Superbonus 110, nel calcolo della prevalenza residenziale rientrano tutti gli edifici del condominio

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, nel calcolo del requisito della prevalenza della superficie ad uso residenziale rientrano tutti gli edifici che fanno parte del condominio. Lo chiarisce la risposta all'interpello numero 10 dell'11 gennaio 2022 dell'Agenzia delle Entrate. In assenza del requisito, per gli interventi realizzati sulle parti comuni, l'agevolazione spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

Superbonus 110, nel calcolo della prevalenza residenziale rientrano tutti gli edifici del condominio

Superbonus 110 per cento, nel caso di un condominio, rientrano nel calcolo della superficie con prevalenza della funzione residenziale tutti gli edifici che ne fanno parte.

Lo spiega l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 10 dell’11 gennaio 2022.

Nella superficie complessiva, destinata a residenza, devono essere inserite tutte le unità immobiliari residenziali che fanno parte dell’edificio, incluse quelle che rientrano nelle categorie catastali escluse dal superbonus, ovvero A/1, A/8 e A/9.

Deve inoltre esser conteggiato anche il fabbricato con indipendenza funzionale e accesso autonomo dall’esterno.

Nel caso in cui si raggiunga o si superi il 50 per cento, possono beneficiare della maxi detrazione per gli interventi realizzati sulle parti comuni del fabbricato tutti i proprietari delle unità immobiliari.

In caso contrario saranno agevolabili esclusivamente le spese sostenute dai proprietari di unità immobiliari destinate ad abitazione, all’interno dello stesso fabbricato.

Superbonus 110, nel calcolo della prevalenza residenziale rientrano tutti gli edifici del condominio

Il superbonus 110 per cento è l’oggetto della risposta all’interpello numero 10 dell’11 gennaio 2022.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 10 dell’11 gennaio 2022
Superbonus - "interventi di efficientamento energetico in un condominio composto da più edifici - calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e la superficie delle unità non residenziali Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)".

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul calcolo della prevalenza della superficie con funzione residenziale di un condominio.

Lo spunto nasce, come di consueto, dal caso concreto presentato dall’istante.

Si tratta di un condominio che intende realizzare i seguenti interventi trainanti e trainati:

  • coibentazione delle superfici opache per almeno il 25 per cento della superficie totale disperdente;
  • sostituzione dell’impianto termico;
  • sostituzione di serramenti e infissi;
  • l’installazione di impianti fotovoltaici.

Nello specifico, il condominio è composto da tre edifici:

  • uno composto esclusivamente da abitazioni;
  • uno composto da unità abitative e non abitative;
  • un altro che rientra nella categoria castale D/6, ovvero locali destinati ad attività sportiva.

L’ultimo edificio è strutturalmente separato e con accesso autonomo. Mentre i primi due hanno il climatizzatore invernale centralizzato in comune, il terzo ha un impianto di riscaldamento autonomo.

Il quesito dell’istante riguarda gli edifici da considerare nel calcolo della prevalenza della funzione residenziale.

Dopo aver richiamato il quadro normativo di riferimento e i principali documenti di prassi, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che:

Nel caso di specie, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi "trainati" realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9)...

Nel calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza devono essere conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali che fanno parte dell’edificio.

Sono dunque comprese anche quelle che rientrano nelle categorie catastali escluse dall’agevolazione introdotta del decreto Rilancio, ovvero A/1, A/8 e A/9.

Superbonus 110, nel calcolo della prevalenza residenziale rientrano tutti gli edifici del condominio

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate fornisce anche le motivazioni dell’interpretazione sul calcolo della prevalenza della funzione residenziale nella superficie complessiva degli edifici.

Come ribadito dall’Amministrazione finanziaria, la maxi detrazione è stata introdotta dall’articolo 119 del decreto Rilancio e ha subito numerose modifiche, le più recenti delle quali sono contenute nella Legge di Bilancio 2022.

I principali documenti di prassi che hanno fornito chiarimenti su diversi aspetti dell’agevolazione sono i seguenti:

Tra i chiarimenti ci sono quelli relativi agli interventi trainanti e trainati, ovvero da eseguire congiuntamente ai primi.

I lavori devono essere realizzati dalle persone fisiche su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di fabbricati residenziali in condominio.

In tal caso, come chiarito nella circolare 24 del 2020, l’edificio deve essere a prevalente uso residenziale.

La superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali che fanno parte del condominio deve essere superiore al 50 per cento di quella dell’intero edificio.

In tal caso, possono beneficiare dell’agevolazione anche anche i proprietari delle unità diverse dalle abitazioni, per le spese relative agli interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Se non viene raggiunta la percentuale del 50 per cento, come messo in evidenza nella circolare 30 del 2020, il superbonus per i lavori sulle parti comuni spetta:

“solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.”

Nel caso in questione, quindi, devono rientrare nel calcolo tutte le unità immobiliari residenziali che costituiscono il complesso.

Non rileva, infatti, la condizione che il terzo edificio non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno.

Come specificato nel recente documento di prassi, infatti:

“La sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio.”

In conclusione, nel caso in esame la superficie complessiva è del 45 per cento e l’agevolazione spetta, per gli interventi realizzati sulle parti comuni, solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

I soggetti beneficiari potranno fruire della detrazione anche per i lavori trainati, nel rispetto di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge.

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