Condominio, come si costituisce e quando è obbligatorio l’amministratore?

Non è necessario alcun atto per sancire la “nascita” di un condominio.

Per chiarire come si costituisce un condominio si potrebbe sottolineare che avviene spontaneamente.

Devono in ogni caso verificarsi determinate condizioni, nello specifico devono essere presenti almeno due appartamenti di proprietà diverse e spazi di proprietà in comune.

L’elemento delle due unità immobiliari di diversi proprietari è il requisito minimo da considerare per la costituzione di un condominio. Le unità immobiliari devono essere di proprietà in via esclusiva di soggetti che risultano anche comproprietari delle parti comuni.

In base alla dimensione del condominio e al numero di proprietari, i condomini devono rispettare regole precise. Il numero di proprietari degli appartamenti, inoltre, incide anche sull’obbligo di dotarsi di un amministratore di condominio e non solo.

Il punto sulle regole per la costituzione del condominio e sui principali adempimenti da effettuare.

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Condominio: il ruolo dell’amministratore

Come anticipato, il numero di proprietari degli appartamenti che costituiscono un condominio incide su diversi aspetti.

Tra questi l’obbligo di dotarsi della figura dell’amministratore di condominio.

L’assemblea di condominio, a maggioranza, è obbligata a nominare un amministratore per i condomini che presentano più di otto proprietari, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice civile:

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

I cosiddetti “condomini minimi”, quelli che presentano fino ad otto proprietari, possono non designare un amministratore e autoregolarsi.

La Riforma del condominio del 2012 (legge n. 220/2012) ha aumentato il numero minimo di condomini che rende necessaria la nomina dell’amministratore. Tuttavia, la figura dell’amministratore potrebbe essere nominata anche dai condomini minimi per facilitare lo svolgimento dei diversi adempimenti da effettuare.

I condomini che non sono obbligati alla nomina dell’amministratore devono in ogni caso provvedere agli adempimenti e al rispetto degli obblighi legali.

È necessario un chiarimento sul conteggio per l’individuazione della tipologia di condominio. Si devono considerare il numero di diversi proprietari e non delle unità immobiliari. Per esempio un condominio composto da 16 unità immobiliari di sei diversi proprietari può essere considerato un condominio minimo.

Tornando al ruolo dell’amministratore, lo stesso dovrà accettare formalmente il suo incarico e comunicare ai condomini le proprie generalità, il suo domicilio e il suoi recapiti telefonici.

Dovrà, inoltre, rendere noto il suo compenso all’atto di nomina altrimenti questa è da ritenersi nulla.

Almeno una volta l’anno l’amministratore deve convocare l’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto condominiale.

Lo stesso è inoltre responsabile della gestione dei registri di anagrafe condominiale, del verbale delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità e dell’apertura e gestione del conto corrente condominiale (aspetto che verrà esaminato in seguito).

La maggioranza dell’assemblea del condominio può in qualsiasi momento esprimersi per la revoca dell’amministratore, in presenza di gravi irregolarità fiscali e di gestione.

Negli ultimi anni alcuni interventi normativi hanno portato novità in relazione al ruolo dell’amministratore.

Tra queste le nuove disposizioni della norma UNI 10801:2024, che ha dettagliato i requisiti dell’attività professionale e ha specificato compiti e specifiche attività.

Con le nuove regole sono stati inoltre chiariti il livello di autonomia e responsabilità dell’amministratore di condominio e la qualità dello studio professionale.

Un ulteriore aspetto affrontato, di particolare rilevanza, è quello che interessa la privacy del condominio, in relazione alla tutela dei dati personali. La norma UNI 10801:2024 stabilisce le regole e i requisiti per garantire la conformità alla normativa nella gestione delle informazioni sensibili.

Sulla figura dell’amministratore, in precedenza, era intervenuto anche il decreto legislativo n. 149/2022. Con tale norma il professionista è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.

Condominio: il regolamento e l’attribuzione del codice fiscale

Oltre all’eventuale nomina dell’amministratore di condominio, il numero di proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio stesso incide sull’obbligo di dotarsi del regolamento condominiale.

In base a quanto disposto dall’articolo 1138 del Codice civile:

“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”

Per i condomini con più di dieci proprietari, quindi, il regolamento condominiale è obbligatorio.

Tra i diversi adempimenti fiscali legati all’amministrazione di un condominio c’è la richiesta di attribuzione del codice fiscale.

Il condominio non è considerato un soggetto giuridico in senso proprio, tuttavia può essere considerato un soggetto fiscale rappresentato dall’amministratore (nei casi in cui sia obbligatoria la nomina).

Anche il condominio può quindi dotarsi di un codice fiscale che lo identifichi. Tale codice può essere utilizzato nei rapporti attivi e passivi del condominio stesso.

