Fondi immobiliari e agevolazione per il trasferimento di fabbricati

Tommaso Gavi - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

I fondi immobiliari sono esclusi dalle agevolazioni per il trasferimento di fabbricati in favore delle imprese di costruzione. Lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello numero 70 del 20 febbraio 2020: rifiutata l'interpretazione estensiva proposta dal contribuente.

Fondi immobiliari e agevolazione per il trasferimento di fabbricati

Fondi immobiliari, al quesito del contribuente sulla possibilità di equipararli ad imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, l’Agenzia delle Entrate fornisce parere negativo con la risposta all’interpello numero 70 del 20 febbraio 2020.

Il documento di prassi nega la possibilità di interpretazione estensiva e richiama il divieto di analogia sulle le norme che dispongono agevolazioni, tra le quali la legge dalla legge numero 58 del 28 giugno 2019 che prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale nella nella misura fissa di 200 euro ciascuna per il trasferimenti di fabbricati a favore di imprese di costruzione.

L’amministrazione finanziaria riepiloga il quadro normativo e cita, a sostegno dell’interpretazione, alcuni pronunciamenti della Corte di Cassazione.

Il documento riporta infine i requisiti e gli obblighi per usufruire dell’agevolazione.

Fondi immobiliari, esclusione dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati: il parere delle Entrate

I fondi immobiliari sono esclusi dall’agevolazione che prevede il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per il trasferimenti di fabbricati a favore di imprese di costruzione.

L’amministrazione finanziaria lo spiega nella risposta all’interpello numero 70 del 20 febbraio 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 70 del 20 febbraio 2020
Articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 – applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Il quesito del contribuente che si occupa della gestione patrimoniale di fondi comuni di investimento immobiliare riguarda la possibilità di usufruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, ovvero il Decreto Crescita.

A parere dell’istante si dovrebbe accogliere un’interpretazione estensiva delle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, includendo anche i fondi immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate non condivide l’interpretazione proposta e, in apertura, ribadisce il divieto di analogia sancito dall’art. 14 delle disposizioni preliminari al Codice civile, in base al quale le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi, le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di stretta interpretazione.

Fondi immobiliari, esclusione dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati: i pronunciamenti della Cassazione

I fondi immobiliari sono esclusi dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati in favore di imprese di costruzione che prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro l’una.

La conclusione segue la verifica della possibilità di equiparare i soggetti. In tale processo l’amministrazione finanziaria porta a suo sostegno due pronunciamenti della Corte di Cassazione che riprendono il decreto legislativo numero 58 del 24 febbraio 1998.

Nella sentenza numero 16605 del 2010, la Corte afferma il seguente principio secondo cui:

“I fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti.”

In un’altra sentenza, la numero 12062 del 2019, la suprema Corte evidenzia che:

“in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia”

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate tira le somme sui pronunciamenti della Corte di Cassazione:

“In base all’indirizzo interpretativo espresso dai giudici di legittimità, il fondo immobiliare, configura un patrimonio separato della società di gestione del risparmio la quale, nello svolgimento dell’attività di valorizzazione del predetto patrimonio immobiliare, non può, per espresso divieto, esercitare direttamente l’attività di costruzione di beni immobili.”

L’istante a suo favore cita i seguenti documenti di prassi:

  • la circolare numero 22/E del 28 giugno 2013;
  • la circolare numero 20/E del 18 maggio 2016;
  • la risposta all’interpello numero 279 del 19 luglio 2019;
  • la risposta all’interpello numero 956-1602/2018 del 11 ottobre 2018.

L’amministrazione finanziaria esclude poi ogni possibilità di equiparare i soggetti, sostenendo che i documenti di prassi citati dall’istante presentano equiparazioni solo nell’ambito di soggetti appartenenti alla medesima categoria di imprese.

Fondi immobiliari esclusi dall’agevolazione: cosa prevede il decreto Crescita

Nella risposta all’interpello numero 70 del 20 febbraio 2020 l’Agenzia delle Entrate ricapitola i benefici dell’agevolazione prevista per il trasferimento di fabbricati in favore delle imprese di costruzione.

L’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 con oggetto “Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” prevede il pagamento in misura fissa di 200 euro delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

I requisiti da rispettare sono i seguenti:

  • l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’acquisto deve avere come oggetto un intero fabbricato indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

  • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
  • alternativamente ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il nuovo fabbricato deve essere conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche Near Zero Energy Building, NZEB, A o B.

L’alienazione delle unità immobiliari deve superare il volume totale del 75 per cento dell’intero fabbricato.

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