Decreto “Cura Italia” e agevolazioni prima casa in caso di compravendita

Alfredo Ruta - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Il Decreto Legge “Cura Italia” non si occupa di un aspetto importante della fiscalità immobiliare ovvero la sospensione del termine di un anno quale lasso temporale “congruo” per procedere all'acquisto e alla rivendita dell’immobile senza subire gravose penalizzazioni fiscali. Le priorità della battaglia al Coronavirus sono certamente altre, tuttavia un emendamento che non dimentichi questo aspetto sarebbe quantomeno auspicabile.

Decreto “Cura Italia” e agevolazioni prima casa in caso di compravendita

Nel Decreto Legge numero 18 del 17 marzo 2020, il cd “Decreto Cura Italia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale nella data di ieri, non è stata contemplata alcuna previsione volta a “congelare” il periodo temporale previsto dalla normativa di settore, in materia di compravendita dell’abitazione principale, penalizzando pesantemente e ingiustificatamente in particolare chi, in questo duro e complesso periodo per il Paese, si trova in fase acquisto dell’abitazione principale.

La normativa in vigore in materia di acquisto della “prima casa” prevede delle agevolazioni fiscali, tra le quali, in particolare, l’applicazione dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9%).

Per fruire di tale agevolazione l’immobile non può essere rivenduto prima di un periodo di 5 anni.

Inoltre la normativa in vigore, al fine di favorire la vendita e riacquisto della prima casa, senza perdere le agevolazioni previste, prevede:

  • la possibilità di vendere la prima casa anche prima dei 5 anni, a condizione si provveda, entro un anno, all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale;
  • la possibilità di acquistare una “nuova” prima casa con l’impegno a vendere la casa di cui si è già in possesso entro un anno;
  • la possibilità di detrarre come credito d’imposta l’imposta di registro versata per la prima casa, qualora, entro un anno, si proceda al riacquisto della nuova abitazione principale.

Il legislatore, in sostanza, ha ritenuto il periodo di un anno quale lasso temporale “congruo” per procedere all’acquisto e alla rivendita dell’immobile senza subire gravose penalizzazioni fiscali o al fine di non dover duplicare il versamento dell’imposta di registro.

È di palmare evidenza che l’emergenza Covid-19 ha, di fatto, “congelato” il mercato immobiliare (per un periodo stimabile prudenzialmente e auspicabilmente in circa 3 mesi, da Marzo a Maggio 2020).

In detto periodo, infatti, non è oggettivamente possibile attivare una pratica di mutuo ed effettuare la relativa perizia, estinguere un’ipoteca, perfezionare una pratica di condono o sanatoria presso il Comune ma, soprattutto, sono inibite le “visite” di appartamenti potenzialmente di proprio gradimento (per precauzione e/o per espressa previsione normativa, secondo quanto previsto dal DPCM definito “tutti a casa”).

Senza un necessario ed equo intervento normativo molti soggetti, proprio per aver eseguito le disposizioni del Governo (“tutti a casa”), subiranno gravi danni economici o si dovranno costretti a pagare delle imposte che in un contesto non emergenziale avrebbero evitato.

A titolo esemplificativo, un soggetto vende un proprio immobile adibito ad “abitazione principale” nel periodo di aprile 2019 acquistato ad aprile 2015 (quindi 4 anni prima), confidando di acquistare un’abitazione più grande (per esempio per la nascita di un figlio) entro aprile 2020, da adibire a “prima casa” e, quindi, trasferendovi la residenza.

Se detto soggetto non riuscisse a perfezionare l’acquisto della nuova abitazione principale entro la suddetta scadenza (aprile 2020) si troverebbe costretto a versare un gravoso conguaglio fiscale - che può raggiungere decine di migliaia di euro - in quanto l’abitazione venduta ad aprile 2019 verrebbe considerata seconda casa e non prima casa (con conseguente conguaglio fiscale), in più non potrà beneficiare del credito d’imposta relativo all’imposta di registro versata ad aprile 2015 per l’acquisto dell’immobile.

Sarebbe pertanto necessario, equo ed oggettivamente indispensabile un nuovo intervento normativo da parte del legislatore finalizzato ad evitare che l’emergenza “COVID-19” e le disposizioni di contrasto allo stesso (“tutti a casa”) penalizzino il personale che durante il periodo in questione sia stato costretto a bloccare o, quanto meno, rallentare il perfezionamento della compravendita del proprio immobile.

Comprensibilmente, in una situazione emergenziale mai fronteggiata nella storia della Repubblica, il Governo - in fase di elaborazione dei contenuti del Decreto Legge “Cura Italia”- ha focalizzato l’attenzione sull’emergenza sanitaria, sulle difficoltà delle piccole e medie imprese, sugli ammortizzatori sociali e, soprattutto, sulla necessità di tutelare chi in questo contesto drammatico ha anche perso il proprio posto di lavoro.

Tuttavia, in fase di conversione in Legge del suddetto Decreto Legge, appare assolutamente necessario inserire un emendamento che consenta di “congelare” il periodo dell’emergenza (prudenzialmente e auspicabilmente da Marzo a Maggio 2020) rispetto al periodo di un anno, previsto dalle disposizioni in vigore per non perdere le agevolazioni della prima casa.

Si consideri, inoltre, che nel decreto manca anche una norma di sospensione per gli adempimenti ed i versamenti derivanti dal rinnovo dei contratti di locazione: anche su questo aspetto sarebbe auspicabile un intervento legislativo.

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