Agevolazioni prima casa su nuda proprietà e residenza estera

Francesco Oliva - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Il cittadino italiano residente all'estero, e titolare del diritto di nuda proprietà su un terreno, può fruire delle agevolazioni fiscali prima casa sull'immobile successivamente costruito su tale terreno?

Agevolazioni prima casa su nuda proprietà e residenza estera

L’Agenzia delle Entrate è recentemente intervenuta in materia di agevolazioni prima casa nel caso di nuda proprietà su un terreno posseduto da un cittadino italiano residente all’estero.

L’occasione è fornita dalla risposta numero 308/2019 della stessa Agenzia delle Entrate. In particolare, l’istante, cittadino italiano residente in Germania, iscritto all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE) fa presente di essere nudo proprietario di terreni siti in Italia, sui quali i genitori godono del diritto di usufrutto vitalizio, per la quota di metà ciascuno. L’istante afferma di voler stipulare un contratto di appalto per la costruzione di una nuova abitazione, su uno dei predetti terreni, acquisendo, di conseguenza, il diritto di nuda proprietà della medesima abitazione.

L’istante fa presente, inoltre, di non essere soggetto all’obbligo di trasferire la propria residenza, entro 18 mesi, nel Comune di acquisto della nuova abitazione, in quanto è cittadino italiano, residente in Germania, iscritto all’AIRE (Anagrafe Italiani residenti all’estero). Egli ritiene, infine, di poter fruire delle agevolazioni fiscali prima casa poiché esse sono applicabili anche con riferimento alle ipotesi di acquisto del diritto di nuda proprietà, e non solo alla fattispecie di acquisto del diritto di proprietà dell’immobile.

Agevolazioni prima casa e nuda proprietà del cittadino italiano residente all’estero: la normativa di riferimento

Nella risposta numero 308/2019 l’Agenzia delle Entrate offre un’interessante panoramica dei riferimenti normativi fondamentali in materia di agevolazioni prima casa, nuda proprietà e residenza estera del contribuente.

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Agevolazioni fiscali prima casa su costruzione sopra terreno posseduto in nuda proprietà e residenza estera
Risposta numero 308/2019 dell’Agenzia delle Entrate

Agevolazioni fiscali prima casa e nuda proprietà: normativa civilistica
Dal punto di vista civilistico, l’Agenzia delle Entrate richiama innanzitutto due importanti punti fermi.

In primis, l’articolo 934 del codice civile, il quale dispone che:

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge

Successivamente l’articolo 983 del codice civile, che dispone che:

L’usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa. Se il proprietario dopo l’inizio dell’usufrutto, con il consenso dell’usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l’usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi sulle somme impiegate.

Alla luce dei due articoli di cui sopra, il nudo proprietario acquisisce il medesimo diritto di nuda proprietà dell’abitazione che vuol fare costruire mediante contratto di appalto.

Agevolazioni fiscali prima casa e nuda proprietà: normativa fiscale
Dal punto di vista fiscale, invece, l’Agenzia delle Entrate richiama due diverse norme, entrambe utili al caso di specie.

In primo luogo, l’articolo 39) della Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972 numero 633 che prevede l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata al 4 per cento per:

prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, numero 408, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita (…) , o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21)

che ai sensi del numero 21) della stessa tabella A si applica peraltro alle cessioni di:

case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

Agevolazioni fiscali prima casa, nuda proprietà e residenza estera del contribuente italiano: ecco il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, nel caso di specie della risposta numero 308/2019, fornisce un’interpretazione favorevole al contribuente.

Il contribuente istante, in presenza delle condizioni soggettive ed oggettive previste dalla normativa vigente, potrà fruire delle agevolazioni fiscali prima casa in relazione all’acquisto del diritto di nuda proprietà della abitazione, prima casa nel territorio nazionale, che intende far costruire sul terreno di cui è nudo proprietario.

Ciò in quanto alla luce della normativa civilista e fiscale sopra richiamata, l’aliquota Iva agevolata del 4 per cento, si applica sia per l’acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9, sia per le prestazioni derivanti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione di tali immobili, qualora in capo, rispettivamente, all’acquirente ovvero al committente, ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa ovvero:

  • che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
  • che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

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