La gestione dei canoni di locazione nei modelli ISA richiede particolare attenzione: i controlli incrociati con RLI e i possibili rimedi
su
La corretta indicazione dei canoni di locazione immobiliare all’interno del Quadro F (“Dati contabili”) dei modelli ISA rappresenta uno dei punti maggiormente meritori di attenzione da parte delle imprese non immobiliari.
Spesso tutti i proventi vengono fatti confluire nei ricavi della gestione caratteristica (Rigo F01), talora per errata compilazione del quadro, talora ai fini di “forzare” il punteggio di affidabilità fiscale. L’errata esposizione, tuttavia, viene puntualmente intercettata dai sistemi informatici dell’Agenzia delle Entrate.
Con l’attivazione dei controlli automatizzati di compliance, codificati da ultimo nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 luglio 2026 (prot. n. 208057/2026), il Fisco effettua un incrocio sistematico tra i dati dichiarati nel modello ISA e le banche dati dei contratti di locazione registrati (Modello RLI).
Di seguito la disamina della disciplina di riferimento e l’analisi di un caso emblematico, tramite il quale ipotizzare possibili rimedi e strategie difensive.
Proventi da locazione di beni immobili e quadro F del modello ISA
Le istruzioni del Quadro F (Dati contabili) dei modelli ISA d’impresa prevedono, per i proventi derivanti dalla locazione di beni immobili che non costituiscono l’oggetto principale dell’attività, l’indicazione al Rigo F05 (“Altri proventi, compresi quelli derivanti da gestioni accessorie”).
Nello specifico:
- Punto 1 del Rigo F05 -Immobili “patrimonio”: riguarda i redditi degli immobili relativi all’impresa che non sono né strumentali per l’esercizio dell’attività né beni "merce" destinati alla vendita.
- Punto 2 del Rigo F05 -Immobili “strumentali per natura”: riguarda i canoni derivanti dalla locazione di immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (es. uffici, magazzini, opifici, posti auto accatastati).
L’unica deroga: le società immobiliari (ISA EG40U)
L’unica eccezione alla collocazione nel Rigo F05 riguarda le imprese che svolgono come attività prevalente la locazione, compravendita o gestione di beni immobili e che applicano il modello ISA EG40U.
Per tali soggetti i proventi da locazione non devono essere indicati nel Rigo F05, bensì al Rigo F02 (“Altri proventi considerati ricavi”), mentre i ricavi da affitto d’azienda confluiscono nel Rigo F01.
I controlli automatizzati del Fisco: l’incrocio con RLI
L’Allegato 1 (“Specifiche tecniche”) al Provvedimento del 14 luglio 2026 (prot. n. 208057/2026) codifica i criteri di selezione per le comunicazioni di anomalia ISA.
Tale provvedimento è relativo agli anni 2022-2024, tuttavia le indicazioni fornite sono utili anche per la corretta compilazione del modello ISA 2026 anno di imposta 2025 e i dati oggetto di controllo automatizzato.
In materia di proventi immobiliari, occorre guardare all’anomalia avente ad oggetto la corrispondenza degli altri proventi e componenti positivi dichiarati con i canoni di locazione immobiliare desunti dal modello RLI.
Ad essere attenzionate sono le imprese (con esclusione delle ditte individuali, degli enti non commerciali e dei compilatori dell’ISA EG40U) che dichiarano nel Quadro F del modello ISA, al campo “F05 - Altri proventi e componenti positivi”, un ammontare inferiore di almeno 5.000 euro (e con uno scostamento superiore al 15%) rispetto all’importo dei canoni di locazione percepiti in qualità di locatore (dante causa) risultanti dai contratti di locazione in vigore nell’anno d’imposta registrati nel Modello RLI.
Caso studio: l’impresa di autorimessa tra sosta breve e locazioni stabili
Per comprendere la concretezza del problema, esaminiamo un caso aziendale recentemente analizzato.
Un’azienda opera nel settore della gestione di autorimesse. L’oggetto sociale prevede la prestazione di servizi di sosta ad ore, giornaliera, settimanale e mensile per autoveicoli, unitamente ad attività connesse (lavaggio, custodia).
