Manovra 2026, la riforma del catasto torna al centro della discussione

La riforma del catasto torna al centro della discussione, come di consueto, con l’avvio dei lavori relativi alla Legge di Bilancio.

A rilanciare il tema è il Documento programmatico di finanza pubblica (DPFP), approvato dal Governo il 2 ottobre e che sostituisce la NaDEF. Tra i dati forniti spiccano anche quelli relativi alla mappatura degli immobili fantasma così come il lavoro che ha interessato gli edifici sottoposti a lavori finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici.

Il riferimento è evidentemente alle verifiche sulla classificazione catastale degli immobili riqualificati accedendo al superbonus, ma nel testo del DPFP vengono poste in evidenza anche le Raccomandazioni UE, con un accento sulla richiesta di revisione delle rendite del catasto.

Catasto, dalle “case fantasma” al superbonus, il DPFP 2025 certifica l’esito dei controlli

Quello fornito dal DPFP 2025 è in primis uno sguardo sui lavori fatti e in corso in relazione al catasto.

Per consentire una mappatura dei cosiddetti “immobili fantasma”, è stata effettuata una prima ricognizione di quelli presenti sui territori di competenza di 60 province, pari al 65 per cento del territorio nazionale. Un lavoro effettuato mediante la fotointerpretazione delle ortofoto messe a disposizione dall’AGEA, l’Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura, sovrapposte con la cartografia catastale.

Un lavoro necessario per individuare quindi gli immobili e i fabbricati sconosciuti al catasto, incrociando le immagini aeree dell’AGEA con le mappe dell’Agenzia delle Entrate. Individuare le case fantasma permette di attribuire una rendita presunta, con un impatto diretto ed evidente per il contrasto all’evasione fiscale.

Un lavoro al quale si affianca l’attività di controllo legata al superbonus e che, come certifica il Documento approvato dal Governo il 2 ottobre, ha portato all’invio delle prime 3.000 lettere di compliance ai contribuenti con il fine di allineare i valori catastali degli edifici sottoposti a interventi di riqualificazione energetica e miglioramento strutturale.

La fase iniziale di verifica ha interessato gli immobili iscritti in catasto ma privi di rendita. Per il 60 per cento di questi, pari a 1.800 lettere inviate, le attività di controllo preliminare si sono concluse.

Manovra 2026, la riforma del catasto richiesta dall’UE

I lavori sul catasto nel corso del 2025 hanno quindi puntato da un lato agli immobili fantasma e dall’altro alle case migliorate grazie al superbonus ma non prontamente riclassificate. La Manovra 2026 fa però i conti anche con le Raccomandazioni dell’Europa, che da tempo richiede un più generale riallineamento delle rendite rispetto ai valori di mercato.

Come riportato nel DPFP 2025, al pari degli anni passati:

“il Consiglio ha raccomandato di rendere il sistema fiscale più favorevole alla crescita, agendo per facilitare un ulteriore contrasto all’evasione fiscale, la riduzione del cuneo fiscale sul lavoro e la razionalizzazione delle detrazioni fiscali, comprese quelle collegate all’imposta sul valore aggiunto e alle sovvenzioni dannose per l’ambiente, e l’aggiornamento dei valori catastali, nell’ambito di una più ampia revisione delle politiche abitative, garantendo nel contempo l’equità.”

L’Europa chiede all’Italia una riforma del catasto, che non si limita all’allineamento delle basi dati immobiliari portato a compimento anche alla luce degli obiettivi del PNRR. Le Raccomandazioni diffuse lo scorso 4 giugno dalla Commissione, relative al 2025 al 2026, tornano a evidenziare la necessità di una revisione dei valori catastali, rimasti pressoché fermi al 1939.

Riforma del catasto, l’obiettivo mancato della delega fiscale

Quello del catasto è un tema scottante, entrato anche in una prima fase della discussione della riforma fiscale.

Una prima versione del testo in discussione prevedeva un piano di revisione, proprio a partire dal 2026, con il fine ultimo di aggiornare le rendite prevedendo un meccanismo di adeguamento periodico, basato anche sui valori di mercato.

Un progetto di ammodernamento del catasto rimasto però fuori dal testo della legge delega n. 111/2023. Eppure la necessità di una revisione delle regole è lampante, ma i possibili impatti sul fronte fiscale (e politico), frenano una riforma richiesta a gran voce anche dagli osservatori esterni.