Condominio: come si costituisce?

Carla Mele - Leggi e prassi

Condominio: ecco come si costituisce, adempimenti obbligatori, ruolo dell'amministratore e aspetti fiscali.

Condominio: come si costituisce?

Un condominio è un edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni.

Esso si costituisce spontaneamente, per il semplice fatto che un edificio presenti appartamenti di proprietà diverse ma che usufruiscono di spazi in comune.

Non è necessario quindi stipulare un atto che sancisca la nascita di un condominio, se coesistono le caratteristiche sopra esposte, ma è necessario che i condòmini rispettino delle regole ben precise che differiscono a seconda della dimensione del condominio e del numero di proprietari.

Condominio: il ruolo dell’amministratore

Se è vero che il condominio non necessita di un atto di costituzione, lo stesso non può dirsi per la figura dell’amministratore di condominio.

È obbligatorio che l’assemblea di condominio, a maggioranza, nomini un amministratore per i condomini che presentano più di otto proprietari, come definito dall’articolo 1129 quarto comma del codice civile:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Quindi i condomini che presentano fino ad otto proprietari possono non designare un amministratore e autoregolarsi.

L’amministratore dovrà accettare formalmente il suo incarico e comunicare ai condomini le proprie generalità, il suo domicilio e il suoi recapiti telefonici.
Inoltre dovrà rendere noto il suo compenso all’atto di nomina altrimenti questa è da ritenersi nulla.

Per i condomini con più di dieci proprietari deve obbligatoriamente redigere il regolamento condominiale per la gestione degli spazi comuni e dei servizi.

Almeno una volta l’anno deve convocare l’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto condominiale; è responsabile della gestione dei registri di anagrafe condominiale, del verbale delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità e dell’apertura e gestione del conto corrente condominiale.

La maggioranza dell’assemblea del condominio può in qualsiasi momento esprimersi per la revoca dell’amministratore, in presenza di gravi irregolarità fiscali e di gestione.

Condominio: adempimenti fiscali

L’amministratore deve obbligatoriamente fare richiesta di attribuzione del codice fiscale al condominio recandosi presso l’ ufficio della Agenzia delle Entrate utilizzando il modello AA5/6.

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Modello AA5/6
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Ciò è necessario perché il condominio è un sostituto di imposta e pertanto deve:

  • effettuare le ritenute d’acconto del 20% per il compenso all’amministratore;
  • effettuare le ritenute d’acconto del 4% sui corrispettivi pagati per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi;
  • rilasciare le relative certificazioni;
  • presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con modello 770

L’amministratore dovrà inoltre versare l’Imu e la Tasi calcolate sulle aree comuni condominiali.

Il condominio inoltre, come autonomo soggetto fiscale, può usufruire delle detrazioni fiscali dall’Irpef per spese di riqualificazione energetica o di ristrutturazione edilizia sostenute sulle parti comuni degli edifici residenziali.