Non la prima casa di proprietà, ma quella in cui il proprietario o i suoi familiari vivono abitualmente: il bonus ristrutturazione sale al 50 per cento solo per i lavori sull'abitazione principale
Il bonus ristrutturazione è pari al 50 per cento per i lavori sulla prima casa.
Sia nel 2025 che per il 2026, le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie sfuggono al taglio del 50 per cento solo sull’unità immobiliare che può essere definita come abitazione principale.
Non si tratta quindi della prima e unica casa di proprietà, ma di quella in cui si vive effettivamente, in maniera abituale, o in cui vivono i propri familiari.
Soffermarsi sul concetto di prima casa ai fini fiscali è fondamentale per capire quali sono i casi specifici in cui è possibile fruire dei bonus edilizi nella misura più alta o, al contrario, di quelli in cui lo sconto sui lavori si riduce.
Bonus ristrutturazione al 50 per cento, prima casa come abitazione principale e non come prima e unica proprietà
A definire il concetto di prima casa ai fini del bonus ristrutturazione è stata l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/E pubblicata il 19 giugno 2025, e che assume rilevanza anche alla luce della proroga delle regole previste attualmente dal Disegno di Legge di Bilancio 2026.
Vale la pena fare in primis un passo indietro, ricordando le regole applicabili dal 1° gennaio 2025. Il bonus ristrutturazione, al pari dell’ecobonus, è stato ridotto al 36 per cento, con l’unica eccezione dei lavori sulla prima casa.
In quest’ultimo caso resta salva la detrazione nella misura del 50 per cento, per il 2025 e salvo passi indietro anche per il 2026.
La maggiorazione spetta nello specifico a condizione che:
- il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
- l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Quando si parla di prima casa non bisogna però sbagliare: non si fa riferimento all’unica abitazione di proprietà, ma di quella in cui si vive in maniera abituale.
La definizione di prima casa per il bonus ristrutturazione
Nello specifico, bisogna far riferimento alla definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR:
“per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.”
In coerenza con la definizione di prima casa di cui sopra, il diritto alla detrazione più alta è riconosciuto sull’unità immobiliare in cui è fissata la propria residenza e dimora abituale.
Si tratta quindi della casa in cui si vive effettivamente. Se quindi si è proprietari di un solo immobile, ma la residenza effettiva è fissata in un appartamento diverso preso in affitto, il bonus ristrutturazione scende al 36 per cento. Stessa cosa per chi è residente all’estero ed è proprietario di un’abitazione in Italia.
L’unica eccezione è prevista per chi è ricoverato in maniera permanente in strutture residenziali o sanitarie, a patto però di non aver dato in affitto a terzi la propria abitazione.
Bonus del 50 per cento anche per la ristrutturazione dell’abitazione principale di coniuge o figli
Un aspetto importante da evidenziare riguarda le spese sostenute per ristrutturare l’abitazione in cui vivono persone della propria famiglia.
Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, il bonus del 50 per cento spetta anche per l’unità immobiliare di proprietà adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).
Quando si parla di parenti entro il terzo grado si fa riferimento a genitori e figli (parenti di 1 grado), fratelli, nonni e nipoti (parenti di 2 grado), e bisnonni, zii, nipoti e bisnipoti (parenti entro il 3 grado). Gli affini entro il secondo grado sono invece i parenti del coniuge, ovvero i suoceri, i cognati e i nonni del coniuge.
Nel caso in cui sia possibile fare la scelta per due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.
In sostanza, nella scelta sull’immobile per il quale fruire del bonus del 50 per cento prevale quello in cui il proprietario dimora e risiede. Lo sconto fiscale più alto spetta in ogni caso una sola volta.
Cambio della residenza entro la fine dei lavori
Un aspetto importante da evidenziare riguarda i tempi per adibire la casa ad abitazione principale.
Tornando sempre sui chiarimenti resi dall’Agenzia delle Entrate, è sufficiente che l’immobile sia adibito a prima casa alla fine dei lavori.
Il cambio di residenza non è necessario nell’immediato, ma è sufficiente che l’immobile risulti come prima casa al termine dei lavori.
La chiusura del cantiere coincide quindi con il termine richiesto per abitare di fatto l’immobile, condizione centrale per evitare il taglio dal 50 al 36 per cento dei bonus fiscali.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Bonus ristrutturazione, cosa si intende per prima casa?
