Cedolare secca: chi invia la raccomandata per gli affitti con più locatori? Regole, condizioni e casi in cui è obbligatoria la comunicazione all'inquilino
su
Nella gestione dei contratti d’affitto, le regole relative all’applicazione della cedolare secca sollevano spesso dubbi e portano al rischio di errori.
Uno dei temi sul quale è necessario prestare attenzione riguarda la gestione del regime della flat tax sugli affitti in presenza di più locatori.
Mettiamo il caso di due coniugi, entrambi intestatari di un immobile locato con regime ordinario, che decidano di passare alla cedolare secca in sede di rinnovo o proroga annuale.
Sorge spontanea la domanda: è necessario inviare due distinte raccomandate all’inquilino o ne basta una sola firmata da entrambi? E la comunicazione è sempre obbligatoria?
Facciamo chiarezza sulla procedura corretta.
Più locatori, basta un’unica comunicazione per la cedolare secca
Prendiamo come esempio il caso di due coniugi, ambedue intestatari di un appartamento e relativo garage dato in locazione.
Nel contratto di affitto, stipulato inizialmente in regime a tassazione ordinaria, sono indicati come locatori sia il marito che la moglie, i quali intendono optare in sede di rinnovo annuale per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca, non prevista nella forma originale del contratto.
In tal caso chi dovrà inviare la raccomandata?
Vale la pena specificare sin da subito che quando l’immobile appartiene a più proprietari e si intende esercitare l’opzione per la cedolare secca in un momento successivo, è sufficiente inviare un’unica raccomandata A/R (o PEC) all’inquilino.
Nella comunicazione dovranno essere chiaramente indicati:
- i dati di entrambi i locatori;
- la volontà manifestata da ciascuno (o da entrambi) di aderire al regime della cedolare secca;
- la formale rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone (inclusa la variazione ISTAT) per il periodo di durata dell’opzione.
Si specifica che l’opzione per la cedolare secca ha natura individuale.
Ciascun locatore può scegliere autonomamente se aderire al regime sostitutivo o restare in regime ordinario per la propria quota di possesso.
Come indicato però nella circolare n. 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate, la scelta della cedolare secca da parte di uno solo dei locatori comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, compresi quelli legati alle variazioni ISTAT.
Cedolare secca: quando è obbligatorio l’invio della raccomandata
Anche quando i locatori del contratto sono due, per l’applicazione del regime della cedolare secca affitti in sede di rinnovo sarà sufficiente l’invio di un’unica raccomandata.
Tuttavia, tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (si veda anche la circolare del 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9):
La comunicazione non è obbligatoria se la rinuncia all’aumento del canone è già espressamente prevista in una clausola del contratto di locazione originale, a patto di inserire e sottoscrivere l’opzione nel modello RLI.
In questi casi, la raccomandata si considera assorbita e il locatore non deve effettuare alcun adempimento aggiuntivo verso il conduttore.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Cedolare secca, chi invia la raccomandata nel caso di più locatori?
