Bonus prima casa, vendita dell’immobile ricevuto in eredità entro il termine di 12 mesi

Anna Maria D’Andrea - Imposta sulle successioni e sulle donazioni

Bonus prima casa, agevolazioni confermate anche per chi già possiede nello stesso Comune un immobile ricevuto in eredità, acquisito applicando i benefici prima casa. La regola è però unica: ci sono 12 mesi di tempo per la vendita. La conferma arriva dall'Agenzia delle Entrate, con la risposta all'interpello n. 277 del 21 aprile 2021.

Bonus prima casa, vendita dell'immobile ricevuto in eredità entro il termine di 12 mesi

Bonus prima casa anche per chi possiede un immobile nello stesso Comune, ricevuto in eredità, per il quale sono stati applicati i benefici previsti per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’agevolazione è tuttavia riconosciuta nel rispetto del requisito generale previsto in tali fattispecie, ovvero la vendita dell’immobile ereditato entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

La conferma arriva dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 277 del 21 aprile 2021. Le regole per la fruizione del bonus prima casa sono le stesse anche in caso di acquisto del precedente immobile mediante successione o donazione.

Bonus prima casa, vendita dell’immobile ricevuto in eredità entro il termine di 12 mesi

Anche il contribuente già proprietario di un immobile per il quale sono stati applicati i benefici prima casa, ricevuto in eredità e situato all’interno dello stesso Comune, può procedere al nuovo acquisto prima della vendita.

La condizione generale per applicare il bonus prima casa è, in tal caso, l’impegno alla vendita dell’immobile già in possesso entro un anno. Una regola che si applica anche nel caso in cui il l’abitazione sia stata precedentemente acquisita a titolo gratuito, mediante successione o donazione.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 277 del 21 aprile 2021, riepiloga la normativa in materia di bonus prima casa.

L’occasione è rappresentata dalla richiesta di chiarimenti da parte di un notaio, chiamato a redigere l’atto di compravendita della nuova abitazione per la quale il contribuente intende fruire delle agevolazioni fiscali sulle imposte dovute.

Per quel che riguarda le agevolazioni applicate in caso di immobili acquisiti per successione o donazione, l’articolo 69, comma 3 della legge n. 342 del 21 novembre 2000 prevede la possibilità di pagare le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro. La condizione per l’applicazione del beneficio è il possesso in capo al beneficiario dei requisiti per l’accesso al bonus prima casa.

Come evidenziato dalla circolare 207/2000, la norma ha esteso il bonus prima casa anche agli immobili trasferiti a titolo gratuito in caso di successione e donazione.

Agenzia delle Entrate - risposta numero 277 del 21 aprile 2021
Interpello articolo 11, comma 1, lett. a) legge 27 luglio 2000, n. 212 - Agevolazioni "prima casa" per l’acquisto nuova abitazione, prima della vendita di immobile sito nel medesimo comune, acquistato mortis causa usufruendo agevolazioni ex articolo 69, comma 3 legge n.342 del 2000

Immobile ricevuto in eredità, i requisiti per applicare il bonus prima casa

I requisiti per beneficiare del bonus prima casa, anche sugli immobili ricevuti in eredità, sono disciplinati dalla Nota II-bis, articolo 1, della tariffa allegata al TUR, il DPR n. 131/1986.

L’applicazione delle agevolazioni è subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’estensione del bonus prima casa anche in caso di presenza della titolarità di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto, per la quale sono state applicate le agevolazioni prima casa.

La ratio della norma è di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione posseduta nello stesso Comune, mantenendo il diritto all’applicazione del bonus prima casa nell’atto di acquisto della nuova abitazione.

Il contribuente ha quindi 12 mesi di tempo per procedere all’alienazione dell’immobile già posseduto, anche in caso si tratti di un’abitazione ricevuta in eredità, e quindi a titolo gratuito.

Bonus prima casa, vendita entro 12 mesi anche per l’immobile ricevuto in eredità

Il comma 4-bis della Nota II-bis allegata al TUR prevede che il contribuente possa fruire del bonus fiscale sull’acquisto della prima casa anche in caso di possesso, nel Comune di residenza, di un altro immobile precedentemente acquistato beneficiando delle stesse agevolazioni, a patto che quest’ultimo venga venduto entro un anno dalla data dell’atto.

Una regola che, come chiarito prima dalla circolare n. 12 dell’8 aprile 2016 e poi dalla Risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017 si applica anche ai fini dell’utilizzo del bonus prima casa in sede di successione o donazione, e quindi in caso di acquisto effettuato a titolo gratuito.

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla Nota II-bis, le agevolazioni prima casa si applicano in sede di stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, anche qualora il contribuente sia proprietario di un altro immobile all’interno dello stesso Comune acquistato con le agevolazioni previste in caso di successione o donazione. Il vincolo unico è quello di procedere alla vendita entro 12 mesi.

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