Superbonus 110, edifici in comproprietà: il calcolo dei limiti di spesa

Tommaso Gavi - Irpef

Superbonus 110 per cento, l'Agenzia delle Entrate fornisce i chiarimenti sul calcolo relativo al numero delle unità immobiliari e ai limiti di spesa nella risposta all'interpello numero 298 del 25 maggio 2022. Precisazioni anche sulle pertinenze delle abitazioni in comproprietà.

Superbonus 110, edifici in comproprietà: il calcolo dei limiti di spesa

Superbonus 110 per cento, nel caso di più edifici in comproprietà, composti da unità immobiliari e relative pertinenze, quali sono i criteri da utilizzare per il calcolo dei limiti di spesa?

A ricapitolarli è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 298 del 25 maggio 2022.

Nel calcolo del numero massimo di due edifici non influisce il fatto che gli immobili siano in comproprietà in comunione di beni tra due coniugi.

Nel conto non si dovrà tenere in considerazione eventuali pertinenze delle unità residenziali.

La determinazione del limite massimo dell’agevolazione segue invece regole differenti: l’importo massimo della detrazione è stabilito sulla base delle unità immobiliari che compongono l’edificio e devono essere inserite nel conto anche le pertinenze.

Superbonus 110, edifici in comproprietà: il calcolo dei limiti di spesa

Nella risposta all’interpello numero 298 del 25 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate torna a fornire chiarimenti i merito al superbonus 110 per cento.

Nello specifico vengono presi in considerazione aspetti relativi a due edifici, in comproprietà tra due coniugi, e relative pertinenze.

Tra le delucidazioni richieste dall’istante:

  • se i coniugi possono beneficiare della maxi detrazione ciascuno per un’unità immobiliare, sostenendo le spese relative agli interventi trainati e trainanti;
  • quali sono i limiti di spesa degli interventi antisismici.

L’Agenzia delle Entrate fornisce le precisazioni del caso, dopo aver ricapitolato il quadro normativo di riferimento.

Sul primo aspetto, l’Agenzia delle Entrate richiama quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2021 a partire dal 1° gennaio dello scorso anno.

L’agevolazione per gli interventi di efficientamento energetico spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, a patto che siano composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.

Con l’inserimento del comma 9, lettera a), dell’articolo 119 del decreto Rilancio, nella situazione in esame si applicano i chiarimenti di prassi forniti per i condomini.

Per quanto riguarda gli interventi antisismici, non sussiste il limite di due unità immobiliari ma gli edifici si devono trovare in zone sismiche 1, 2, 3.

Per quanto riguarda il numero massimo di due edifici, l’Agenzia delle Entrate sottolinea quanto di seguito riportato:

risulta ininfluente la circostanza che gli immobili oggetto di intervento siano in comunione di beni con la moglie o che quest’ultima fruisca, eventualmente, della medesima agevolazione per interventi di efficientamento energetico di cui abbia sostenuto le spese, effettuati su altri due immobili posti in comunione dei beni.

Nel conto, inoltre, no si devono considerare le eventuali pertinenze delle unità residenziali.

Resta fermo che tra i vari requisiti di legge deve essere verificato quello della residenzialità: la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50 per cento.

Superbonus 110, come fare il calcolo dei limiti di spesa

Tra gli altri aspetti oggetto di chiarimenti, c’è il calcolo dei limiti di spesa degli interventi antisismici trainanti.

A riguardo l’Agenzia delle Entrate richiama la circolare numero 30 del 2020, che fornisce precisazioni in merito agli interventi previsti nell’ambito dell’ecobonus e del sismabonus per i lavori effettuati sulle parti comuni.

A riguardo, l’Agenzia delle Entrate sottolinea quanto segue:

“nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.”

Nel calcolo del limite massimo di spesa devono essere conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali: ad esempio quelle strumentali o merce.

Nel caso concreto, i limiti di spesa sono diversi per i due edifici in comproprietà.

Nel caso dell’edificio A, composto da due abitazioni di categoria catastale A3 e una pertinenza di categoria catastale C6, le unità immobiliari da considerare sono tre e l’importo è determinato dalla seguente moltiplicazione: 96 mila euro per 3, ovvero 288 mila euro.

Nel caso dell’edificio B, composto da un’abitazione accatastata come A2 e un negozio accatastato come C1, il limite di spesa è di 192 mila euro, ossia 96 mila euro moltiplicato per le due unità immobiliari.

Nel documento di prassi vengono inoltre ricapitolate le scadenze da prendere in considerazione e gli aspetti di cui tenere conto per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

Per il quadro completo dei chiarimenti si invita a consultare il testo completo del documento di prassi.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 298 del 25 maggio 2022
Superbonus - interventi di consolidamento antisismico ed efficientamento energetico effettuati su due edifici in comproprietà tra coniugi - articolo119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 - testo vigente alla data del 21marzo 2022.

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