Cedolare secca 2020: come funziona? Guida alla tassazione agevolata affitti

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca 2020, come funziona la tassazione agevolata sugli affitti? Tutte le regole, le istruzioni ed un esempio di calcolo per l'applicazione dell'aliquota del 10 o del 21 per cento sulle locazioni abitative e commerciali.

Cedolare secca 2020: come funziona? Guida alla tassazione agevolata affitti

Cedolare secca 2020: tutte le regole ed istruzioni per l’applicazione della tassazione agevolata del 10 e del 21 per cento sugli affitti.

Anche a partire dal 1° gennaio 2020 sarà in vigore la cedolare secca sugli affitti, imposta sostitutiva che consente di risparmiare sia ai locatori che agli inquilini. Il calcolo del risparmio, utile per capire se ed in quali casi conviene, dipende quindi innanzitutto dal tipo di contratto di locazione stipulato.

Come noto infatti la cedolare secca prevede due aliquote:

  • la cedolare secca del 21% si applica sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi e commerciali (fino al 31 dicembre 2019);
  • la cedolare secca del 10% si applica invece ai contratti d’affitto a canone concordato.

La cedolare secca sugli affitti è stata e sarà uno dei temi al centro del dibattito sulla Legge di Bilancio 2020. In prima battuta, la Manovra prevedeva un aumento al 12,5% della tassazione del 10 per cento sui contratti a canone concordato. Ora, invece, si va verso la conferma e stabilizzazione dell’aliquota vigente.

Ancora non è chiaro invece quale sarà il destino della cedolare secca del 21 per cento sugli affitti commerciali che, salvo proroghe, arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Analizziamo di seguito come funziona la cedolare secca sugli affitti e quali le regole ed istruzioni da tenere a mente nel 2020.

Cedolare secca 2020: come funziona?

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolata sui redditi derivanti dall’affitto di immobili a fini abitativi e commerciali. Per capire se conviene ed in quali casi può essere applicata è fondamentale analizzare come funziona.

Le regole che disciplinano la cedolare secca sugli affitti sono contenute nel Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 e successive modifiche, che ha istituito il regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili. Oltre a sostituire l’Irpef, con la cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo, così come le addizionali.

Anche a partire dal 1° gennaio 2020 la cedolare secca si applica con due diverse aliquote, pari al 10 o al 21%, in relazione alla tipologia di immobile locato e sulla base di specifici requisiti.

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Si può scegliere di passare dall’Irpef alla cedolare secca del 21 o del 10 per cento anche negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.

Dopo le premesse, scendiamo al dunque e vediamo chi ed in quali casi può beneficiare della riduzione delle imposte dovute sul reddito da locazione grazie alla cedolare secca sugli affitti.

Cedolare secca 21 per cento: requisiti e calcolo

La cedolare secca del 21 per cento è sicuramente quella maggiormente applicata dai contribuenti che affittano un immobile. Questo perché, a differenza dell’aliquota super agevolata del 10 per cento, i requisiti previsti per l’accesso sono molto meno stringenti.

Vediamo dunque come funziona e forniamo un esempio di calcolo per capire cosa cambia rispetto alla tassazione Irpef ordinaria.

Possono scegliere di applicare la cedolare secca del 21 per cento le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Il regime di tassazione agevolato si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Nei casi in cui si opta per la tassazione a cedolare secca del 21%, non sono dovute le imposte di registro e di bollo all’atto di registrazione del contratto, così come non si pagano le addizionali Irpef.

In sostanza, il 21 per cento di tassazione, applicato sul totale del reddito fondiario percepito dal contribuente nell’anno, sostituisce tutte le altre imposte collegate alla locazione, sia per l’inquilino che per il proprietario.

La convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef è quindi chiara, anche se - come approfondiremo meglio in seguito - bisognerà valutare caso per caso quando, paradossalmente, l’aliquota del 21% si presenta meno vantaggiose dell’Irpef dal 23% al 43%.

Appare utile fornire un esempio di calcolo della tassazione con cedolare secca. Prendiamo il caso di un immobile locato con canone annuo pari a 10.000 euro: applicando l’aliquota del 21%, il totale delle imposte dovute sarà pari a 2.100 euro.

Ponendo il caso che, invece, il contribuente scegliesse di restare nel regime Irpef, sulla sola quota di reddito da locazione l’imposta dovuta sarebbe pari a 2.300 euro, senza considerare le addizionali, e le imposte dovute in sede di registrazione del contratto.

Bisogna poi ricordare che con la tassazione Irpef tutti i redditi percepiti nell’anno dal contribuente si sommano e che, di conseguenza, l’aliquota di tassazione applicata viene condizionata anche dalle altre somme dichiarate (come i redditi da lavoro dipendente).

Si evince da tale assunto il fatto che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati.

Per il momento però fermiamoci qui, per analizzare meglio la questione in seguito.

