Imposte ipotecarie e catastali: la guida completa

Giuseppe Guarasci - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Cosa sono e quanto si paga per le imposte ipotecarie e catastali. Ecco la guida completa ed aggiornata.

Imposte ipotecarie e catastali: la guida completa

L’imposta ipotecaria è un tributo indiretto che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal decreto legislativo n° 347 del 31/10/1990.
L’imposta ipotecaria viene pagata in occasione di formalità di trascrizione, iscrizioni, rinnovazioni, cancellazioni e annotazioni che vengono eseguite nei pubblici registri immobiliari. Queste formalità vengono operate a seguito di cessioni immobiliari, successioni, donazioni e anche quando vengono costituite delle ipoteche o diritti reali di godimento.
L’imposta catastale è dovuta, invece, ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.).
Cosi come per l’imposta ipotecaria, anche per la catastale non si tiene conto di eventuali passività del de cuius. Tale imposta infatti colpisce tutto il valore immobiliare dichiarato in caso di successione. E’ sempre il DLgs 347/1990 la norma di riferimento per l’imposta catastale.

Ecco di seguito tutti i dettagli relativi alle imposte ipotecarie ed alle imposte catastali.

L’imposta ipotecaria: gli elementi principali

Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari in dipendenza di cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche o di diritti reali (usufrutto ecc.) costituiscono il presupposto per l’applicazione dell’imposta ipotecaria.

Non sono soggette all’imposta ipotecaria le formalità eseguite nell’interesse dello Stato e quelle relative ai trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni (mentre quelle a titolo oneroso sono soggette ad imposta in misura fissa per euro 200), nonché quelle a favore di enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità (ad es. assistenza, ricerca scientifica, educazione), di Onlus e di fondazioni bancarie.

Dall’1.3.1998 sono esenti dall’imposta ipotecaria anche le operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore di Comuni. Sono esenti anche gli atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

Sono soggetti obbligati coloro i quali chiedono le formalità che danno luogo all’applicazione dell’imposta ipotecaria ed i pubblici ufficiali tenuti al pagamento nell’imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità. Inoltre, sono solidalmente tenuti coloro nel cui interesse è richiesta la formalità.

La base imponibile dell’imposta ipotecaria per le trascrizioni è commisurata all’imponibile determinato ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni.
Nel caso di iscrizione o rinnovazione di ipoteca (e sulle relative annotazioni), l’imposta ipotecaria è dovuta sull’ammontare del credito, comprensivo di interessi e accessori per cui l’ipoteca è iscritta. In caso di restrizione di ipoteca si assume il minor valore fra quello del credito garantito e quello degli immobili (o parti di immobili) liberati, determinato secondo le norme dettate per l’imposta di registro.
L’imponibile di un immobile facente parte dei beni aziendali, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, è costituito dal valore venale al lordo di eventuali oneri o passività gravanti sullo stesso.

Attualmente per i trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro proporzionale e in genere prevista l’aliquota del 2%. Per gli atti soggetti ad Iva l’imposta e sempre fissa ed ammonta ad euro 200 dal 1° gennaio 2014.

Di seguito una tabella aggiornata con le principali casistiche relative all’applicazione dell’imposta ipotecaria:

Per ciò che concerne poi le modalità di pagamento:

  • nei casi in cui vi sia anche il presupposto dell’imposta di registro, l’imposta e corrisposta unitamente a questa (e negli stessi termini);
  • negli altri casi, imposte e sanzioni devono essere pagate al concessionario della riscossione competente con il Mod. F23 (cod. trib. 649T).

L’imposta catastale: gli elementi principali

L’imposta catastale è dovuta sulle volture seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.).

Le esclusioni dal versamento dell’imposta catastale, sono le medesime dell’imposta ipotecaria, quindi:

  • formalità eseguite nell’interesse dello Stato;
  • trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni, enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità;
  • le operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore di Comuni;
  • atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

Stessa cosa dicasi per i soggetti obbligati al versamento dell’imposta catastale, cioè coloro i quali chiedono le formalità che danno luogo all’applicazione dell’imposta ed i pubblici ufficiali tenuti al pagamento nell’imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità.

Sul valore degli immobili o dei diritti reali immobiliari accertato agli effetti delle imposte di registro o di successione e donazione (base imponibile) viene applicata, per il calcolo dell’imposta catastale, l’aliquota dell’1%.

Nei casi previsti dalla legge (tra questi ricordiamo: atti soggetti ad Iva, fusioni, scissioni e trasformazioni di società, conferimenti di aziende, regolarizzazione di società di fatto ereditate entro un anno dall’apertura della successione, trasferimenti di prime abitazioni non di lusso e comunque atti che non importano il trasferimento di immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari) l’imposta e dovuta in misura fissa (euro 200).

Imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali: agevolazioni in caso di acquisto di prima casa

Ad oggi sono presenti impostanti agevolazioni in termini di versamenti di imposte ipotecarie, catastali oltre che di registro, nel caso di acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale.

Possiamo distinguere due situazioni:

  • acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale da privato;
  • acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale da ditta costruttrice.

Nel primo caso (acquisto da privato) l’imposta ipotecaria e quella catastale, ammonteranno in misura fissa ad euro 50 ciascuno e l’imposta di registro sarà dovuta nella misura del 2%.
Nel secondo caso invece (acquisto da ditta costruttrice), l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e pure quella di registro, ammonteranno in misura fissa ad euro 200 ciascuno oltre al versamento dell’iva in misura ridotta (4%).