Superbonus 110, condominio: per lo sconto in fattura vanno trasmesse tante comunicazioni quanti gli edifici

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, un condominio composto da diversi edifici può beneficiare della detrazione sotto forma di sconto in fattura. Dovranno essere inviate tante comunicazioni, per lavori trainanti sulle parti comuni, quanti sono gli edifici interessati dagli interventi. A chiarirlo è la risposta all'interpello numero 23 del 13 gennaio 2022 dell'Agenzia delle Entrate.

Superbonus 110, condominio: per lo sconto in fattura vanno trasmesse tante comunicazioni quanti gli edifici

Superbonus 110 per cento, nel caso in cui un condominio composto da più edifici scelga di fruire dell’agevolazione con la modalità indiretta dello sconto in fattura devono essere trasmesse tante comunicazioni quanti sono i fabbricati interessati dai lavori.

Lo spiega la risposta all’interpello numero 23 del 13 gennaio 2022 dell’Agenzia delle Entrate.

Gli interventi devono essere validamente deliberati dall’assemblea condominiale o, come stabilito dalla norma e se consentito, dalle assemblee dei proprietari o detentori ad altro titolo delle unità immobiliari dei singoli fabbricati.

L’Agenzia delle Entrate richiama le istruzioni relative alla comunicazione relativa ai lavori realizzati, che può essere trasmessa dall’amministratore di condominio o da un intermediario abilitato.

Superbonus 110, condominio: necessarie le deliberazioni dell’assemblea

Continuano i chiarimenti sul superbonus 110 per cento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il caso concreto, oggetto della risposta all’interpello numero 23 del 13 gennaio 2022, è quello di un condominio composto da più fabbricati indipendenti.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 23 del 13 gennaio 2022
Superbonus - interventi effettuati da un condominio composto da più edifici - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio in vigore al 31/12/2021).

L’istante intende effettuare diversi interventi ammessi dall’agevolazione introdotta dal decreto Rilancio.

Nello specifico si vuole beneficiare della maxi detrazione attraverso la fruizione indiretta dello sconto in fattura.

In merito i dubbi, sottoposti all’esame dell’Amministrazione finanziaria sono due:

  • se la detrazione del 110 per cento si possa applicare anche se l’“ok” ai lavori non è stato deliberato dall’assemblea condominiale, ma da più assemblee separate dei proprietari, o detentori ad altro titolo, delle unità immobiliari dei singoli fabbricati oggetto degli interventi;
  • se per l’esercizio dello sconto in fattura si può presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati interessati dai lavori. Nello specifico con l’indicazione dello stesso codice fiscale e con i soli proprietari o detentori delle abitazioni situate nel singolo fabbricato come beneficiari.

L’Agenzia delle Entrate richiama il quadro normativo di riferimento e i principali documenti di prassi in materia e chiarisce che non ci sono impedimenti all’applicazione del superbonus 110 per cento così come alla fruizione attraverso lo sconto in fattura.

In prima battuta l’Amministrazione finanziaria richiama la circolare 24 del 2020 che chiarisce che gli interventi sulle parti comuni di un fabbricato, e le relative spese, rientrano nella detrazione solo se sono realizzati in un edificio residenziale (considerato nel suo complesso).

Nel caso in cui la superficie residenziale sia superiore al 50 per cento possono beneficiare dell’agevolazione anche i detentori o proprietari di locali non residenziali. In caso contrario, invece, l’agevolazione spetta esclusivamente ai proprietari o detentori di abitazioni.

Nel caso di condomini composti da più fabbricati, invece, si deve fare riferimento alla circolare numero 30 del 2020. Il documento di prassi chiarisce che nel caso di cappotto termico le spese rientrano nel superbonus anche se l’intervento è relativo solo a uno degli edifici del condominio.

Deve in ogni caso essere rispettata la condizione che per l’edificio oggetto degli interventi vengano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda e del doppio salto di classi energetiche.

La maxi detrazione spetta solo ai condomini oggetto di interventi trainanti.

I lavori devono essere approvati nelle deliberazioni dell’assemblea del condominio.

In merito, l’articolo 119 del decreto Rilancio prevede quanto segue:

“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Per quanto riguarda l’approvazione attraverso delibere separate delle assemblee dei proprietari dei singoli fabbricati, la circostanza non è rilevante a carattere fiscale ma civilistico.

A livello fiscale, invece, è necessario che i lavori siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale o, come prevede la norma stessa, se consentito, dalle assemblee dei proprietari o detentori ad altro titolo delle unità immobiliari dei singoli fabbricati oggetto degli interventi.

Superbonus 110, condominio: le istruzioni sulle comunicazioni dello sconto in fattura

L’Amministrazione finanziaria fornisce chiarimenti anche in merito alla fruizione della detrazione mediante lo sconto in fattura.

L’opzione indiretta è prevista dall’articolo 121 del decreto Rilancio e le regole relative alla trasmissione della comunicazione sono state stabilite con il provvedimento dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Tale comunicazione deve essere trasmessa dall’amministratore del condominio, direttamente o tramite un intermediario abilitato.

Nel caso in cui non sussista l’obbligo dell’amministratore del condominio, la comunicazione può essere effettuata anche dal condomino incaricato.

In ogni caso devono essere utilizzati gli appositi canali messi a disposizioni dall’Agenzia delle Entrate.

Nel caso di cessione del credito a terzi per le rate residue di detrazione non fruite per le spese sostenute nel 2020 e 2021 sarà lo stesso condomino a inviare la comunicazione (anche in questo caso direttamente o tramite un intermediario).

L’Amministrazione finanziaria ha anche fornito le istruzioni per la compilazione del modello di comunicazione, che sono state approvate con lo stesso provvedimento citato in precedenza.

Nello specifico si dovrà provvedere come segue:

  • nel campo “Tipologia intervento” si deve indicare il codice identificativo dell’opera per cui si effettua la comunicazione. Si deve scegliere tra:
    • interventi su parti comuni;
    • interventi su singole unità immobiliari;
    • interventi di efficienza energetica;
    • interventi antisismici in zona sismica 1, 2 e 3;
    • altri interventi.

Possono quindi essere inviate tante comunicazioni per lavori trainanti sulle parti comuni condominiali quanti sono gli edifici interessati dagli interventi.

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