Case fantasma, la Legge di Bilancio 2026 punta a scovare 4 milioni di immobili sconosciuti al Fisco

La riforma del catasto riparte dalle case fantasma.

Tra gli emendamenti alla Legge di Bilancio 2026 segnalati dalla maggioranza, e in particolare da Fratelli d’Italia, spunta la proposta di semplificare e dare uno sprint al censimento degli immobili sconosciuti al Fisco.

Sono in tutto circa 4 milioni, se si considerano le abitazioni e gli immobili strumentali, con effetti negativi per le casse pubbliche: dalla rendita di case e fabbricati dipendono infatti i calcoli dell’IMU, ma anche ad esempio del valore ISEE delle famiglie.

Stando ai contenuti dell’emendamento, all’Agenzia delle Entrate viene quindi affidato il compito di avviare un iter in più fasi di comunicazione con i contribuenti: prima l’invio di lettere di compliance, poi richieste ufficiali di aggiornamento dei dati e in caso di mancato adempimento l’attribuzione di una rendita presunta con effetti penalizzanti.

L’emendamento si inserisce nel solco degli obiettivi già indicati nel Documento Programmatico di Finanza Pubblica e punta a consentire l’aggiornamento del registro catastale.

Case fantasma, la Legge di Bilancio 2026 punta a scovare gli immobili sconosciuti al Fisco

L’emendamento 7.0.2 a firma Gelmetti, Ambrogio, Nocco, Russo, Mennuni mira a stabilire misure di semplificazione per il censimento degli immobili non dichiarati in catasto. Si tratta di una delle proposte che andrà in discussione in Commissione Bilancio del Senato e che punta ad attuare la Riforma 1.12 del PNRR, in linea con quanto già indicato nel DPFP.

L’obiettivo è individuare in modo massivo i fabbricati che esistono ma non sono stati dichiarati, e quindi registrati in catasto, per assicurare l’adempimento degli obblighi dichiarativi e far emergere le basi imponibili (cioè le proprietà tassabili).

L’Agenzia delle Entrate avrà la regia dell’operazione, a partire dalla fase di ricerca. Sulla base di attività di verifica tecnico-amministrative, telerilevamento o sopralluogo, avrà il compito di monitorare il territorio per individuare i fabbricati non dichiarati al catasto.

Un censimento al quale seguirà un iter di comunicazioni con i cittadini in più fasi.

Case fantasma, lettere di compliance per la registrazione in catasto. Effetti fiscali retroattivi

L’emendamento alla Legge di Bilancio 2026 prevede in primis l’invio di un invito bonario alla regolarizzazione, una sorta di lettera di compliance che indicherà agli intestatari catastali dei terreni su cui ricadono gli immobili non dichiarati le informazioni in proprio possesso. In caso di regolarizzazione spontanea delle case e dei fabbricati fantasma, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali retroattivi, dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Se l’intestatario non provvede spontaneamente, l’Agenzia notifica la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale (secondo il DM n. 701/1994, noto come procedura DOCFA).

Nel caso di impossibilità ad individuare i destinatari della notifica, l’elenco dei Comuni con il dettaglio delle particelle in cui risultano presenti fabbricati non accatastati sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale e avrà valore di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Rendita presunta più alta attribuita d’ufficio in assenza di responso

In assenza di feedback entro sette mesi dalla comunicazione inviata direttamente o pubblicata in Gazzetta, l’Agenzia delle Entrate procederà d’ufficio all’attribuzione di una rendita presunta.

Su questo punto, l’emendamento alla Manovra 2026 prevede un meccanismo di calcolo penalizzante.

La rendita presunta verrà determinata applicando la tariffa d’estimo più alta tra quelle in vigore:

• per le unità a destinazione residenziale: la tariffa più alta del Gruppo A.
• per le unità a destinazione non residenziale: la tariffa più alta del Gruppo C.

Dal punto di vista degli effetti fiscali, la rendita presunta sarà considerata dal 1° gennaio dell’anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale o, in alternativa, dal 1° gennaio dell’anno di notifica dell’atto di attribuzione.

Resterà in ogni caso l’obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, e gli effetti fiscali della rendita definitiva avranno decorrenza retroattiva dalla data di ultimazione dei lavoro o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Aggiornamento fai da te per il Fisco per chi non regolarizza

Anche in questo caso però l’Agenzia delle Entrate è chiamata in campo in caso di inadempienze persistenti, potendo procedere d’ufficio alla redazione degli atti di aggiornamento catastale definitivi e alla notifica delle risultanze.

In questo caso, gli effetti fiscali decorrono dal 1° gennaio dell’anno successivo alla notifica dell’atto d’ufficio definitivo.

In sintesi, l’emendamento introduce una procedura più veloce e stringente, basata su tecnologie avanzate, per stanare gli immobili fantasma, spingendo gli intestatari a regolarizzare la propria posizione con un termine perentorio di sette mesi, altrimenti subendo l’attribuzione d’ufficio di una rendita presunta (calcolata al massimo livello).

La proposta è ora destinata ad andare in discussione, passaggio centrale per capire se riuscirà o meno a superare il vaglio della Commissione Bilancio e rientrare nel testo della Manovra 2026.