Box auto pertinenziale: quando spettano le agevolazioni fiscali?

In generale, l’acquisto di un box, di un garage o di un posto auto possono dar luogo ad un’agevolazione fiscale in termini di detrazione IRPEF pari al 50% della spesa.

Nello specifico, ciò può avvenire in due casi:

• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati e solo per le spese sostenute per la loro realizzazione;
• per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune.

Nel caso di box o posto auto, la detrazione può essere utilizzata solo per le spese sostenute per la realizzazione e solo se il costruttore rilascia all’acquirente apposita documentazione comprovante le spese medesime.

Per gli acquisti contemporanei di casa e box nello stesso atto notarile, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.

Affinché vi sia un vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box auto (bene accessorio) è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza al medesimo soggetto e del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, vincoli che devono essere “durevoli, attuali e effettivi”.

Box auto pertinenziale: quando spettano le agevolazioni fiscali?

Per approfondire la tematica prendiamo in esame un caso pratico, derivante da un’istanza di interpello.

Si tratta di un caso relativo ad un contribuente proprietario della quota di un appartamento, che è in procinto di acquistare un box auto nel medesimo Comune.

La distanza dei due immobili è pari a 1,3 chilometri circa, e proprio in relazione a tale aspetto chiede chiarimenti sulla presenza del vincolo di pertinenzialità tra garage e abitazione.

La risposta all’interpello n. 33/2022 pubblicata sul portale dell’Agenzia delle Entrate aiuta a delineare in maniera chiara i requisiti necessari per l’applicazione delle agevolazioni fiscali sulle pertinenze dell’abitazione principale.

In prima battuta, si evidenzia che anche per le pertinenze, al pari delle abitazioni, acquistate da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’articolo 1, comma 497 della legge n. 266/2005 prevede la possibilità di applicare la disciplina del prezzo-valore ai fini del calcolo della base imponibile per le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

In sostanza, le imposte si calcolano - a richiesta del contribuente - sulla base del valore catastale e non del corrispettivo indicato nell’atto.

L’agevolazione si applica alle pertinenze acquistate anche separatamente, a patto che nell’atto d’acquisto risulti la destinazione pertinenziale dell’immobile. Ed è su questo concetto che si sofferma l’Agenzia delle Entrate, evidenziando che in campo fiscale la nozione di pertinenza è la stessa prevista dagli articoli 817 e seguenti del Codice Civile:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

È quindi necessario che siano presenti due requisiti:

• uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
• uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale

Aspetti che l’Agenzia delle Entrate aveva già evidenziato, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali, con la risoluzione n. 149/E/2008. Per l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore alle pertineze è quindi necessario che nell’atto di cessione venga indicato il “vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale”.

Agenzia delle Entrate - risposta all’interpello n. 33 del 19 gennaio 2022

Non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della «prossimità» tra box auto e prima casa.

Box auto pertinenziale, requisito soggettivo e oggettivo per applicare le agevolazioni fiscali

L’Agenzia delle Entrate richiama inoltre alle più rilevanti pronunce giurisprudenziali in materia.

Ad esempio, la Sentenza n. 11970/2018 ha sancito che è necessario che sussista il requisito soggettivo, relativo all’appartenenza dei due beni al medesimo soggetto, e quello oggettivo della contiguità anche solo di servizio, affinché “il bene accessorio arrechi un’utilità a quello principale”, e non al proprietario dello stesso.

La distanza eccessiva tra box auto e abitazione può essere un vincolo in tal senso, anche se la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5550/2021 ha precisato che:

“il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale.”

La stessa Cassazione, con la precedente sentenza n. 25127/2009, ha in ogni caso evidenziato che la prova dell’asservimento pertinenziale ai fini fiscali deve essere valutata con maggior rigore.

Per quel che riguarda l’applicazione delle agevolazioni fiscali, la circolare n. 38/E/2005 dell’Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito che il bene servente non può considerarsi destinato in modo durevole a servizio o ornamento della prima casa qualora sia “ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune”.

È quindi necessario che il box auto sia situato in prossimità dell’abitazione, affinché si possa parlare di pertinenza e spettino le relative agevolazioni fiscali in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali.