Cedolare secca verso la scadenza: saldo 2025 e primo acconto 2026 dovranno essere versati entro il 30 giugno. Restano tre le aliquote per il calcolo e il metodo previsionale permette di ridurre l'importo dovuto in caso di variazioni ai contratti o ai canoni di affitto
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Il tax day del 30 giugno chiama alla cassa anche i contribuenti che applicano la cedolare secca sugli affitti, tenuti a versare il saldo 2025 e il primo acconto 2026.
Il conto emerso dal modello 730 segue le stesse scadenze dell’IRPEF e, in generale, dei pagamenti legati alla dichiarazione dei redditi.
Il 30 giugno è quindi la prima data da segnare in calendario che, in caso di opzione per il versamento a rate, sarà seguito da ulteriori sei appuntamenti mensili, fino al mese di dicembre. A novembre è previsto inoltre il versamento del secondo acconto, dovuto in un’unica soluzione.
Il calcolo della cedolare secca segue tre diverse corsie, sulla base dell’aliquota applicabile in base alla tipologia di locazione. Resta ammesso l’utilizzo del metodo previsionale, che in caso di modifica ai contratti di locazione o al canone d’affitto permette di ridurre l’imposta dovuta.
Cedolare secca, le regole per pagare saldo e acconto entro il 30 giugno 2026
Chi ha optato per la cedolare secca sui redditi derivanti dall’affitto di immobili è chiamato a rispettare le stesse regole dell’IRPEF sul fronte delle modalità di versamento e sulle scadenze.
Il conto dovuto sarà determinato sulla base dei dati riportati nel quadro B del modello 730/2026, all’interno del quale è necessario indicare le informazioni relative alle locazioni per finalità abitative, così come per gli immobili classificati nella categoria catastale C/1 per i quali è riconosciuto l’ormai residuale regime agevolato di tassazione, così come per le locazioni brevi.
Sul fronte delle modalità di versamento, anche la “tassa piatta” sugli affitti si paga a titolo di saldo e acconto: il 30 giugno 2026 è, in particolare, l’appuntamento con la quota residua dovuta per il 2025 e con la prima rata di acconto per l’anno in corso.
Ormai da alcuni anni, anche per la cedolare secca l’acconto dovuto è pari al 100 per cento dell’imposta relativa all’anno precedente, applicando quindi il metodo storico.
Nulla è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, considerando che ai fini del calcolo manca la base imponibile di riferimento.
Sempre sul fronte dell’acconto, ulteriori regole sono previste in relazione all’importo dovuto. Se per l’anno precedente supera i 51,65 euro, il pagamento si effettua seguendo le seguenti scadenze:
- 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
- se l’importo dovuto supera i 257,52 euro, la cedolare secca si paga in sue rate:
- la prima, pari al 40 per cento dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
- la seconda, il restante 60 per cento, entro il 30 novembre.
Le rate di acconto sono pari al 50 per cento dell’importo per i contribuenti contestualmente titolari di partita IVA e che esercitano attività per le quali sono approvati gli ISA, compresi i contribuenti che applicano il regime forfettario, l’ex regime dei minimi e chi determina il reddito con altri criteri forfettari.
Alla scadenza del primo acconto è necessario eseguire il versamento del saldo della cedolare secca dell’anno precedente.
Queste le regole generali per il pagamento dell’imposta sostitutiva che, al pari di quanto previsto per IRPEF e altre imposte sui redditi, può essere rateizzata o differita.
Calcolo cedolare secca: aliquote al 10%, 21% e 26%
La scelta del regime della cedolare secca consente di versare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali così come delle imposte di registro e di bollo, con tre diverse aliquote da usare per il calcolo.
La base imponibile è costituita dall’importo dell’affitto annuo stabilito nel contratto, valore al quale applicare le percentuali del 21, del 10 o del 26 per cento.
