Contratto a canone concordato: requisiti, come funziona e agevolazioni

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Contratto a canone concordato: quando può essere utilizzato? Conveniente dal punto di vista fiscale grazie alla cedolare secca e alle ulteriori agevolazioni fiscali previste, vediamo di seguito i requisiti e come funziona, con un focus sulle ultime novità introdotte dal decreto Semplificazioni n. 73/2022.

Contratto a canone concordato: requisiti, come funziona e agevolazioni

Il contratto a canone concordato consente sia all’inquilino che al proprietario dell’immobile di accedere ad una serie di importanti agevolazioni fiscali.

Dalla cedolare secca alla riduzione dell’IMU, con la stipula di un contratto d’affitto con la formula dell’equo canone si applicano regole specifiche in materia di imposte.

Diventa pertanto utile capire quando si utilizza, come funziona e quali sono i requisiti da rispettare.

Partiamo dal ricordare che ai contratti a canone concordato si applica, in specifici casi, la cedolare secca del 10 per cento, il regime di tassazione sostitutivo IRPEF che, per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21 per cento.

La cedolare secca è soltanto una delle agevolazioni previste, alla quale si affianca la possibilità di beneficiare della riduzione dell’IMU.

Analizziamo quindi tutte le regole previste per i contratti di affitto a canone concordato.

Contratto a canone concordato: requisiti e come funziona

È la legge n. 431/1998 a spiegare come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali.

L’articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Tra i requisiti previsti c’è anche la durata: i contratti a canone concordato prevedono la formula 3+2 e, a seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni della locazioni ovvero la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

Cosa significa canone concordato

Tra i dubbi più frequenti per tale tipologia di contratto vi è la definizione di cosa significa la locuzione canone concordato.

Il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.

Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile, così come altri elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..) dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.

Per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che ai fini di beneficiare della agevolazioni fiscali previste, sarà necessario richiedere alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione.

Tale documento serve per certificare che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale e che quindi rispetta i requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste.

Attestazione per il contratto a canone concordato valida più volte: le novità del DL Semplificazioni

In merito all’attestazione necessaria per i contratti non assistiti, il decreto Semplificazioni n. 73/2022 ha introdotto un’importante novità.

L’attestazione per il contratto a canone concordato viene estesa a tutti i contratti stipulati successivamente al suo rilascio purché mantengano lo stesso contenuto di quello per cui è stata rilasciata in relazione alle caratteristiche specifiche dell’immobile (superficie, balconi, terrazze, ascensore, ecc.).

Fino alla modifica delle caratteristiche dell’immobile o dell’accordo territoriale, l’attestazione rilasciata potrà quindi essere utilizzata per beneficiare delle agevolazioni legate ai contratti a canone concordato.

Agevolazioni fiscali, dalla cedolare secca alla riduzione IMU e TASI

Sono le agevolazioni fiscali a rendere particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato.

Per questa tipologia di contratti, è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10 per cento, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di bollo o di registro.

Le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche in caso di scelta di permanenza nel regime IRPEF. In tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30 per cento. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2 per cento è pari al 70 per cento.

Per quel che riguarda l’IMU sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:

  • la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25 per cento;
  • la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Cedolare secca del 10 per cento sui contratti a canone concordato: i requisiti

È il caso di approfondire ulteriormente circa i requisiti per l’esercizio dell’opzione di tassazione con cedolare secca al 10 per cento.

L’importante agevolazione fiscale si applica nel rispetto dei seguenti requisiti generali:

  • sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A - esclusa A\10)
  • l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto;
  • è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Per quel che riguarda poi nello specifico l’immobile, è necessario che questi sia ubicato in comuni ad alta tensione abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.

Agevolazioni fiscali anche per gli inquilini

Il contratto a canone concordato si presenta particolarmente vantaggioso anche per gli inquilini che, oltre a poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi calmierati, possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:

  • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Si ricorda che le regole sulla detrazione dell’affitto sono differenti in base alla tipologia di contratto, età e reddito dichiarato ai fini Irpef.

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