Accanto all’attività tipica di parcheggio con sosta breve e rotazione di veicoli, la società ha stipulato un contratto di locazione immobiliare con una società terza, avente ad oggetto un locale ad uso ufficio unitamente a un blocco di posti auto riservati.
In sede di dichiarazione, erroneamente, i canoni di locazione sono stati inseriti nel Rigo F01, “gonfiando” così l’esito ISA. Il punteggio è risultato superiore a 8 (accesso al regime premiale).
L’impresa è risultata destinataria di comunicazione di compliance, con la quale è stata fatta rilevare l’anomalia. Occorre dunque attivarsi per valutare il quadro di insieme ed i possibili rimedi.
Analisi delle tesi difensive: perché la linea dell’attività tipica non regge
Nel caso specifico, l’osservazione mossa dal contribuente è che il contratto di locazione ha ad oggetto posti auto; si tratterebbe, quindi, solo di una sorta di diversa qualificazione contrattuale di una fattispecie che, tuttavia, rimanda all’attività tipica.
Tale tesi, tuttavia, non appare sostenibile.
Nella “forma”, un conto è la prestazione di servizi di sosta e custodia temporanea del veicolo, un altro conto è la locazione di beni immobili (uffici, magazzini o porzioni di fabbricato con posti auto riservati) formalizzata con contratto di locazione e registrata con Modello RLI.
Anche sotto il profilo sostanziale vi sono criticità.
Ipotizzare di difendersi sostenendo che i canoni percepiti comprendono anche posti auto e che quindi la quota riferibile ai posti auto sarebbe “ricavo tipico” è un’argomentazione difficile da sostenere.
Innanzi tutto il canone non è distintamente individuato (ufficio vs. posti auto) e, soprattutto, l’azienda ha sottratto uno spazio alla disponibilità della sosta rotativa (soggetta a rischio di impresa) per locarlo stabilmente a terzi.
Ciò genera un ricavo diverso da quello tipico.
Le conseguenze
Appurato il fatto che una difesa in termini di avvenuta corretta compilazione del modello ISA non appare possibile, occorre affrontare le conseguenze.
L’unica strada percorribile è la presentazione di una dichiarazione integrativa tesa a evidenziare correttamente i canoni al Rigo F05.
Tuttavia occorre prestare attenzione alle ricadute in termini ISA: lo spostamento dei ricavi dal Rigo F01 al Rigo F05 abbassa drasticamente la resa della gestione caratteristica, facendo crollare il punteggio ISA (nel caso esaminato, si passa da 8 a un punteggio insufficiente).
Questo crollo in termini di affidabilità porta con sé conseguenze che devono essere attentamente esaminate:
- La perdita dei benefici premiali per l’anno di imposta oggetto di rettifica;
- La possibile perdita dei benefici premiali anche per l’anno successivo, laddove il premiale fosse stato raggiunto per il tramite della media del punteggio dell’anno oggetto di dichiarazione e del precedente
- Ricadute in termini di CPB, laddove fosse stata espressa adesione.
Per quanto riguarda la perdita del regime premiale, è fondamentale verificare se l’impresa ha effettuato compensazioni orizzontali in assenza di visto proprio grazie al regime premiale che, di fatto, non spettava.
Se ciò è accaduto, l’unico rimedio possibile è quello di far apporre il visto in sede di dichiarazione integrativa.
Laddove l’impresa avesse anche espresso adesione al CPB, è necessario ricalcolare la proposta.
Tendenzialmente (vista la riduzione dei ricavi tipici) la nuova proposta ricalcolata dovrebbe risultare addirittura più bassa di quella sottoscritta. In tal caso il concordato è salvo e vincolato ai valori originali.
Tuttavia, occorre considerare che un elevato voto ISA consente di godere di “calmieri” sulla proposta; pertanto, non è detto che non si verifichi uno scostamento di segno opposto.
Se la proposta accettata risulta inferiore del 30% rispetto a quella che sarebbe stata la proposta corretta, allora il contribuente è incorso in decadenza ex articolo 22 del D.Lgs. 13/2024.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: I canoni di locazione immobiliare nei modelli ISA