In sede di determinazione del saldo e del primo acconto 2026 si applicheranno nello specifico le seguenti aliquote:
- 21 per cento (contratti a canone libero): si applica ai contratti standard (come i classici 4+4) regolati dal codice civile o in cui il prezzo dell’affitto è deciso liberamente tra proprietario e inquilino;
- 10 per cento (canone concordato): l’aliquota agevolata applicata agli affitti prezzi calmierati, decisi da accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, stipulati nelle grandi città con carenza di alloggi o ad alta tensione abitativa, colpiti da calamità naturali o eventi sismici;
- 26 per cento (affitti brevi), a partire dal secondo appartamento fino al quarto. Si applica l’aliquota del 21 per cento sul primo immobile. In caso di affitto di più immobili tramite portali di intermediazione, bisognerà calcolare l’imposta aggiuntiva dovuta rispetto al 21 per cento di ritenuta già applicata dagli stessi all’atto del pagamento del corrispettivo.
La presentazione della dichiarazione dei redditi rappresenta quindi un momento decisivo per calcolare l’importo effettivamente dovuto entro il 30 giugno a titolo di saldo o primo acconto.
Metodo storico o previsionale: quale conviene scegliere?
L’importo dell’acconto della cedolare secca può essere calcolato attraverso due modalità:
- il metodo storico;
- il metodo previsionale.
Il primo è il metodo sopra descritto, secondo il quale l’imposta si calcola sulla base dell’importo dovuto per l’anno precedente.
Il modello previsionale, invece, prevede un calcolo dell’imposta basato sui redditi che il contribuente ipotizza di ottenere, considerando anche le deduzioni, le detrazioni e i crediti d’imposta. Quest’opzione può rivelarsi efficace se per l’anno in corso si presume di avere un reddito minore rispetto a quello dell’anno precedente.
Nel caso degli affitti, il metodo previsionale consente di ridurre il peso del Fisco sulle locazioni in caso di modifica alla durata del contratto così come di riduzione del valore del canone di locazione.
Tuttavia, nel caso in cui gli acconti versati risultino di un importo inferiore rispetto a quello dovuto, si applicherà la sanzione per omesso versamento.
Differimento al 30 luglio 2026 e piano di rateizzazione
Sempre sul fronte delle regole operative da tenere a mente, si ricorda che i pagamenti del saldo e del primo acconto delle imposte - cedolare secca compresa - possono essere differiti di trenta giorni previa maggiorazione delle somme da versare dello 0,40 per cento. In tal caso la scadenza da rispettare è fissata al 30 luglio.
Saldo e primo acconto della cedolare secca possono essere versati anche mediante rateizzazione, in un massimo di sette quote da pagare entro il mese di dicembre.
Di seguito il calendario delle scadenze da rispettare:
| RATA | VERSAMENTO | INTERESSI % | VERSAMENTO (*) | INTERESSI % |
|---|---|---|---|---|
| 1ª | 30 giugno | 0,00 | 30 luglio | 0,00 |
| 2ª | 16 luglio | 0,18 | 20 agosto | 0,18 |
| 3ª | 20 agosto | 0,51 | 16 settembre | 0,51 |
| 4ª | 16 settembre | 0,84 | 16 ottobre | 0,84 |
| 5ª | 16 ottobre | 1,17 | 16 novembre | 1,17 |
| 6ª | 16 novembre | 1,50 | 16 dicembre | 1,50 |
| 7ª | 16 dicembre | 1,8 |
(*) In questo caso l’importo da rateizzare deve essere preventivamente maggiorato dello 0,40 per cento
In caso di rateizzazione delle imposte sui redditi è necessario aggiungere all’importo dovuto gli interessi del 4 per cento annuo, a partire dal giorno successivo alla scadenza della prima rata e fino a quella successiva.
Codici tributo F24 per saldo e primo acconto della cedolare secca
I lavoratori dipendenti con sostituto d’imposta che hanno presentato il modello 730 si vedranno addebitare le somme dovute a titolo di saldo e primo acconto della cedolare secca direttamente in busta paga.
In tutti gli altri casi e in caso di invio del modello Redditi, il versamento della cedolare secca dovrà essere effettuato mediante il modello F24 indicando il codice tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo.
Nel modello F24 non bisognerà compilare il campo “rateazione/regione/prov/mese rif”.
Nel campo relativo all’anno di riferimento, bisognerà indicare l’anno d’imposta per cui si effettua il versamento (ad esempio, 2025).
L’importo versato dovrà essere indicato nel campo “importi a debito versati”.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Cedolare secca 2026: saldo e acconto in scadenza. Nel 730 il conto del Fisco sugli affitti