Superbonus 110, edificio con unico proprietario: nessuna agevolazione se è in prevalenza non residenziale

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, per l'accesso all'agevolazione nel caso di un edificio di un unico proprietario composto fino a quattro unità immobiliari conta la prevalenza della natura residenziale. Lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello numero 5 del 7 gennaio 2022. Non deve essere calcolata la superficie delle pertinenze.

Superbonus 110, edificio con unico proprietario: nessuna agevolazione se è in prevalenza non residenziale

Superbonus 110 per cento, nel caso di edificio con unico proprietario non si può accedere all’agevolazione non si verifica la prevalenza della natura residenziale.

Lo chiarisce la risposta all’interpello numero 5 del 7 gennaio 2022 dell’Agenzia delle Entrate.

Nel calcolo della prevalenza non rientra la superficie delle pertinenze.

Nel caso in cui l’edificio di un unico proprietario o in comproprietà, costituito da due a quattro unità immobiliari e in prevalenza di natura non residenziale, non si può accedere al superbonus 110 per cento.

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate chiarisce in che modo deve essere verificato il requisito della prevalenza residenziale dell’edificio.

Superbonus 110, edificio con unico proprietario: nessuna agevolazione senza la prevalenza residenziale

Con la risposta all’interpello numero 5 del 7 gennaio 2022, l’Agenzia delle Entrate torna a occuparsi del superbonus 110 per cento.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 5 del 7 gennaio 2022
Superbonus - interventi di efficientamento energetico e antisismici su edificio di un unico proprietario (con usufrutto parziale a favore di un altro soggetto), composto da unità abitative residenziali e non - prevalenza della natura residenziale dell’edificio (Art. 119 DL n. 34 del 2020).

I chiarimenti forniti nel documento di prassi nascono dal caso concreto presentato dall’istante, un proprietario di un edifico composto da 4 unità immobiliari distintamente accatastate.

Di queste, 2 sono abitazioni, una è un laboratorio artigianale che rientra nella categoria catastale C/3 e una è un’autorimessa accatastata come C/6.

L’istante fa presente che la superficie dell’unità immobiliare accatastata come laboratorio, da sola, supera la somma delle superfici delle altre tre unità immobiliari.

Lo stesso vuole sapere se può beneficiare della maxi agevolazione prevista dal decreto Rilancio e, eventualmente, quali sono i limiti di spesa previsti.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che il contribuente non possa accedere al superbonus 110 per cento. Nel documento di prassi motiva l’interpretazione alla luce della normativa vigente e dei precedenti chiarimenti.

In linea generale l’agevolazione spetta per le parti comuni dei condomini. Sul punto è intervenuta la Legge di Bilancio 2021 con la lettera n) del comma 66 dell’articolo 1 che ha modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Il superbonus si applica anche agli interventi effettuati:

“dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.”

A partire dal 1° gennaio 2021, quindi, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio ma composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.

Superbonus 110 per cento: la verifica del requisito della prevalenza residenziale

Per quanto riguarda il calcolo delle unità immobiliari, come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, le pertinenze non devono essere considerate.

In linea generale, per gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliare si devono prendere in considerazione i chiarimenti forniti in relazione agli edifici in condominio.

In base a quanto chiarito dalla circolare numero 24 del 2020, nel rispetto degli altri requisiti previsti dalle norme vigenti, la detrazione deve essere calcolata con un limite di spesa che varia in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (comprese le pertinenze).

Cruciale resta quindi la verifica del requisito della prevalenza della natura residenziale dell’edificio.

Si può accedere al superbonus 110 per cento solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza e ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento.

In merito l’Agenzia delle Entrate sottolinea che:

“Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio.”

Non devono essere considerate, ad esempio, un box o una cantina pertinenziale di una abitazione o un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale.

Nel caso in cui la superficie delle unità immobiliari di natura residenziale non sia superiore alla metà della superficie complessiva non si può accedere al superbonus 110 per cento.

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