Bonus ristrutturazioni 2026: come funziona? Beneficiari e lavori ammessi in detrazione

Il bonus ristrutturazioni resta operativo anche per il 2026.

Si tratta di una delle principali forme di agevolazione fiscale per chi intende ristrutturare casa ed è quindi bene soffermarsi su quali sono i lavori ammessi in detrazione e sulle regole specifiche da considerare.

Per comprendere al meglio come funziona è però bene partire dalle definizioni: il bonus per le ristrutturazioni è una detrazione fiscale di valore pari al 50 per cento per i lavori sulle prime case, che scende al 36 per cento sulle seconde case. In ambedue i casi l’importo massimo di spesa detraibile è pari a 96.000 euro e lo sconto fiscale si recupera in dichiarazione dei redditi, ripartito in 10 rate.

Già dallo scorso anno la detrazione fiscale segue un doppio binario ed è differenziata per le prime e le seconde case. La Legge di Bilancio 2026 conferma le regole in campo per un’ulteriore annualità, rinviando al 2027 il taglio al 36-30 per cento.

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Dopo una panoramica generale, è bene scendere nel dettaglio e analizzare punto per punto chi può accedere al bonus ristrutturazione, come e per quali tipologie di spese.

Bonus ristrutturazioni: cos’è e come funziona

Il patrimonio immobiliare italiano è figlio del “boom economico” degli anni ’60. Molte case sono quindi vecchie e secondo i dati Eurostat quasi il 54 per cento degli edifici è stato costruito prima del 1970.

Che il bonus ristrutturazioni sia una delle agevolazioni fiscali di maggiore appeal non è quindi una sorpresa, ma in pochi sanno davvero di cosa si tratta e soprattutto come funziona.

Dal punto di vista pratico, rappresenta una delle detrazioni in ambito edilizio. In parole semplici, si tratta di uno sconto fiscale riconosciuto a chi effettua lavori di ristrutturazione in casa, che agisce sull’IRPEF e che può essere richiesto e ottenuto mediante la dichiarazione dei redditi.

Introdotto dal 1997, negli anni ha subito diverse modifiche e, ad ultimo, con la Legge di Bilancio 2025 è stata stabilita una corsia doppia per i lavori sulle prime case e sugli immobili diversi.

In particolare, già dallo scorso anno così come per il 2026, il bonus ristrutturazioni è pari al:

• 50 per cento per i lavori sulla prima casa;
• 36 per cento per i lavori sugli altri immobili.

In ambedue i casi non cambia il limite di spesa, pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Bonus più alto sulla prima casa: cosa si intende per abitazione principale

L’introduzione di un canale differenziato per le detrazioni ha portato alla necessità di specifici chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. In particolare, la circolare n. 8/E/2025 ha fornito una definizione accurata del concetto di prima casa ai fini dei bonus edilizi.

La maggiorazione del bonus ristrutturazione al 50 per cento spetta nello specifico a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Quando si parla di prima casa non bisogna quindi sbagliare: non si fa riferimento all’unica abitazione di proprietà, ma di quella in cui si vive in maniera abituale.

Non si tratta quindi della prima e unica casa di proprietà, ma di quella in cui si vive effettivamente, in maniera abituale, o in cui vivono i propri familiari.

Nello specifico, bisogna far riferimento alla definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR:

“per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.”

Si tratta quindi della casa in cui si vive effettivamente. Se quindi si è proprietari di un solo immobile, ma la residenza effettiva è fissata in un appartamento diverso preso in affitto, il bonus ristrutturazione scende al 36 per cento. Stessa cosa per chi è residente all’estero ed è proprietario di un’abitazione in Italia.

Un aspetto importante da evidenziare riguarda i tempi per adibire la casa ad abitazione principale. Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, è sufficiente che l’immobile sia adibito a prima casa alla fine dei lavori.

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Chi può beneficiare del bonus ristrutturazioni

Soffermandoci sulle condizioni per accedere all’agevolazione, si ricorda che il bonus ristrutturazione spetta ai contribuenti soggetti all’IRPEF, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione.

Nello specifico, tra i soggetti beneficiari della detrazione rientrano:

• i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento;
• i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili;
• gli inquilini;
• il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016).

L’agevolazione spetta anche ai futuri acquirenti, se hanno già firmato il contratto preliminare di compravendita e registrato il compromesso.

L’agevolazione spetta inoltre a:

• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Bisognerà in ogni caso fare i conti con le regole operative dal 1° gennaio dello scorso anno: ad esempio, per gli inquilini che ristrutturano la casa in affitto la detrazione scende al 36 per cento.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, per il riconoscimento della maggiorazione è infatti necessario che il contribuente che sostiene la spesa risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

La norma fa esplicito riferimento ai soli proprietari o possessori dell’immobile.

Restano esclusi quindi dalla possibilità di beneficiare del bonus ristrutturazione nella misura del 50 per cento il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario). In tal caso sarà possibile applicare, la detrazione nella misura del 36 per cento.

Ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e straordinaria: quando spetta il bonus

Dopo aver definito il perimetro di chi può accedervi, è bene specificare in quali casi si aprono le porte dello sconto fiscale sui lavori edilizi.

