Cedolare secca affitti 2021: come funziona la tassazione agevolata e novità

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca affitti 2021, guida alla tassazione agevolata del 10% e del 21%: di seguito tutte le istruzioni per capire cos'è e come funziona, alla luce delle ultime novità, e per analizzare quando conviene.

Cedolare secca affitti 2021: come funziona la tassazione agevolata e novità

Cedolare secca affitti 2021, come funziona e quando conviene? Scopriamolo insieme, nelle guida completa alla tassazione agevolata del 10% e del 21%.

La cedolare secca è il regime di tassazione sostitutivo sui redditi da locazione, introdotto con il fine di ridurre l’evasione fiscale sugli affitti.

A partire dal 1° gennaio 2021, la Legge di Bilancio introduce alcune novità di rilievo, relative alla cedolare secca sugli affitti brevi.

La Manovra punta a limitare i casi di applicazione della tassazione agevolata del 21% sugli affitti di breve durata. Stando alle novità previste dal testo in discussione alla Camera, si potrà optare per la cedolare secca per un numero massimo di quattro appartamenti, superati i quali scatterà la presunzione di attività imprenditoriale e l’assoggettamento del reddito ad Irpef.

Una novità rilevante, che modifica le regole sulla cedolare secca nel 2021. A partire dal prossimo anno cambiano anche le modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva: l’acconto, pari al 95% fino al 2020, passerà al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Non cambiano invece le istruzioni generali per l’applicazione della cedolare secca del 20% sugli affitti a canone libero, così come per la cedolare secca del 10% sui contratti a canone concordato.

Analizziamo quindi di seguito cos’è e come funziona la cedolare secca sugli affitti 2021, con una guida completa a regole ed istruzioni per il calcolo della tassa piatta sui contratti di locazione.

Cedolare secca 2021: cos’è e come funziona?

La cedolare secca è il regime agevolato di tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di immobili a fini abitativi. La cedolare secca si applica anche ai contratti commerciali stipulati entro il 2019.

Partiamo quindi dalle regole generali utili per capire cos’è e come funziona la cedolare secca sugli affitti nel 2021.

Le regole che disciplinano la cedolare secca sugli affitti sono contenute nel Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 e successive modifiche, che ha istituito il regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili. Oltre a sostituire l’Irpef, con la cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo, così come le addizionali.

Sono due le aliquote della cedolare secca:

  • tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi. Soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali;
  • tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Si può scegliere di passare dall’Irpef alla cedolare secca del 21 o del 10 per cento anche negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.

Analizziamo le regole previste per la cedolare secca del 21 o del 10 per cento.

Cedolare secca 21 per cento: come funziona, requisiti e calcolo

La cedolare secca del 21 per cento è sicuramente quella maggiormente applicata dai contribuenti che affittano un immobile.

Questo perché, a differenza dell’aliquota super agevolata del 10 per cento, i requisiti previsti per l’accesso sono molto meno stringenti.

Vediamo dunque come funziona la cedolare secca del 21 per cento e forniamo un esempio di calcolo per capire cosa cambia rispetto alla tassazione Irpef ordinaria.

Possono scegliere di applicare la cedolare secca del 21 per cento le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Il regime di tassazione agevolato si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Nei casi in cui si opta per la tassazione a cedolare secca del 21%, non sono dovute le imposte di registro e di bollo all’atto di registrazione del contratto, così come non si pagano le addizionali Irpef.

In sostanza, il 21 per cento di tassazione, applicato sul totale del reddito fondiario percepito dal contribuente nell’anno, sostituisce tutte le altre imposte collegate alla locazione, sia per l’inquilino che per il proprietario.

La convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef è quindi chiara, anche se - come approfondiremo meglio in seguito - bisognerà valutare caso per caso quando, paradossalmente, l’aliquota del 21% si presenta meno vantaggiose dell’Irpef dal 23% al 43%.

Esempio calcolo cedolare secca 21 per cento

Appare utile fornire un esempio di calcolo della tassazione con cedolare secca. Prendiamo il caso di un immobile locato con canone annuo pari a 10.000 euro: applicando l’aliquota del 21%, il totale delle imposte dovute sarà pari a 2.100 euro.

Ponendo il caso che, invece, il contribuente scegliesse di restare nel regime Irpef, sulla sola quota di reddito da locazione l’imposta dovuta sarebbe pari a 2.300 euro, senza considerare le addizionali, e le imposte dovute in sede di registrazione del contratto.

Bisogna poi ricordare che con la tassazione Irpef tutti i redditi percepiti nell’anno dal contribuente si sommano e che, di conseguenza, l’aliquota di tassazione applicata viene condizionata anche dalle altre somme dichiarate (come i redditi da lavoro dipendente).

Si evince da tale assunto il fatto che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati.

Per il momento però fermiamoci qui, per analizzare meglio la questione in seguito.

Cedolare secca 10 per cento: quando si applica

I requisiti per l’applicazione della cedolare secca si fanno più stringenti ai fini dell’accesso alla tassazione con aliquota del 10 per cento.

La cedolare secca 10% si applica soltanto ai contratti a canone concordato:

  • in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
  • ai contratti d’affitto a studenti universitari;
  • nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
  • agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

L’aspetto che caratterizza la cedolare secca del 10 per cento è quindi che si applica solo per i contratti a canone concordato, ovvero che non superano un determinato limite in relazione all’importo dell’affitto mensile.

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato, è quindi necessario per parti contrattuali farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

La norma prevista dall’articolo 1, comma 8 del decreto del MIT e del MEF del 16 gennaio 2017 stabilisce che per i contratti non assistiti sia invece rilasciata apposita attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, tale da accertare il rispetto dei requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali.

