Imposta di registro, trasferimento interi fabbricati: quando è fissa?

Imposta di registro, quali condizioni devono essere rispettate per pagare la quota fissa di 200 euro l’una per le imposte ipotecarie e catastali?

A fornire chiarimenti è la risposta all’interpello numero 203 del 7 luglio 2020: l’acquisto dell’intero fabbricato deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici.

Entro 10 anni, inoltre, il soggetto deve demolire e ricostruire tale fabbricato o deve eseguire interventi di ristrutturazione edilizia ed alienare oltre il 75% dell’intero fabbricato.

Imposta di registro, trasferimento interi fabbricati: quando è fissa?

Con la risposta all’interpello numero 203 del 7 luglio 2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sull’agevolazione che prevede le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro l’una.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 203 del 7 luglio 2020

Articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 - applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

L’Agenzia delle Entrate richiama l’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, ovvero il decreto Crescita, che riporta i requisiti da soddisfare per avere diritto all’agevolazione.

Nello specifico devono essere soddisfatti i seguenti requisiti:

• l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l’acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Come sottolinea l’Agenzia delle Entrate, alcuni requisiti richiedono azioni successive all’acquisto.

Nello specifico il soggetto che compra l’intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, se consentito dalle normative urbanistiche;
• eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art.3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

In ognuno dei casi prospettati il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica e deve avere una delle classi energetiche NZEB “Near Zero Energy Building”, A o B.

L’alienazione delle unità immobiliari deve superare il 75% del volume complessivo dell’intero fabbricato.

Nel caso in cui non siano rispettate le condizioni previste, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse.

Imposta di registro, ipotecaria e catastale: cosa si intende per intero fabbricato

I chiarimenti richiesti all’Agenzia delle Entrate si riferiscono all’espressione “intero fabbricato”, dal momento che la norma intende agevolare specifici trasferimenti per la rigenerazione urbana a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

In altre parole, senza soddisfare il requisiti del trasferimento dell’intero fabbricato si perde il diritto all’agevolazione.

L’istante fa sapere all’Agenzia delle Entrate che gli edifici interessati rappresentano l’intera porzione abitativa del fabbricato, ma non l’intero fabbricato in assoluto.

L’intero fabbricato, infatti, ricomprende anche alcune proprietà di terzi che non rientrano nell’operazione.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che gli stabili in questione facciano sorgere il diritto all’agevolazione, fermo restando il vincolo di alienazione di almeno il 75% del volume del fabbricato stesso entro il termine di 10 anni.

In base alla documentazione integrativa fornita all’Amministrazione finanziaria il volume complessivo delle unità immobiliari che l’impresa intende acquisire è pari a 1.410,17 metri cubi.

Il volume dell’intero fabbricato è, invece, di 1.583,97 metri cubi.

Il documento di prassi sostiene che per tale operazione spetti l’agevolazione e conclude come segue:

“Considerata la volumetria del fabbricato che l’impresa intende acquistare, (mc 1410, 17), si ritiene che nel caso prospettato si possa accedere al trattamento previsto dalla norma agevolativa di cui al citato articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, qualora entro il termine di dieci anni venga alienato comunque almeno il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato (mc 1583,97).”