Superbonus 110, ma le pertinenze contano o no nel calcolo dei limiti di spesa?

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate anche sui limiti di spesa dell'agevolazione. Nel caso di villette indipendenti che costituiscono un condominio strutturale le pertinenze rientrano nel calcolo delle unità immobiliari dell'edificio e alzano il tetto massimo della detrazione. Lo chiarisce la risposta all'interpello numero 780 del 16 novembre 2021, in apparente contraddizione rispetto alla risposta all'interpello numero 765 del 2021.

Superbonus 110, ma le pertinenze contano o no nel calcolo dei limiti di spesa?

Superbonus 110 per cento, continuano i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate su diversi aspetti dell’agevolazione tra i quali i limiti di spesa.

Un nodo centrale è la presenza di pertinenze. Le stesse contano o non contano nel calcolo?

A riguardo, suscitano qualche dubbio i chiarimenti forniti nella risposta all’interpello numero 780 del 16 novembre 2021.

Il caso riguarda i lavori realizzati su un complesso di tre villette indipendenti accatastate con categoria A/2 con tre rispettive pertinenze, che costituiscono un condominio strutturale.

L’Agenzia delle Entrate spiega che il limite da considerare è di 576.000 euro, ovvero 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.

Diversamente si era pronunciata, meno di 10 giorni fa, nella risposta all’interpello numero 765, che modificava la precedente numero 568 pubblicata la scorsa estate.

Il caso riguardava una singola unità immobiliare con due pertinenze: l’Agenzia delle Entrate tornava sui suoi passi chiarendo che non si dovevano considerare 3 unità immobiliari ma solo una, con pertinenze quindi escluse dal calcolo.

Superbonus 110, ma le pertinenze contano o no nel calcolo dei limiti di spesa?

Sbrogliare la matassa relativa alle pertinenze nel calcolo del tetto massimo di spesa relativo agli interventi del superbonus 110 per cento non è un compito facile.

A complicare la situazione ci sono i “chiarimenti” dell’Agenzia delle Entrate che, in alcuni casi, rischiano di suscitare ancora più dubbi.

L’ultimo è la risposta all’interpello numero 780 del 16 novembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 780 del 16 novembre 2021
Superbonus - Realizzazione di interventi antisismici su un complesso di villette a schiera, limiti di spesa, modifiche agli infissi - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.

Nel caso in esame l’istante si rivolge all’Amministrazione finanziaria per sapere se i lavori realizzati su un edificio di proprietà rientrino nell’agevolazione e quale criterio si debba utilizzare per calcolare i limiti di spesa della detrazione introdotta dal decreto Rilancio.

L’unità immobiliare, funzionalmente indipendente e a destinazione residenziale, è dotata di una pertinenza che rientra nella categoria catastale C/6.

L’abitazione e la relativa pertinenza sono inserite in un complesso di villette a schiera, composto da tre unità abitative di tre diversi proprietari, che si configura come un condominio strutturale.

L’istante specifica che il complesso in questione risulta costituito in condominio e chiede lumi sulla possibilità di beneficiare del superbonus e sui limiti di spesa di per gli interventi di riduzione del rischio sismico che rientrano nel sismabonus al 110 per cento.

Dopo aver richiamato la normativa in materia e i relativi documenti di prassi, l’Agenzia delle Entrate si esprime favorevolmente sull’accesso all’agevolazione edilizia.

In merito al calcolo dei limiti di spesa della maxi detrazione, nel documento si legge quanto segue:

“Per quanto riguarda il limite di spesa ammesso al Superbonus si fa presente che trattandosi di un intervento che riguarda un edificio in condominio... ...per gli interventi dai quali derivi la riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio”

Il documento continua chiarendo che l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato dal numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, tenendo conto anche delle pertinenze.

In conclusione l’Agenzia delle Entrate sottolinea che:

“Nel caso di specie, pertanto, la spesa massima ammessa per gli interventi di riduzione del rischio sismico sarà pari a Euro 576.000,00 (Euro 96.000 x 6).”

Prendendo in esame il caso concreto, quindi, le pertinenze sono incluse tra le unità immobiliari che compongono l’edificio e hanno rilevanza nel calcolo del tetto massimo di spesa dell’agevolazione.