La detrazione spetta per gli interventi indicati nel seguente elenco:

• lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini (interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001);
• interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze (interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001).

L’accesso all’agevolazione è permesso anche in presenza di lavori realizzati in economia, ossia eseguiti in proprio. In tale ipotesi rientrano nella detrazione anche le spese dei materiali.

Nella manutenzione ordinaria rientrano, ad esempio, gli interventi che seguono:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• rifacimento di scale e rampe;
• interventi finalizzati al risparmio energetico;
• recinzione dell’area privata;
• costruzione di scale interne.

L’agevolazione ricomprende anche gli interventi per l’adeguamento delle altezze dei solai e l’apertura di nuove finestre, così come la realizzazione dei bagni con ampliamento di volume rispetto all’intervento precedente.

L’elenco dei lavori ammessi al bonus ristrutturazione sulle singole unità abitative

L’elenco degli interventi agevolabili, che rientrano quindi nel bonus ristrutturazioni 2025, è indicato sul portale dell’Agenzia delle Entrate.

La lista è indicata nell’apposita pagina del portale dell’Agenzia delle Entrate.

La sezione suddivide i lavori in due filoni:

• gli interventi sulle singole unità abitative;
• gli interventi sulle parti condominiali.

Nella tabella sono riportati gli interventi sulle singole unità abitative.

L’elenco dei lavori ammessi al bonus ristrutturazione sulle parti comuni condominiali

Tra gli interventi agevolabili rientrano anche quelli realizzati sulle parti condominiali.

Anche in questo caso si può utilizzare l’elenco presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, alla voce lavori sulle parti condominiali degli edifici.

Di seguito i lavori riportati sul portale dell’Amministrazione finanziaria.

Come pagare le spese

L’accesso al bonus ristrutturazione è consentitolo solo con pagamento dei lavori tramite specifiche modalità.

Si deve tenere conto della data di emissione della fattura, che deve essere successiva all’apertura della CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), nei casi in cui è richiesta.

Si deve inoltre utilizzare il bonifico bancario o postale parlante, all’interno del quale andranno indicati i seguenti dati:

• causale del versamento: “bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986”;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA del beneficiario del pagamento.

È inoltre opportuno indicare, per facilitare l’archiviazione dei documenti:

• il numero di fattura;
• l’anno di emissione della stessa.

Oltre al pagamento delle fatture, è possibile provvedere a sostenere le spese facendo ricorso a un finanziamento. In tale ipotesi la società finanziaria pagherà tramite bonifico e il beneficiario sarà chiamato a conservare la relativa ricevuta.

Deve essere presa in considerazione la data in cui avviene il pagamento della società finanziaria, anche se il contribuente provvederà successivamente al pagamento della società finanziaria.

I documenti da conservare

Un aspetto molto importante per l’agevolazione è anche la conservazione della documentazione.

Il “rimborso” si ottiene in fase di compilazione della dichiarazione dei redditi e con il modello 730 o il modello Redditi PF si potrà recuperare l’importo relativo alle spese sostenute. La detrazione è ripartita in 10 quote e quindi, ad esempio, per chi effettua lavori nel 2026 il recuperò avverrà dalla dichiarazione dei redditi 2026 e nelle nove successive, fino al 2035.

Devono inoltre essere conservati i documenti previsti, da mostrare esclusivamente in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Di seguito l’elenco dei documenti da conservare:

• le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
• domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
• ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali;
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori;
• comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’ASL, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
• fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
• ricevute dei bonifici di pagamento.

Bonus ristrutturazione: da non dimenticare la comunicazione ENEA

Un ulteriore aspetto a cui fare attenzione è l’obbligo di comunicazione all’ENEA.

L’adempimento è previsto esclusivamente per i lavori che rientrano nell’obiettivo di risparmio energetico, indicati nella tabella riassuntiva.

La scadenza per l’inoltro della comunicazione è fissata a 90 giorni dalla fine dei lavori.

Vale la pena specificare che in linea generale il mancato adempimento non fa perdere la detrazione, secondo l’indirizzo dell’Agenzia delle Entrate.

La mancanza di sanzioni o di conseguenze per omessa comunicazione comporta che di fatto non vi è alcuna obbligatorietà alla comunicazione ENEA, fermo restando la necessità di eseguire l’adempimento per finalità statistiche e di monitoraggio dei risparmi energetici conseguiti.

Il bonus ristrutturazioni apre le porte allo sconto per arredi ed elettrodomestici

Un ultimo aspetto legato al bonus ristrutturazione consiste nella possibilità di accedere, in alcuni casi, al bonus mobili ed elettrodomestici

L’accesso alla detrazione fiscale per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici è previsto infatti solo nel caso di esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia. Anche per il 2026 la detrazione sarà riconosciuta nella misura del 50 per cento fino al tetto massimo di spesa di 5.000 euro.

In altre parole si potranno “recuperare” 2.500 euro in dieci anni.

È opportuno infine precisare che non si perde il diritto al bonus mobili nel caso in cui gli acquisti vengano effettuati dopo la chiusura della CILA.