Piano Casa, sconto del 33% per chi affitta o compra: al centro la sostenibilità dei costi

Semplificazioni per i costruttori in cambio di prezzi calmierati.

Il Piano Casa approvato in Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 estende il concetto del canone concordato, guardando oltre agli affitti anche alla compravendita di immobili.

Gli investitori che sceglieranno di realizzare immobili a finalità abitative in edilizia convenzionata avranno accesso a semplificazioni burocratiche e procedure più rapide, a patto però di garantire alloggi a un prezzo inferiore almeno del 33 per cento rispetto a quello applicato nel libero mercato.

L’obiettivo è garantire il diritto alla casa a chi presenta un ISEE troppo alto per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica - le case popolari - ma ha una situazione sociale ed economia che non consente di sostenere i costi per affittare o acquistare casa.

Il decreto legge sul Piano Casa si rivolge a famiglie, studenti e lavoratori che appartengono alla cosiddetta “fascia grigia”, secondo un progetto che si svilupperà in un arco temporale di 10 anni.

Piano Casa, canone concordato per gli affitti e prezzi calmierati per chi compra

Il Piano Casa approvato in Consiglio dei Ministri nel pomeriggio del 30 aprile si struttura su tre pilastri, e in parallelo al recupero e manutenzione di 60.000 alloggi popolari, alla costruzione di nuovi immobili ERP e alla formula dell’affitto con riscatto, dedica un capitolo specifico a chi si colloca in fasce reddituali e patrimoniali che non consentono di entrare nei piani dell’edilizia residenziale pubblica.

L’obiettivo è creare una collaborazione tra Stato e privati. Questi ultimi, in cambio di semplificazioni procedurali e abbattimento dei costi, saranno tenuti a realizzare abitazioni da affittare o vendere a prezzi calmierati.

Gli investitori privati diventano il perno centrale del Piano approvato dal Governo e che si svilupperà nei prossimi dieci anni, rivolgendosi in particolare a chi sulla base della situazione sociale ed economica attestata dall’ISEE, dall’età e dalla composizione del nucleo familiare, non riesce a sostenere i costi sempre più alti per affittare casa o compiere il passo dell’acquisto di un’abitazione.

Il punto centrale del provvedimento è rappresentato dall’obbligo per gli investitori privati che accederanno al piano di semplificazioni di fornire immobili a prezzo concordato: sia gli affitti che i prezzi di vendita dovranno risultare inferiori almeno al 33 per cento rispetto al valore di mercato.

Per fissare il valore di canoni e prezzi calmierati si prenderanno come base di riferimento i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Se questi mancano o non sono aggiornati, si utilizzeranno i contratti reali registrati negli ultimi 6 mesi.

ISEE e sostenibilità dei prezzi: chi potrà accedere alle case a prezzi calmierati

L’accesso agli immobili a prezzo o canone calmierato sarà garantito a famiglie, ma anche studenti e lavoratori fuori sede così come agli stagionali, a patto però di avere un valore ISEE superiore ai limiti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica o sovvenzionata.

In aggiunta, sulla base del testo in bozza in circolazione, sarà necessario verificare l’impatto dei costi di mercato di affitti e acquisti sul proprio reddito. Gli oneri dovranno risultare superiori del 30 per cento rispetto al reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare convivente.

A titolo di esempio, immaginiamo una giovane coppia di lavoratori (o un lavoratore fuori sede) con reddito familiare pari a 30.000 euro netti all’anno e ISEE superiore alle soglie ERP, che vive in una città in cui il costo medio dell’affitto è pari a 1.000 euro al mese (12.000 euro all’anno).

Per poter accedere alle case a prezzi calmierati è centrale il “Test di sostenibilità” dei costi: per non gravare eccessivamente sulla propria condizione reddituale, la locazione non dovrebbe superare i 9.000 euro annui (il 30 per cento del reddito). Un valore superiore - che nell’esempio riportato è pari a 12.000 euro - rende la spesa “eccessiva”, meritevole quindi di tutele secondo la logica tratteggiata dal Piano Casa.

L’accesso al prezzo calmierato permetterebbe quindi di scontare una quota importante del canone di mercato: dal valore di 1.000 euro al mese di passerebbe a 670 euro, considerando il taglio del 33 per cento minimo previsto dal decreto approvato dal Governo.

In questo modo, l’incidenza dell’affitto sul reddito scende dal 40 per cento al 26,8 per cento.

I vantaggi per i costruttori? Semplificazioni e riduzione dei costi notarili

Il successo o meno del Piano Casa dipenderà da come sarà accolto dagli investitori privati, perno centrale del meccanismo delineato dal decreto.

Chi sceglierà di realizzare immobili in edilizia convenzionata sarà obbligato a destinarvi almeno il 70 per cento dell’investimento complessivo, con vincolo trentennale. Il restante 30 per cento potrà essere invece prezzato in modalità ordinaria.

Ed è questo uno dei vantaggi per gli investitori. Il mix funzionale di edilizia convenzionata ed edilizia libera è pensato per compensare la minore redditività degli alloggi calmierati garantendo la sostenibilità dell’intero pacchetto.

Il Piano Casa si basa poi su un gioco di equilibrio economico-finanziario attraverso una serie di incentivi tecnici, procedurali e commerciali.

In primis, per incentivare il recupero di aree degradate e limitare il consumo di suolo, sono previsti incrementi della superficie utile (premi di volumetria) per chi realizza interventi di rigenerazione urbana o riuso di aree già urbanizzate.

In pratica, l’investitore potrà costruire più di quanto normalmente consentito dai piani urbanistici, aumentando il numero di unità immobiliari vendibili o locabili.

Il tempo è denaro per un investitore, e il Piano Casa punta ad abbattere la burocrazia. Per i grandi investimenti (sopra il miliardo di euro), un Commissario potrà autorizzare i lavori anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti.

Tempi celeri e certi vengono inoltre previsti per la concessione dei pareri delle varie amministrazioni e, per le aree da bonificare, i costi sostenuti dal privato potranno essere scomputati dagli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune.

In termini di costi, in aggiunta, si prevede il dimezzamento degli onorari notarili per gli atti legati ai programmi di edilizia convenzionata.

In sintesi, il privato che sceglierà di far parte del progetto delineato dal Governo accetterà di limitare il guadagno su una parte degli alloggi (il 70 per cento) in cambio di più volumetria, meno burocrazia, costi notarili ridotti e una quota di mercato libero (30 per cento) ad alta redditività.

Un gioco di equilibri per il quale sarà tuttavia centrale monitorare il passaggio dalla teoria alla pratica: una sfida per lo Stato e per gli investitori privati, unitamente alla “promessa” di un sistema più sostenibile per chi ad oggi fa fatica a fare i conti con il libero mercato per comprare o affittare casa.