Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Le imposte di registro, ipotecarie e catastalI sono le tre principali tipologie di tributo dovute in sede di acquisto di immobili e che interessano anche le operazioni di affitto.

Dal punto di vista generale, l’imposta di registro è disciplinata dal DPR n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro) e ha il fine di garantire un’entrata fiscale e di remunerare lo Stato per il servizio offerto ai privati. È dovuta per la registrazione di atti e contratti.

L’imposta ipotecaria è un tributo indiretto dovuto in occasione di formalità di trascrizione, iscrizioni, rinnovazioni, cancellazioni e annotazioni eseguite nei pubblici registri immobiliari, in caso di cessioni immobiliari, successioni, donazioni o quando vengono costituite delle ipoteche o diritti reali di godimento.

L’imposta catastale è, invece, dovuta ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.).

La normativa di riferimento delle imposte ipotecarie e catastali è contenuta nel Decreto Legislativo n. 347/1990.

Imposta ipotecaria, quando e chi paga

Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari in dipendenza di cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche o di diritti reali (usufrutto ecc.) costituiscono il presupposto per l’applicazione dell’imposta ipotecaria.

Non sono soggette all’imposta ipotecaria:

• le formalità eseguite nell’interesse dello Stato e quelle relative ai trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni;
• le formalità in favore di enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità (ad es. assistenza, ricerca scientifica, educazione), di Onlus e di fondazioni bancarie.

Dal 1° marzo 1998 sono esenti dall’imposta ipotecaria anche le operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore di Comuni. L’esenzione riguarda anche gli atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

Gli obblighi relativi alle imposte in questione ricadono sui soggetti che chiedono le formalità.

In altre parole, i soggetti obbligati danno luogo all’applicazione dell’imposta ipotecaria, e i pubblici ufficiali sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità.

Inoltre, sono solidalmente tenuti coloro nel cui interesse è richiesta la formalità.

Quanto si paga

Per i trasferimenti a titolo oneroso, l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura fissa di 200 euro.

Per quel che riguarda le trascrizioni, la base imponibile dell’imposta ipotecaria per le trascrizioni è commisurata all’imponibile determinato ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni.

Nel caso di iscrizione o rinnovazione di ipoteca, e sulle relative annotazioni, l’imposta ipotecaria è dovuta sull’ammontare del credito per cui l’ipoteca è iscritta. La somma in questione comprende gli interessi e gli accessori.

In caso di restrizione di ipoteca si assume il minor valore fra quello del credito garantito e quello degli immobili (o parti di immobili) liberati, determinato secondo le norme dettate per l’imposta di registro.

L’imponibile di un immobile facente parte dei beni aziendali, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, è costituito dal valore venale al lordo di eventuali oneri o passività gravanti sullo stesso.

Attualmente per i trasferimenti immobiliari soggetti a imposta di registro proporzionale è in genere prevista l’aliquota del 2 per cento.

Per gli atti soggetti a IVA, invece, l’imposta è sempre fissa ed è pari a 200 euro.

L’imposta catastale: gli elementi principali

L’imposta catastale deve essere corrisposta sulle volture seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali.

I casi di esenzione sono gli stessi previsti ai fini dell’imposta ipotecaria:

• formalità eseguite nell’interesse dello Stato;
• trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni, enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità;
• operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore di Comuni;
• atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

Sono gli stessi anche i soggetti obbligati al pagamento: l’imposta catastale è dovuta da chi richiede le formalità indicate. Inoltre rientrano tra i soggetti obbligati i pubblici ufficiali tenuti al pagamento dell’imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità.

Quanto si paga

L’imposta catastale è dovuta nella misura dell’1 per cento del valore degli immobili o dei diritti reali immobiliari accertato agli effetti delle imposte di registro o di successione e donazione (base imponibile).

Nei seguenti casi previsti dalla legge l’imposta e dovuta nella misura fissa 200 euro:

• atti soggetti a IVA;
• fusioni, scissioni e trasformazioni di società;
• conferimenti di aziende;
• regolarizzazione di società di fatto ereditate entro un anno dall’apertura della successione;
• trasferimenti di prime abitazioni non di lusso;
• atti che non importano il trasferimento di immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari.

L’imposta di registro: quando si paga

L’imposta di registro è dovuta per gli atti soggetti a registrazione:

• gli atti formati per iscritto nel territorio dello Stato;
• gli atti formati all’estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione/trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia, nonché quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto degli stessi;
• i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite);
• i contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione/ trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite).