I chiarimenti in merito sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate: l’attestazione per i contratti a canone concordato non assistiti è obbligatoria e serve per confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale.

Cedolare secca affitti brevi, le novità in Legge di Bilancio 2021

A partire dal 1° gennaio 2021 cambiano le regole relative alla cedolare secca sugli affitti brevi. La novità non è ancora definitiva, in quanto è parte delle misure della Legge di Bilancio, attualmente ancora in fase di discussione alla Camera.

Si tratta tuttavia di una novità che, se approvata, avrà una portata rilevante, ed appare opportuno analizzare cosa cambia.

Il regime fiscale delle locazioni brevi si applicherà esclusivamente per un numero massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta.

In caso di superamento del numero massimo di 4 immobili affittati per breve periodo, non solo si passerà alla tassazione ordinaria Irpef, ma l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presumerà svolta in forma imprenditoriale.

Sono queste le novità contenute Legge di Bilancio 2021, e la modifica è rilevante.
Basti pensare che recentemente l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il numero di immobili non è rilevante ai fini del corretto inquadramento fiscale.

Ed è proprio su tale aspetto che, nel rispetto della concorrenza, la Legge di Bilancio 2021 punta a restringere il perimetro d’applicazione della cedolare secca del 21%.

A cambiare sono le regole previste dal decreto n. 50/2017, con il quale è stata estesa la cedolare secca anche agli affitti brevi.

Cosa succederà nel caso di affitti brevi stipulati per più di quattro appartamenti? Non solo si passerà alla tassazione Irpef, ma scatterà la presunzione di attività imprenditoriale. Per chi concede in affitto per brevi periodi più di quattro appartamenti all’anno, diventa di fatto obbligatorio dotarsi di partita IVA.

I limiti all’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi saranno applicati anche ai contratti stipulati tramite intermediari, oppure tramite piattaforme telematiche che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Come esercitare l’opzione della cedolare secca

Dopo le regole tecniche ed una panoramica delle ultime novità, analizziamo di seguito la procedura operativa per esercitare l’opzione della cedolare secca.

L’adesione al regime fiscale cedolare secca con aliquota agevolata può essere effettuata all’atto di registrazione del contratto o negli anni successivi.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto d’affitto.

L’opzione nelle annualità successive - ovvero il rinnovo - va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

L’invio della raccomandata all’inquilino non è obbligatoria nel caso in cui il contratto preveda già la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione

Comunicazione proroga o risoluzione contratto

Per effetto delle novità introdotte con il DL 193/2016 è previsto che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca non si decade dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente.

Il comportamento coerente per la cedolare secca consiste in:

  • aver effettuato i versamenti dell’imposta;
  • dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

Per la permanenza nel regime a cedolare secca nel caso di omessa o tardiva comunicazione sarà necessario pagare la sanzione amministrativa di 100 euro, dimezzata a 50 euro nel caso in cui la comunicazione venga trasmessa all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorno dal’evento.

Stessa sanzione anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto a cedolare secca.

Quando e come pagare acconto e saldo della cedolare secca

I locatori che decidono di aderire al regime fiscale con aliquota sostitutiva a cedolare secca 2021 non dovranno versare, all’atto di registrazione del contratto, imposta di registro e imposta di bollo.

Le imposte relativa al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere versate negli tempi e modalità previsti per l’Irpef, ovvero in acconto e saldo, eccetto che per il primo anno in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.

Sulle modalità di versamento della cedolare secca, dal 2021 entra in vigore un’importante novità. L’acconto dovuto, e da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, sarà pari al 100%, e non più al 95%.

L’acconto dovuto deve essere pagato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 100%), entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60% (del 100%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo

Cedolare secca conviene? Istruzioni e differenze con tassazione Irpef

Dopo aver fornito tutte le istruzioni necessarie all’applicazione della cedolare secca sugli affitti nel 2021, rispondiamo di seguito ad una delle domande che si pongono più di frequenti i proprietari di immobili: conviene la tassazione sostitutiva del 10 o del 21% rispetto all’Irpef?

Per capirlo bisogna partire da alcuni assunti di base. Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come anticipavamo in precedenza, il calcolo di convenienza andrà fatto caso per caso, soprattutto per la cedolare secca del 21%.

La convenienza è abbastanza lampante per la cedolare secca del 10 per cento, anche se come abbiamo visto prevede specifici requisiti per poterne beneficiare. Il discorso si complica per quel che riguarda la cedolare secca del 21%.

In ogni caso, è necessario partire considerando il reddito di partenza del contribuente.

Infatti, bisogna ricordare che sotto ad una certa soglia (fissata ad 8.125 euro) non sono dovute imposte. In tal caso conviene quindi restare nel regime di tassazione Irpef, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie di esenzione fiscale ed il pagamento sarà in ogni caso dovuto.

Collegandoci a quanto sopra, appare quindi immediato constatare che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati che, invece di rischiare di passare ad uno scaglione Irpef superiore (e quindi applicare un’aliquota più elevata sul reddito complessivo) cumulando il reddito fondiario ai redditi da lavoro, possono tassare la somma derivante dalla locazione con un’aliquota fissa.

Anche in questo caso c’è un però: sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Considerando questo aspetto, sarà quindi necessario valutare il totale delle somme che si intende portare in detrazione o deduzione fiscale, per evitare che - per effetto della tassazione con cedolare secca - non si abbia abbastanza capienza Irpef per sfruttarle.

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