Locazioni brevi e Certificazione Unica 2026

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i gestori di portali telematici sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate la Certificazione Unica 2026 (di seguito CU 2026) afferente alle ritenute d’acconto operate nell’ambito delle locazioni brevi nel 2025.

Per individuare correttamente la tempistica di invio del flusso telematico occorre prestare particolare attenzione alla natura reddituale delle somme erogate.

Il termine ordinario del 16 marzo, infatti, si applica ai redditi di lavoro dipendente, ai redditi di lavoro autonomo non esercitato abitualmente, ai redditi diversi e, in generale, a tutti i compensi che possono confluire in modo diretto nella dichiarazione precompilata (modello 730 o modello Redditi persone fisiche).

I proventi derivanti dalle locazioni brevi, disciplinati dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, rientrano a pieno titolo in questo perimetro e restano pertanto ancorati alla scadenza del 16 marzo 2026, data entro la quale la certificazione deve essere altresì consegnata al percipiente.

Sul punto è fondamentale non cadere in equivoci rispetto al maggior termine del 30 aprile.

Il decreto legislativo 12 giugno 2025, n. 81, intervenendo sull’articolo 4, comma 6-quinquies del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, ha stabilito, a partire dal 2026, il differimento al 30 aprile dell’anno successivo esclusivamente per la trasmissione delle CU contenenti redditi derivanti da prestazioni di lavoro autonomo rientranti nell’esercizio di arte o professione abituale, ovvero provvigioni per prestazioni non occasionali inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento d’affari.

Non rientrando in tali categorie, per le certificazioni relative alle locazioni brevi la trasmissione deve essere effettuata entro il 16 marzo.

La ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

L’impianto normativo impone ai portali o agli intermediari che incassano i canoni, o intervengono nel pagamento degli stessi, l’obbligo di operare una ritenuta d’acconto del 21% sull’ammontare lordo del corrispettivo, all’atto del pagamento al beneficiario.

Il prelievo viene dunque effettuato a prescindere dalla successiva scelta dichiarativa del locatore (tassazione ordinaria Irpef, ovvero cedolare secca al 21% sul primo immobile o al 26% sui successivi, massimo tre fino all’anno di imposta 2025).

Il sostituto d’imposta è tenuto a versare le ritenute operate entro il giorno 16 del mese successivo tramite modello F24 utilizzando il codice tributo 1919.

CU 2026 locazioni brevi: criteri di imputazione e contratti a cavallo d’anno

La compilazione della sezione “Certificazione redditi - Locazioni brevi” da parte del sostituto d’imposta segue il principio di cassa: l’obbligo di certificazione scaturisce nel momento in cui il corrispettivo viene materialmente pagato al locatore e, dunque, viene operata la ritenuta.

Tuttavia, l’esposizione dei dati all’interno del flusso telematico deve necessariamente coordinarsi con la natura fiscale del reddito conseguito dal percipiente, la quale varia a seconda del titolo di detenzione dell’immobile.

Se il locatore è il proprietario (o titolare di altro diritto reale), il provento si qualifica come reddito fondiario e segue il principio di competenza economica (rileva il periodo di effettiva maturazione del canone).

Se il locatore è un conduttore (sublocazione) o un comodatario, il provento si qualifica come reddito diverso e segue il principio di cassa (rileva il momento dell’effettivo incasso).

Tale distinzione è fondamentale per la corretta gestione dei contratti a cavallo d’anno, come esplicitato dalle stesse istruzioni ministeriali della CU 2026.

Si ipotizzi un corrispettivo di 2.000 euro incassato tramite intermediario il 20 dicembre 2025 per un soggiorno dal 24 dicembre 2025 al 12 gennaio 2026 (20 giorni totali).

Se il locatore è il proprietario (criterio di competenza), l’intermediario dovrà compilare due righi distinti in forma analitica:

• il primo rigo con anno 2025, durata 8 giorni e corrispettivo di 800 euro (con relativa ritenuta di 168 euro);
• il secondo rigo con anno 2026, durata 12 giorni e corrispettivo di 1.200 euro (con ritenuta di 252 euro).

Se, al contrario, il locatore è il comodatario o il sublocatore (criterio di cassa), l’intermediario compilerà un unico rigo indicando l’anno 2025, la durata complessiva di 20 giorni, l’intero corrispettivo di 2.000 euro e la ritenuta di 420 euro, avendo cura di barrare la casella “Locatore non proprietario”.

Compilazione analitica dei campi

Si consideri il seguente esempio: contratto di locazione breve stipulato per un soggiorno dal 1° luglio 2025 all’8 luglio 2025, a fronte di un canone lordo pattuito di 1.000 euro.

L’agenzia immobiliare incassa l’importo il 30 giugno 2025 e trattiene la ritenuta del 21% (210 euro).

Caso A: il locatore è il proprietario dell’immobile (reddito fondiario). Il sostituto d’imposta compilerà i campi come segue:

• Punto 1 (N. contratti locazione): non compilato, essendo un’esposizione in forma analitica e non aggregata;
• Punto 2 (Unità immobiliare intera): barrare la casella (o il Punto 3 in caso di porzione di immobile);
• Punto 4 (Anno): indicare 2025;
• Punto 5 (Durata del contratto nell’anno di riferimento): indicare 8, valore che rappresenta il numero di giorni di durata del contratto ricompresi nell’anno d’imposta;
• Punti da 6 a 13 (Indirizzo): compilare con i dati dell’immobile. Le istruzioni non richiedono più l’indicazione dei dati catastali;
• Punto 19 (Importo corrispettivo): indicare 1.000;
• Punto 20 (Ritenuta operata): indicare 210;
• Punto 21 (Locatore non proprietario): non compilato;
• Punto 22 (Codice Cin): indicare obbligatoriamente la sequenza alfanumerica rilasciata dal Ministero del turismo.

Caso B: il locatore è un comodatario (reddito diverso). Il sostituto d’imposta compilerà i campi come segue:

• i Punti da 1 a 20 sono compilati esattamente come nel caso precedente;
• Punto 21 (Locatore non proprietario): barrare la casella. Questa indicazione è fondamentale poiché permette all’Agenzia delle Entrate di instradare correttamente il reddito nella dichiarazione precompilata del comodatario, posizionandolo nel quadro RL (redditi diversi) e non nel quadro RB;
• Punto 22 (Codice Cin): indicare obbligatoriamente la sequenza alfanumerica.