Cedolare secca 10 per cento: quando si applica

I requisiti per l’applicazione della cedolare secca si fanno più stringenti ai fini dell’accesso alla tassazione con aliquota del 10 per cento.

La cedolare secca 10% si applica soltanto ai contratti a canone concordato:

  • in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
  • ai contratti d’affitto a studenti universitari;
  • nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
  • agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

L’aspetto che caratterizza la cedolare secca del 10 per cento è quindi che si applica solo per i contratti a canone concordato, ovvero che non superano un determinato limite in relazione all’importo dell’affitto mensile.

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato, è quindi necessario per parti contrattuali farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

La norma prevista dall’articolo 1, comma 8 del decreto del MIT e del MEF del 16 gennaio 2017 stabilisce che per i contratti non assistiti sia invece rilasciata apposita attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, tale da accertare il rispetto dei requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali.

I chiarimenti in merito sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate: l’attestazione per i contratti a canone concordato non assistiti è obbligatoria e serve per confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale.

Cedolare secca affitti commerciali 2020: proroga in bilico

A partire dal 1° gennaio 2019 la cedolare secca con aliquota del 21 per cento si applica anche agli affitti di locali commerciali, ma nel rispetto di determinati requisiti.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

La conferma della cedolare secca commerciale anche per il 2020 è tuttavia in bilico. Per il momento il Governo non si è espresso sul tema, lasciando trapelare l’ipotesi che la Legge di Bilancio 2020 non stabilirà una proroga della misura.


Sul punto ci riserviamo di aggiornarvi non appena emergeranno ulteriori novità.

Come esercitare l’opzione della cedolare secca

Dopo le regole tecniche, analizziamo di seguito la procedura operativa per esercitare l’opzione della cedolare secca.

L’adesione al regime fiscale cedolare secca con aliquota agevolata può essere effettuata all’atto di registrazione del contratto o negli anni successivi.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto d’affitto.

L’opzione nelle annualità successive - ovvero il rinnovo - va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

L’invio della raccomandata all’inquilino non è obbligatoria nel caso in cui il contratto preveda già la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione

Comunicazione proroga o risoluzione contratto

Per effetto delle novità introdotte con il DL 193/2016 è previsto che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca non si decade dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente.

Il comportamento coerente per la cedolare secca consiste in:

  • aver effettuato i versamenti dell’imposta;
  • dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

Per la permanenza nel regime a cedolare secca nel caso di omessa o tardiva comunicazione sarà necessario pagare la sanzione amministrativa di 100 euro, dimezzata a 50 euro nel caso in cui la comunicazione venga trasmessa all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorno dal’evento.

Stessa sanzione anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto a cedolare secca.

Quando e come pagare acconto e saldo della cedolare secca

I locatori che decidono di aderire al regime fiscale con aliquota sostitutiva a cedolare secca 2020 non dovranno versare, all’atto di registrazione del contratto, imposta di registro e imposta di bollo.

Le imposte relativa al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere versate negli tempi e modalità previsti per l’Irpef, ovvero in acconto e saldo, eccetto che per il primo anno in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.

L’acconto della cedolare secca 2020 deve essere pagato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo

Cedolare secca o tassazione Irpef, quale conviene

Dopo aver fornito tutte le istruzioni necessarie all’applicazione della cedolare secca nel 2020, rispondiamo di seguito ad una delle domande che si pongono più di frequenti i proprietari di immobili: conviene la tassazione sostitutiva del 10 o del 21% rispetto all’Irpef?

Per capirlo bisogna partire da alcuni assunti di base. Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come anticipavamo in precedenza, il calcolo di convenienza andrà fatto caso per caso, soprattutto per la cedolare secca del 21%.

La convenienza è abbastanza lampante per la cedolare secca del 10 per cento, anche se come abbiamo visto prevede specifici requisiti per poterne beneficiare. Il discorso si complica per quel che riguarda la cedolare secca del 21%.

In ogni caso, è necessario partire considerando il reddito di partenza del contribuente. Infatti, bisogna ricordare che sotto ad una certa soglia (fissata ad 8.125 euro) non sono dovute imposte. In tal caso conviene quindi restare nel regime di tassazione Irpef, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie di esenzione fiscale ed il pagamento sarà in ogni caso dovuto.

Collegandoci a quanto sopra, appare quindi immediato constatare che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati che, invece di rischiare di passare ad uno scaglione Irpef superiore (e quindi applicare un’aliquota più elevata sul reddito complessivo) cumulando il reddito fondiario ai redditi da lavoro, possono tassare la somma derivante dalla locazione con un’aliquota fissa.

Anche in questo caso c’è un però: sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Considerando questo aspetto, sarà quindi necessario valutare il totale delle somme che si intende portare in detrazione o deduzione fiscale, per evitare che - per effetto della tassazione con cedolare secca - non si abbia abbastanza capienza Irpef per sfruttarle.

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