolazione ma per il periodo precedente al cambio di residenza si dovrà corrispondere l’IMU sulla casa acquistata, che non risulterà “prima casa” fino al trasferimento di residenza.

Bonus prima casa 2024: riacquisto della casa entro un anno dalla vendita

Si può accedere al bonus prima casa per l’acquisto di un solo immobile.

I contribuenti che già sono proprietari di un’abitazione possono comunque accedere all’agevolazione, a condizione di rispettare il requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

L’impegno ad effettuare la vendita entro l’anno deve essere inserito nell’atto di acquisto, ovvero la compravendita, l’atto di donazione o la dichiarazione di successione.

Qualora non fosse rispettata tale condizione il contribuente sarà chiamato a pagare:

  • le maggiori imposte dovute;
  • una sanzione del 30 per cento.

Nella tabella di riepilogo sono riportati i requisiti da rispettare.

Vecchia casa acquistatasede della vecchia casaimposte agevolate sul nuovo acquisto
con agevolazioni sulla prima casa stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi Comune del territorio nazionale SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione
senza agevolazioni sulla prima casa stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
Comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari

Revoca bonus e recupero delle imposte

Ci sono determinate circostanze in cui il bonus prima casa può essere revocato dall’Agenzia delle Entrate.

La decadenza dalle agevolazioni si verifica nei seguenti casi:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

In merito al trasferimento entro 18 mesi, la Cassazione ha ribadito l’importanza di rispettare il termine stabilito anche se la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In tal caso sarà necessario trasferirsi in un altro immobile ubicato nello stesso Comune.

Nel caso di decadenza dal beneficio:

  • sarà dovuta, oltre alla differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30 per cento delle imposte e il pagamento degli interessi di mora;
  • nei casi di cessione soggetta a IVA si dovrà invece pagare la differenza d’imposta non versata e, ugualmente, una sanzione pari al 30 per cento della differenza, oltre al pagamento degli interessi di mora.

Agevolazioni acquisto casa: la guida delle Entrate e le domande più frequenti

Passati in rassegna gli aspetti più rilevanti del bonus prima casa, si segnala che l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione un’apposita guida, aggiornata allo scorso mese di gennaio.

Il documento è un agile strumento di circa 40 pagine, che richiama diversi aspetti sul calcolo delle imposte dovute e sulle agevolazioni in vigore.

Nella parte finale del documento sono raccolte le FAQ, le domande più frequenti e le relative risposte.

Chi fosse interessato ad approfondire il tema, può consultare direttamente la versione integrale del documento messo a disposizione dall’Amministrazione fiananziaria.

Agenzia delle Entrate - Guida aggiornata a gennaio 2023
L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali.

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