Bonus prima casa 2020, come funziona: requisiti, agevolazioni e novità

Anna Maria D’Andrea - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Bonus prima casa 2020: come funziona? Guida completa a requisiti, agevolazioni previste e novità. Dallo sconto sulle imposte fino all'applicazione dell'IVA ridotta, analizziamo quali sono i vantaggi fiscali riconosciuti a chi compra l'abitazione principale.

Bonus prima casa 2020, come funziona: requisiti, agevolazioni e novità

Bonus prima casa 2020: come funziona? Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale consistono in una riduzione importante delle imposte dovute.

Per accedere alle agevolazioni previste, chi compra la prima casa deve rispettare determinati requisiti, che vanno dai tempi per il trasferimento della residenza fino alla tipologia di abitazione acquistata.

Il bonus prima casa 2020 è recentemente stato interessato da alcune importanti novità: in considerazione dell’emergenza derivante dalla diffusione del coronavirus, sono sospesi i termini per ottenere i requisiti richiesti per le agevolazioni fiscali, dal 23 febbraio e fino al 31 dicembre 2020.

Scendiamo quindi nel dettaglio e vediamo punto per punto come funziona e chi può accedere al bonus prima casa 2020, analizzando requisiti e regole per beneficiare della riduzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA.

Bonus prima casa 2020: agevolazioni fiscali l’acquisto dell’abitazione principale

Per spiegare come funziona il bonus prima casa 2020 vediamo subito quali sono le agevolazioni fiscali riconosciute:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolta ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro. In base a quanto stabilito, il bonus prima casa per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Bonus prima casa 2020: schema riepilogativo delle agevolazioni previste

VENDITOREIMPOSTE DOVUTEImporto
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 2% (con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 4%
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

Accanto alla riduzione delle imposte dovute, chi acquista un’abitazione può accedere, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi:

  • alla detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
  • alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Requisiti bonus prima casa 2020: le regole per accedere alle agevolazioni fiscali

Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2020 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Analizziamo punto per punto i requisiti necessari.

Bonus prima casa 2020 nel Comune di residenza o obbligo di trasferimento

Per beneficiare del bonus prima casa l’abitazione acquistata deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente è residente.

Se la residenza è altrove, è necessario trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto e nell’atto di acquisto bisognerà dichiarare di voler effettuare il cambio di residenza.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.

Non sempre è necessario spostare la residenza per beneficiare delle agevolazioni.
Come sopra anticipato, non è necessario il trasferimento qualora la casa acquistata con i benefici nel 2020 si trovi:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Inoltre, non è obbligato al trasferimento il personale delle Forze Armate e di Polizia.

Bonus prima casa 2020: vendita e riacquisto entro 12 mesi

Il bonus prima casa 2020 spetta anche ai contribuenti che già hanno un’abitazione di proprietà, a patto di rispettare il requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di acquisto (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Se questo non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30% (sanabile con ravvedimento operoso).

Ecco come usufruire del bonus prima casa 2020 su un nuovo acquisto quando si è già proprietari di un’abitazione acquistata con o senza le agevolazioni:

VECCHIA CASA ACQUISTATAUBICAZIONE DELLA VECCHIA CASAIMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO
CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi comune del territorio nazionale SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione
SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari

Bonus prima casa 2020: per quali tipologie di abitazioni spettano le agevolazioni fiscali

Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa 2020 è importante che anche l’abitazione acquistata rispetti specifici requisiti.

La legge prevede infatti che il bonus prima casa spetti esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione “prima casa”.

Il bonus prima casa non spetta, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus anche per la seconda casa: in quali casi

Come sopra anticipato, sebbene la normativa di riferimento non abbia subito modifiche nel corso degli anni, è stata la Giurisprudenza ad estendere il bonus anche per l’acquisto della seconda casa, a specifiche condizioni.

Con una sentenza della Corte di Cassazione del 2 febbraio 2018 è stato ritenuto legittimo l’accesso al bonus anche per la seconda casa nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore.

Si tratta ad esempio dei casi di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia o di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in affitto e che quindi non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico (come disposto dalla Cassazione con successiva sentenza del 27 luglio 2018).

Anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha chiarito un’importante novità: il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma in seguito dichiarato inagibile.

Un chiarimento molto importante e che, nel caso specifico, si inserisce nelle importanti agevolazioni fiscali riconosciute ai possessori di case danneggiate dal terremoto.

In ogni caso è ormai riconosciuto sia dalla giurisprudenza che dalle regole ufficiali delle Entrate che è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi, anche se la casa è ancora in corso di costruzione.

In caso contrario il bonus prima casa potrà essere revocato.

Revoca bonus prima casa e recupero imposte

Ci sono specifiche situazioni nelle quali l’Agenzia delle Entrate può scegliere di revocare il bonus prima casa.

Chi ha comprato l’abitazione beneficiando delle agevolazioni fiscali decade dalle agevolazioni fiscali riconosciute in sede di acquisto dell’immobile:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

Proprio in merito al trasferimento entro 18 mesi e come precedentemente anticipato, la Cassazione ha ribadito l’importanza di rispettare il termine stabilito anche qualora la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In questo caso bisognerà trasferirsi in un altro immobile.

In caso di decadenza dal beneficio del bonus prima casa 2020:

  • è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
  • se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Bonus prima casa: termini sospesi fino al 31 dicembre 2020

In apertura abbiamo accennato alla novità per il bonus prima casa prevista dal Decreto Liquidità. In considerazione dell’emergenza sanitaria e dalla difficoltà oggettiva a rispettare le scadenze per la fruizione delle agevolazione, sono sospesi dal 23 febbraio e fino al 31 dicembre 2020 i termini per:

  • trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata (18 mesi);
  • acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall’acquisto (12 mesi);
  • rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione (12 mesi);
  • acquistare una prima casa dopo aver venduto la precedente e ottenere il credito pari alle imposte pagate (12 mesi).

La sospensione si applica a tutti i contribuenti beneficiari del bonus prima casa. I termini ordinari inizieranno a decorrere nuovamente dal 1° gennaio 2021.

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