Imprese di costruzione, quando sono agevolate imposte ipotecaria e catastale?

Tommaso Gavi - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Imprese di costruzione, sul trasferimento di terreni edificabili possono essere richieste le agevolazioni delle imposte di registro, ipotecaria e catastale del Decreto Crescita? L'Agenzia delle Entrate esclude tale possibilità con la risposta all'interpello numero 511 dell'11 dicembre 2019: oggetto del trasferimento deve essere un intero fabbricato e le condizioni del DL 34/2019 devono essere rispettate senza alcuna interpretazione estensiva.

Imprese di costruzione, quando sono agevolate imposte ipotecaria e catastale?

Imprese di costruzione, in quali condizioni possono essere richieste imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate, previste dal Decreto Crescita? Si applicano solo ai trasferimenti di fabbricati o anche a quelli di terreni?

Ai quesiti del contribuente, l’Agenzia delle Entrate fornisce spiegazioni: i benefici stabiliti nel Decreto Crescita, DL numero 34 del 30 aprile 2019, riguardano interi fabbricati e non sono estensibili ai terreni edificabili.

Nella risposta all’interpello 511 dell’11 dicembre 2019 sono inoltre riepilogati i requisiti tassativi per poter richiedere le imposte agevolate.

I dettagli del documento chiarificatore.

Imprese di costruzione, trasferimento fabbricati e imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate

Imprese di costruzione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali agevolate, come previsto dall’articolo 7 del Decreto Crescita, DL numero 34 del 30 aprile 2019, non possono essere richieste per terreni edificabili.

L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti con la risposta all’interpello numero 511 dell’11 dicembre 2019.

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Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 511 dell’11 dicembre 2019
Interpello Art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212 articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 - applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione.

L’ente spiega che i requisiti del Decreto Crescita, che prevede una quota fissa di 200 euro l’una per le imposte di registro, ipotecaria e catastale in presenza di determinate condizioni, devono essere considerati di stretta interpretazione.

Sono dunque esclusi terreni edificabili, come quelli del contribuente che ha posto il quesito, in quanto la norma specifica che sono ricompresi solo “interi fabbricati” .

Il documento chiarificatore elenca le condizioni per poter richiedere le imposte agevolate:

  • l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese individuali o società che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’oggetto dell’acquisto deve essere un intero fabbricato indipendentemente dalla natura dello stesso.

L’Agenzia delle Entrate ricapitola anche le altre condizioni successive alla data di acquisto.

Nei primi dieci anni l’acquirente rispettare i seguenti requisiti:

  • deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
  • in alternativa al primo requisito deve eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001;
  • in entrambi i casi il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica, rispettando gli standard delle classi energetiche NZEB, “Near Zero Energy Building”, A o B;
  • almeno il 75% del volume del fabbricato deve essere alienato.

Imprese di costruzione, trasferimento fabbricati e imposte ipocatastali agevolate: i dettagli

I terreni edificabili, oggetto del quesito del contribuente, non rientrano nei criteri dell’articolo 7 del Decreto Crescita, il quale specifica che l’oggetto dell’acquisto deve essere un intero fabbricato.

Per richiedere l’agevolazione nell’importo delle imposte di registro, catastale e ipotecaria di 200 euro ciascuna è necessario che i requisiti siano rispettati tassativamente.

L’Agenzia delle Entrate ricorda infatti il principio del “divieto di analogia” stabilito dall’articolo 14 delle disposizioni preliminari al Codice civile. Tale principio stabilisce che le le norme che dispongono agevolazioni o esenzioni sono di stretta interpretazione ed esclude, quindi, ogni interpretazione estensiva.

Il documento chiarificatore riporta inoltre le conseguenze del mancato rispetto delle condizioni stabilite dal Decreto Crescita:

“Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo.”

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