Superbonus 110, il garage rientra nel calcolo della prevalenza residenziale?

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, il garage deve essere considerato nel calcolo della prevalenza residenziale di un condominio misto? L'Agenzia delle Entrate chiarisce che la superficie del box auto deve essere esclusa dal conto. Tuttavia, la pertinenza concorre alla determinazione del limite di spesa. I dettagli nella risposta all'interpello numero 314 del 30 maggio 2022.

Superbonus 110, il garage rientra nel calcolo della prevalenza residenziale?

Superbonus 110 per cento, nel calcolo della prevalenza residenziale rientra anche il garage?

I chiarimenti arrivano dall’Agenzia delle Entrate nella risposta numero 314 del 30 maggio 2022.

La superficie del box auto non concorre alla determinazione della prevalenza residenziale del condominio misto.

La superficie complessiva deve essere calcolata prendendo in considerazione esclusivamente la superficie catastale delle unità immobiliari che compongono il condominio.

L’autorimessa, tuttavia, rientra nel calcolo del limite di spesa, una volta verificato il requisito della prevalenza residenziale.

Superbonus 110 per cento, il garage rientra nel calcolo della prevalenza residenziale?

Il superbonus 110 per cento è oggetto di un nuovo chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate, che arriva con la risposta numero 314 del 30 maggio 2022.

Al centro delle delucidazioni ci sono le pertinenze e il loro ruolo nel calcolo della prevalenza residenziale in un condominio misto.

Lo spunto nasce dal quesito posto dall’istante, proprietario di un appartamento situato all’interno di un condominio composto da sei unità immobiliari:

  • tre abitazioni (a uso residenziale) con cantina;
  • due adibite ad albergo;
  • un’autorimessa, come a pertinenza delle tre unità immobiliari residenziali.

Il contribuente chiede lumi sul calcolo della prevalenza residenziale dello stesso e sulla possibilità di accedere alla detrazione da parte dei proprietari delle unità immobiliari residenziali ma anche della società che possiede le unità adibite ad albergo.

Nello specifico l’istante intende sapere quali delle unità concorrono alla superficie per il calcolo della prevalenza residenziale e se il nel calcolo rientra la superficie del garage.

Nel chiarire i dubbi del contribuente l’Agenzia richiama i principali documenti di prassi e il quadro normativo di riferimento.

A fornire i primi chiarimenti sulla norma introdotta dall’articolo 119 del decreto Rilancio, in relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, è la circolare numero 24 del 2020.

Il documento di prassi spiega il principio di prevalenza della funzione residenziale rispetto alla superficie dell’intero edificio.

Se la superficie complessiva delle unità immobiliari del condominio supera il 50 per cento, il proprietario o detentore delle unità immobiliari non residenziali può avere accesso al superbonus 110 per cento per le spese relative alle parti comuni.

Se la percentuale è inferiore, le spese che danno accesso alla detrazione sono sempre quelle sulle parti comuni ma da parte esclusivamente dei possessori o detentori di abitazioni, ovvero unità residenziali.

Ulteriori chiarimenti sono forniti dalla circolare numero 30 del 2020. Il documento di prassi chiarisce che nel caso di edificio residenziale nel suo complesso:

“il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali. Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili.”

Nel caso di edificio non residenziale nel suo complesso, invece:

“il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse (A/1, A/8 e A/9).”

Per il calcolo della superficie residenziale si deve prendere in considerazione la superficie catastale delle unità immobiliari, calcolata sulla base di quanto previsto dall’allegato C del Dpr n. 138/1998.

Non deve essere conteggiata la superficie delle pertinenze, nel caso in esame deve quindi essere esclusa la superficie del garage da quella delle tre unità immobiliari a uso residenziale.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 314 del 30 maggio 2022
Superbonus - criteri di determinazione della superficie residenziale di edificio condominiale - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), testo vigente al 14 febbraio 2022.

Superbonus 110 per cento, nel calcolo del limite di spesa rientra anche il garage

Per quanto riguarda il calcolo del limite di spesa, invece, il criterio da adottare è differente.

I chiarimenti in merito, anche in questo caso, sono forniti dalla circolare numero 30 del 2020.

Il documento di prassi spiega quanto di seguito riportato:

“nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.”

Inoltre, delucidazioni sono fornite anche in riferimento agli edifici che soddisfano il requisiti della prevalenza residenziale.

In questo caso, la circolare numero 30 del 2020 chiarisce che:

“ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali.”

Tale importo determinerà il limite massimo di spesa agevolabile per l’intero edificio.

La detrazione spettante a ciascun condomino sarà calcolata in funzione della spesa sostenuta, che è determinata dai millesimi di proprietà (ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Nel caso specifico, quindi, nel calcolo del limite di spesa rientrano anche le pertinenze, ovvero il garage e gli edifici con destinazione alberghiera, rientranti rispettivamente nelle categorie catastali C/6 e D/2.

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