L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

Alessio Mauro - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Prima casa ed abitazione principale sono spesso usati come sinonimi ma esprimono concetti diversi: nella fiscalità immobiliare, dall'IMU alle imposte di registro, ipotecarie, assumono significati diversi. E, come dimostra la sentenza numero 209 del 2022 della Corte Costituzionale, le definizioni si evolvono con i tempi.

L'importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

Prima casa e abitazione principale nel linguaggio parlato spesso vengono usati come sinonimi, ma bisogna considerare che c’è tra i due concetti un’importante differenza: l’utilizzo come dimora abituale è l’elemento di discrimine.

Nella normativa fiscale, infatti, il riferimento alla prima o alla seconda locuzione si traduce in requisiti e regole diverse per l’accesso alle agevolazioni fiscali.

È importante, infine, sottolineare che le definizioni si evolvono con i tempi: a dimostrarlo è la sentenza della Corte Costituzionale numero 209 del 13 ottobre 2022 che ridefinendo il concetto di abitazione principale ha dichiarato illegittimo il perimetro di regole alla base dell’esenzione IMU per i coniugi “in quanto strutturato in modo da penalizzare coloro che (...) decidono di unirsi in matrimonio o di costituire una unione civile”.

L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

A definire i confini del concetto di prima casa è il Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, DPR numero 131 del 1986, che stabilisce le caratteristiche da rispettare per accedere alle agevolazioni previste, ovvero:

  • in caso di acquisti da un privato, un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro;
  • in caso di acquisto da un’impresa, un’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% invece che al 10% e imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

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Per poter versare le imposte in misura ridotta è necessario poter definire l’immobile come prima casa e quindi rispettare le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima annessa al D.P.R. 131/86:

  • l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato deve essere resa nell’atto di acquisto;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con agevolazione prima casa.

Si evince, dunque, che tra i vari requisiti per l’accesso ai benefici, la norma richiede di stabilire la propria residenza nel comune in cui si trova quella che viene definita come la prima casa.

L’importante differenza tra prima casa ed abitazione principale ai fini fiscali

Da qui emerge una differenza fondamentale con il concetto di abitazione principale.

Nel caso in cui, come per l’accesso all’esenzione IMU, la normativa richieda che l’immobile sia adibito ad abitazione principale non basta che il contribuente vi abbia semplicemente stabilito la residenza, ma è necessario che rappresenti il luogo della dimora abituale.

Si tratta di un requisito evidenziato, ad esempio, dall’articolo 10 comma 3-bis del TUIR e, al contrario, non richiesto nel DPR numero 131 del 1986 che regola le agevolazioni sulla prima casa.

Una definizione di abitazione principale è contenuta anche nella Legge di Bilancio 2020 nel punto in cui viene ridisegnata l’IMU:

“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Il passaggio ripreso dall’articolo 13, comma 2, quarto periodo, del decreto-legge n. 201/2011, però, è finito sotto la lente di ingrandimento della Corte Costituzionale che, con la sentenza numero 209 del 13 ottobre 2022, lo ha definito illegittimo: deve considerarsi superata la necessità di rispettare il duplice requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale non solo per il possessore ma anche per il suo nucleo familiare e l’esclusione di altri immobili dal perimetro delle agevolazioni.

Dal punto di vista pratico, quindi, ai fini IMU dovrà essere garantita una doppia esenzione per i coniugi con residenze in abitazioni differenti, sia se situate nello stesso comune che in comuni diversi.

La posizione della Corte Costituzionale nasce anche dalla necessità di adeguare le definizioni della normativa fiscale all’attualità. Nel testo si legge della sentenza si legge:

“In un contesto come quello attuale, infatti, caratterizzato dall’aumento della mobilità nel mercato del lavoro, dallo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici, dall’evoluzione dei costumi, è sempre meno rara l’ipotesi che persone unite in matrimonio o unione civile concordino di vivere in luoghi diversi, ricongiungendosi periodicamente, ad esempio nel fine settimana, rimanendo nell’ambito di una comunione materiale e spirituale.”

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