Superbonus 110 per cento, le pertinenze non contano nel calcolo

In modo apparentemente contraddittorio si esprimeva meno di 10 giorni fa la stessa Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 765 del 9 novembre 2021.

La confusione è accentuata dal fatto che tale risposta modificava i precedenti chiarimenti della risposta all’interpello numero 568, pubblicata la scorsa estate.

Al centro della rettifica ci sono proprio le pertinenze.

Ma facciamo un passo indietro. In entrambi i documenti di prassi è preso in considerazione lo stesso caso concreto: quello di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata A/3 e da due pertinenze, un’autorimessa (C/6) e un magazzino (C/2).

Il contribuente intende realizzare lavori di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, per portare l’immobile a un cambiamento di destinazione d’uso del magazzino e alla creazione di un’ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.

Nel primo documento di prassi, quello dell’estate scorsa, le istruzioni invitavano a considerare gli importi massimi moltiplicati per tre.

Il secondo documento di prassi, invece, torna sul chiarimento precedente e sottolinea che:

“La citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che la detrazione spetta in relazione agli interventi realizzati, tra l’altro, su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati) ed i cui limiti di spesa per ciascun intervento si riferiscono al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.”

In altre parole, le pertinenze sarebbero escluse dal calcolo in quanto sono considerate un tutt’uno con l’unità immobiliare ad uso residenziale.

In relazione al caso concreto, il nuovo chiarimento si esprime infatti come segue:

“Con riferimento al caso di specie relativo ad un edificio residenziale unifamiliare in quanto l’Istante è comproprietario di un fabbricato composto da una unità abitativa accatastata e da due pertinenze, dunque, il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a euro 96.000 considerando la singola unità residenziale unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali (nel rispetto, ovviamente, di tutti i requisiti e adempimenti previsti dalla normativa di riferimento che non costituiscono oggetto della presente istanza).”

Cosa porta l’Agenzia delle Entrate a considerare in modo differente le pertinenze nel calcolo dei limiti delle spese agevolabili?

Quali fattori giustificano la differenza nel trattamento tra la risposta all’interpello numero 780 del 16 novembre 2021 e la numero 765 del 9 novembre 2021 (che peraltro interviene sulla risposta 568 dello stesso anno, modificandone l’interpretazione)?

Superbonus 110 per cento, necessari nuovi chiarimenti?

In linea generale è bene ricordare che le risposte all’interpello dell’Agenzia delle Entrate hanno valore solo con riferimento al caso in esame.

Tuttavia i chiarimenti forniscono importanti indicazioni per tutti i soggetti coinvolti all’interno dei processi legati all’agevolazione introdotta dal decreto Rilancio.

Per chiarire la questione potrebbero essere necessario un nuovo pronunciamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, in grado di sbrogliare la matassa.

Avere chiarezza sull’applicazione delle norme è, infatti, uno dei requisiti fondamentali per permettere, a tutti coloro che intendono realizzare gli interventi agevolabili con il superbonus 110 per cento, di farlo con cognizione di causa.

L’incertezza sul calcolo del tetto della detrazione può portare infatti molti soggetti a scegliere di non iniziare i lavori e mette comunque in difficoltà chi gli interventi li ha già programmati o iniziati.

I dubbi sul limite di spesa si inseriscono, infatti, in un quadro già complesso.

Con la Legge di Bilancio 2022, che ha iniziato il suo iter parlamentare dal Senato, si attendono novità sull’estensione temporale dell’agevolazione.

Il DDL del governo conferma la proroga per condomini e case popolari al 2023, mentre solo al 31 dicembre 2022 per villette e abitazioni unifamiliari, nel rispetto però di un nuovo requisito relativo all’ISEE di 25.000 euro.

Il decreto antifrode ha inoltre previsto un potenziamento dei controlli dell’Agenzia delle Entrate. Viene stabilito l’obbligo di visto di conformità anche per l’utilizzo in forma diretta del superbonus, come detrazione.

A complicare la situazione ci sono dunque molte novità in arrivo sulla maxi detrazione edilizia, che si aggiungono a un quadro normativo già estremamente complicato.

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