Imposte ipotecaria e catastale fisse, quando si ha diritto all’agevolazione?

Tommaso Gavi - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Imposte ipotecaria e catastale fisse, quando spetta l'agevolazione? A fornire chiarimenti è la risposta all'interpello numero 234 del 31 luglio 2020 che riepiloga le condizioni contenute nel decreto Crescita: l'agevolazione è riconosciuta sull'acquisto di complessi immobiliari ma non su quello di terreni.

Imposte ipotecaria e catastale fisse, quando si ha diritto all'agevolazione?

Imposte ipotecaria e catastale fisse, in quali si ha diritto all’agevolazione?

Fornisce chiarimenti la risposta all’interpello numero 234 del 31 luglio 2020: le imposte ipotecaria, catastale e di registro possono essere pagate nella misura fissa di 200 euro l’una nei casi previsti dall’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, ovvero il decreto Crescita.

L’acquisto di un complesso immobiliare può rientrare tra i casi ricompresi dalla norma mentre gli appezzamenti di terreno non rientrano tra le operazioni agevolabili.

Imposte ipotecaria e catastale fisse, quando si ha diritto all’agevolazione?

La risposta all’interpello numero 234 del 31 luglio 2020 spiega in quali casi si ha diritto alle imposte ipotecaria, catastale e di registro fisse nella misura di 200 euro ciascuna.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 234 del 31 luglio 2020
Articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 - applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Il documento di prassi riporta la norma di riferimento: l’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, ovvero il decreto Crescita.

In apertura l’Agenzia delle Entrate ribadisca il principio del divieto di analogia, stabilito nell’articolo 14 delle disposizioni preliminari al Codice civile.

In base a tale principio le norme che dispongono eccezioni sono definite di stretta interpretazione e il loro campo di applicazione non può essere esteso.

L’agevolazione, in questo caso è prevista al soddisfacimento delle seguenti condizioni:

  • l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

L’acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve inoltre provvedere a:

  • demolire e ricostruire un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, se consentito dalle normative urbanistiche;
  • eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

il nuovo fabbricato deve, infine, risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche “NZEB”, Near Zero Energy Building, A o B.

Inoltre si deve provvedere all’alienazione delle unità immobiliari per un volume complessivo che superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

Poste tali premesse l’Agenzia delle Entrate si esprime sul quesito specifico dell’istante, una società di costruzioni.

Nello specifico viene predisposto un piano di recupero per comparto discontinuo, che consiste nella demolizione di alcuni edifici in un’area del Comune in questione e la ricostruzione di tali edifici in un altro terreno.

L’istante richiede, quindi, all’Agenzia delle Entrate se ha diritto a beneficiare dell’agevolazione in questione.

Imposte ipotecaria e catastale fisse, rientrano nell’agevolazione gli interi fabbricati ma non i terreni

Dopo aver elencato quali sono le condizioni per poter applicare le imposte ipotecaria, catastale e di registro fisse nella misura di 200 euro ciascuna, l’Agenzia delle Entrate chiarisce per quali acquisti l’istante ha diritto all’agevolazione e per quali invece non ha diritto.

Dal momento che la disposizione individua espressamente i “trasferimenti di interi fabbricati” come oggetto delle agevolazioni, gli atti di cessione con oggetto terreni non possano beneficiare del regime agevolato.

In base alla documentazione integrativa fornita dall’istante, l’Amministrazione finanziaria identifica due diverse tipologie di acquisto di immobili, una per cui si ha diritto all’agevolazione e un’altra per cui non si ha diritto.

Nello specifico la prima tipologia si riferisce all’acquisto di un complesso immobiliare adibito a laboratorio, costituito da un corpo di fabbrica principale su un unico piano terra e da una parte più piccola dell’immobile che si sviluppa al primo piano.

Il bene consiste anche in un resede esterno e nell’accesso carrabile.

L’acquisto è la cosiddetta “area di decollo”, ovvero l’immobile da demolire. A parere dell’Agenzia delle Entrate può rientrare nell’agevolazione:

“ove risultino verificate tutte le condizioni poste dalla medesima disposizione i medesimi acquisti possono beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.”

Di contro l’“area di atterraggio” consiste invece nell’acquisto di appezzamenti di terreno nello stesso Comune.

Su questo secondo acquisto l’Agenzia delle Entrate sottolinea quanto segue:

“Al riguardo, si ritiene che, in applicazione di quanto sopra illustrato, gli atti di cessione dei descritti appezzamenti non possano rientrare nel campo di applicazione dell’agevolazione di cui al predetto articolo 7.”

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