Non è invece dovuta per gli atti indicati nella tabella allegata al Dpr n. 131/1986, fra cui:

• quelli formati per l’applicazione, la riduzione, la liquidazione, la riscossione, la rateazione e il rimborso di imposte e tasse;
• quelli per la formazione del catasto dei terreni e dei fabbricati, i contratti di lavoro subordinati;
• gli atti di natura traslativa o dichiarativa che hanno per oggetto veicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico (PRA).

Si tratta di tributo con duplice valenza sia di tassa che di imposta:

• si può considerare una tassa quando ad essa è legata l’erogazione di un servizio della pubblica amministrazione;
• è un’imposta quando è dovuta al momento della registrazione degli atti presso l’Agenzia delle Entrate ed il suo valore è determinato in proporzione al valore economico dell’atto registrato.

L’imposta di registro sulle locazioni

Uno dei casi tipici in cui è dovuta l’imposta di registro è quello delle locazioni: il contratto, per avere efficacia verso terzi, deve necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di affitto, mediante modello RLI da presentare all’Agenzia delle Entrate.

In sede di registrazione è dovuta:

• l’imposta di bollo, dal valore di 16 euro ogni quattro facciate del contratto o comunque ogni 100 righe
• l’imposta di registro, dal valore variabile a seconda del tipo di immobile locato.

Quanto si paga per la registrazione dei contratti d’affitto

Il pagamento dell’imposta di registro, per la prima annualità, non può avere un valore inferiore a 67 euro; per i contratti a canone concordato, per gli immobili situati in zone ad alta intensità abitativa, l’imposta verrà calcolata sulla base imponibile diminuita del 30 per cento.

Per i contratti di locazione pluriennali, il pagamento può avvenire sia in un’unica soluzione, anticipandolo per tutte le annualità, che annualmente entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se si opta per la soluzione anticipata si ha diritto ad una detrazione di imposta pari alla metà del tasso di interesse legale in corso (0,50 per cento) moltiplicato per il numero delle annualità.

Imposta di registro anche in caso di cessioni, risoluzione o proroga

In caso di cessione, risoluzione o proroga locazioni di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro si calcola nella misura fissa di 67 euro.

In questi casi va versata entro 30 giorni dall’evento modificativo del contratto e entro i successivi 20 giorni va presentato il pagamento all’ufficio territoriale presso cui il contratto è stato registrato.

Per gli eventi modificativi dei contratti di locazione di immobili non urbani, l’imposta si applica nella misura del 2 per cento; per i fondi rustici si applica lo 0,50 per cento all’importo dei canoni ancora dovuti.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della prima casa

Ad oggi sono presenti impostanti agevolazioni in termini di versamenti di imposte ipotecarie, catastali oltre che di registro, nel caso di acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale.

Possiamo distinguere diverse situazioni:

• acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale da privato;
• acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale da ditta costruttrice.

Nel rispetto dei requisiti per l’accesso al bonus prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa, che vende in esenzione IVA sono dovute le seguenti imposta:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento (anziché del 9 per cento), con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da corrispondere sono:

• IVA ridotta al 4 per cento;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

I requisiti per le agevolazioni “prima casa”

Per accedere alle agevolazioni in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale in caso di acquisto dell’abitazione principale è necessario rispettare determinati requisiti.

In particolare l’acquirente:

• non deve possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è avuto accesso alle agevolazioni oppure, in alternativa, provvedere alla vendita entro 12 mesi;
• non deve essere proprietario di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• deve essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto che rientra nell’agevolazione;
• non deve essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di un altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Ci sono, inoltre, determinate condizioni che devono essere valutate in relazione all’abitazione oggetto di affitto.

Nel rispetto dei requisiti oggettivi, l’agevolazione prima casa è prevista esclusivamente per gli immobili che rientrino in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2, abitazioni di tipo civile;
• A/3, abitazioni di tipo economico;
• A/4, abitazioni di tipo popolare;
• A/5, abitazione di tipo ultra popolare;
• A/6, abitazione di tipo rurale;
• A/7, abitazioni in villini;
• A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

L’agevolazione è prevista anche per le pertinenze, in questo caso inserite nelle seguenti categorie catastali:

• C/2, magazzini e locali di deposito;
• C/6, rimesse e autorimesse;
• C/7, tettoie chiuse o aperte.

Non permettono l’accesso alle agevolazioni gli immobili accatastati come:

• A/1, abitazioni di tipo signorile;
• A/8, abitazioni in ville;
• A/9, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

L’agevolazione spetta per una sola pertinenza, destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, per ciascuna categoria. Anche tale pertinenza deve essere acquistata con il bonus prima casa.