Cedolare secca anche per le srl?

Rosy D’Elia - Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca, possono accedervi anche le srl? Se per quanto riguarda i locali commerciali la risposta è univoca, lo stesso non accade per la locazione di immobili abitativi. C'è contrasto tra la posizione dell'Agenzia delle Entrate e quella delle Commissioni Tributarie territoriali.

Cedolare secca anche per le srl?

Cedolare secca, si può usufruire della tassazione sostitutiva del 10 o del 21 per cento anche se l’affittuario è una srl? Per quanto riguarda i locali commerciali classificati con la categoria catastale C1 la risposta è positiva e univoca. Ma lo stesso non accade per la locazione di immobili abitativi, sul punto la posizione dell’Agenzia delle Entrate, ribadita anche nell’ultima risoluzione in materia del 17 maggio 2019, contrasta con le decisioni delle Commissioni Tributarie Regionali.

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto un’importante novità per il binomio cedolare secca-srl: la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ad aliquota variabile Irpef, alle addizionali, all’imposta di registro e all’imposta di bollo, è stata estesa anche agli immobili commerciali.

Cedolare secca anche per le srl in caso di locali commerciali

Fino al 2018 si poteva usufruire della cedolare secca solo per le locazioni di immobili delle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10, e relative pertinenze, dati in locazione con finalità abitative, mentre l’opzione era preclusa per immobili usati come ufficio o destinati a un uso promiscuo. Restavano fuori, dunque, le attività commerciali.

Ma la novità introdotta con Legge di Bilancio 2019, al comma 59 dell’articolo 1, ha esteso il campo di applicazione della cedolare secca anche a botteghe e negozi destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti e ha abbattuto in parte questa barriera. Nel testo si legge:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Nel caso delle locazioni di immobili che rientrano nella categoria catastale C/1, le srl possono essere coinvolte, come affittuarie, nel contratto di locazione e lo spazio può essere destinato ad attività commerciali. Sarebbe inverosimile pensare il contrario. La stessa Agenzia delle Entrate lo ha confermato con la risoluzione numero 50 del 17 maggio 2019.

Nulla cambia, invece, per il locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che per usufruire della tassazione sostitutiva deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca anche per le srl? Resta il punto interrogativo sugli immobili abitativi

Ma se c’è una risposta univoca e affermativa sulla possibilità di concedere in locazione un immobile della categoria C1 a una srl applicando la cedolare secca, lo stesso non accade per quanto riguarda gli spazi da destinare esclusivamente a finalità abitative.

Con la risoluzione numero 50 del 2019, l’Agenzia delle Entrate mette in chiaro la sua posizione sulla nuova versione della tassazione sostitutiva e punta i piedi sulla “vecchia cedolare secca” ribadendo che anche il conduttore deve essere necessariamente una persona fisica.

Nel testo si legge:

“Come ha avuto modo di chiarire questa amministrazione con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, per l’applicazione della cedolare secca occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni”.

Si tratta di una posizione tutt’altro che acclarata. Sul punto, infatti, la posizione dell’Agenzia delle Entrate fa contrasto con quella delle Commissioni Tributarie territoriali, che più volte si sono espresse a favore dell’applicazione della cedolare secca per contratti che rispettano le finalità abitative e vedono coinvolte srl come affittuarie dei locali.

L’esempio più recente è la sentenza numero 825/1/2019 della Commissione Tributaria di Bari, che riconosce a un privato la possibilità di affittare, applicando la tassazione sostitutiva, il proprio immobile a una srl, che intende usarlo per finalità abitative.

Secondo l’interpretazione della legge, è il locatore che, per usufruire della cedolare secca, deve essere una persona fisica e non il conduttore: questo è il punto su cui pone l’accento la Commissione Tributaria Provinciale di Bari.

Negli ultimi anni, dalla Lombardia alla Puglia passando per l’Umbria, in più occasioni sono emerse divergenze con l’Agenzia delle Entrate sulla possibilità che una srl riceva in affitto un immobile con finalità abitative da un privato.

Nonostante ciò, l’Agenzia delle Entrate non accenna a fare un passo indietro e sulla questione, per conduttori e locatori, non esiste una risposta certa e immediata.

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