Il codice fiscale resta lo stesso nel tempo, anche nel caso di sostituzione dell’amministratore in quanto è collegato al condominio.

Per la richiesta di attribuzione, da presentare all’Agenzia delle Entrate, deve essere utilizzando il modello AA5/6.

Agenzia delle Entrate - Modello AA5/6

Clicca per scaricare l’ultima versione del modello, aggiornata al 15 aprile 2024.

Le modalità per la presentazione sono le seguenti:

• tramite il servizio web “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area riservata. Per la trasmissione si deve selezionare la categoria “Richiesta certificati, copie e codici fiscali”;
• tramite PEC, Posta Elettronica Certificata, inviando un’email a una qualunque Direzione Provinciale (il modello si considera presentato nel giorno in cui è spedito);
• tramite consegna diretta, in duplice copia, presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• tramite il servizio postale, in unica copia, mediante raccomandata.

Il modello può essere sottoscritto con firma digitale. Nel caso di sottoscrizione con firma autografa è necessario allegare una copia del documento di identità di chi ha firmato il documento.

Lo stesso modello deve essere utilizzato in caso di successive variazioni dei dati del condominio, compresa la sostituzione dell’amministratore.

Condominio: i principali adempimenti fiscali

I principali adempimenti fiscali del condominio derivano dal fatto che, in alcuni casi, può essere ritenuto sostituto d’imposta.

Il condominio deve, infatti:

• provvedere ad effettuare e versare le ritenute di acconto con modello F24;
• rilasciare le relative certificazioni;
• presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con modello 770.

In merito al primo punto è prevista l’effettuazione della ritenuta d’acconto del 20 per cento sul compenso dell’amministratore. In linea generale le ritenute d’acconto sono previste per i redditi di lavoro autonomo. La ritenuta si applica anche se l’amministratore è una società tra professionisti o associazione professionale.

Il condominio deve inoltre operare una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto, sui pagamenti relativi a prestazioni che derivano da contratti di appalto di opere o servizi.

Tale ritenuta deve essere applicata, ad esempio, ad interventi di manutenzione, ristrutturazione o pulizia.

Devono inoltre essere rilasciate le certificazioni relative agli importi assoggettati a ritenuta.

Le certificazioni uniche devono contenere:

• i dati del percipiente;
• le somme erogate;
• la causale;
• le ritenute operate.

L’adempimento deve essere effettuato con riferimento all’anno di imposta precedente, nel rispetto delle specifiche scadenze.

Un ulteriore adempimento da effettuare annualmente è quello della presentazione del modello 770, con i dati relativi alle ritenute e ai versamenti.

Tale modello deve essere presentato per via telematica dall’amministratore, qualora sia presente. Anche in questo caso devono essere rispettati i termini previsti.

In alcuni casi il condominio deve provvedere anche agli adempimenti relativi all’IMU.

L’imposta municipale unica deve essere corrisposta per gli immobili in comproprietà del condominio. Si deve pagare l’IMU, ad esempio, nei casi in cui sono presenti locali adibiti a portineria, lavanderia o altri locali di proprietà comune.

Ad occuparsi della dichiarazione IMU deve essere ancora una volta l’amministratore, nei casi in cui è presente.

L’importo dell’imposta da versare per gli immobili di proprietà condominiale deve essere determinata sulla base delle singole quote dei condomini. L’amministratore, tuttavia, può provvedere ad un unico versamento complessivo (recuperando le singole quote dei condomini).

Condominio: gli adempimenti collegati alle agevolazioni fiscali

Oltre agli ordinari obblighi di legge, potrebbero essere previsti specifici adempimenti collegati con le agevolazioni fiscali.

Il condominio, come autonomo soggetto fiscale, può ad esempio beneficiare delle detrazioni fiscali dall’IRPEF per spese di riqualificazione energetica o di ristrutturazione edilizia sostenute sulle parti comuni degli edifici residenziali.

La misura delle detrazioni e i requisiti da rispettare sono variati nel tempo. Per il 2025 è stato previsto un doppio binario per le agevolazioni che rientrano nell’ecobonus e nel bonus ristrutturazioni.

La detrazione è riconosciuta, in dieci rate dello stesso importo, nella misura:

• del 50 per cento, per le spese sostenute nel 2025 in relazione ad interventi su unità immobiliari adibiti ad abitazione principale;
• del 36 per cento, per le spese sostenute nel 2025 sulle altre unità immobiliari.

Nel caso dei condomini la doppia possibilità complica il calcolo dal momento che dovranno essere considerate aliquote diverse per le singole unità immobiliari (se adibite o meno ad abitazione principale) e in relazione agli interventi sulle parti comuni delle unità immobiliari stesse.

Nel caso delle agevolazioni fiscali si dovrà tenere conto di tutti gli adempimenti da porre in essere sulla base delle specifiche agevolazioni, a partire da quelli legati alla fatturazione e ai pagamenti.

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