Cedolare secca 10 per cento 2020: come funziona? Requisiti e tipologia contratto

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca del 10 per cento può essere applicata, anche nel 2020, ai contratti a canone concordato stipulati in specifici comuni. Tutte le istruzioni per capire come funziona e quando si applica la tassazione agevolata sugli affitti.

Cedolare secca 10 per cento 2020: come funziona? Requisiti e tipologia contratto

Cedolare secca 10 per cento anche nel 2020: tutte le istruzioni per capire come funziona e quando si applica la tassazione agevolata sui contratti d’affitto stipulati dal 1° gennaio.

Dopo un periodo di turbolenze, dovute al rischio di incremento dell’aliquota della cedolare secca dal 10 al 12,5 o 15 per cento, la Legge di Bilancio 2020 ha stabilizzato la tassazione ridotta, senza modifiche di rilievo.

La cedolare secca anche nel 2020 resta il regime privilegiato per chi concede immobili in affitto. Se nella maggior parte dei casi si applica l’aliquota del 21%, per i contratti a canone concordato che rispondono a determinati requisiti è possibile accedere a quella del 10%, sicuramente maggiormente conveniente per il proprietario, ma che presuppone il rispetto di determinati vincoli.

Di seguito l’analisi delle regole per l’applicazione della cedolare secca del 10 per cento sui contratti stipulati dal 1° gennaio 2020.

Cedolare secca 10 per cento 2020: come funziona? Requisiti e tipologia contratto

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva Irpef che è possibile applicare ai redditi derivanti dalla locazione di immobili a finalità abitativa.

Il calcolo dell’imposta dovuta si effettua applicando l’aliquota (del 21 o del 10 per cento) sul canone annuo dovuto dall’inquilino.

Oltre a prevedere aliquote inferiori a quelle previste dalla tassazione Irpef, la cedolare secca sostituisce anche le addizionali e l’imposta di bollo e di registro.

Se la più applicata è quella del 21%, non c’è dubbio sul fatto che sia la cedolare secca del 10 per cento quella più conveniente, per la quale è tuttavia necessario rispettare specifici requisiti.

In primo luogo, la cedolare secca del 10 per cento di applica esclusivamente ai contratti di locazione a canone concordato, ovvero a quelli il cui canone annuo non è stabilito liberamente dalle parti ma è determinato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Non basta però questo. L’aliquota del 10 per cento della cedolare secca si applica esclusivamente alle abitazioni situate in specifiche zone.

Cedolare secca 10 per cento 2020: in quali Comuni si applica

La cedolare secca del 10 per cento può essere applicata ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2020 con la formula del canone concordato in relazione ad immobili situati nei seguenti comuni:

  • con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Non è chiaro se sia o meno possibile continuare a beneficiare della tassazione ridotta sugli affitti relativi ad immobili ubicati in comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti al 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Il rischio di un passaggio inatteso all’aliquota ordinaria della cedolare secca, pari al 21%, è una delle conseguenze della modalità di formulazione della stabilizzazione dell’aliquota del 10% in Legge di Bilancio 2020.

La Manovra interviene modificando il Decreto Legislativo n. 23/2011, norma che ha istituito il regime di tassazione agevolata sugli affitti, senza fare esplicito riferimento al rinnovo dell’agevolazione per tutte quelle città per le quali era stato deliberato lo stato d’emergenza a seguito di calamità.

Restiamo in attesa di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate o, come ipotizzato inizialmente, di un correttivo con la conversione in legge del Decreto Milleproroghe 2020.

Cedolare secca 10 per cento 2020, i requisiti: tassazione ridotta solo con contratta a canone concordato

Come già evidenziato, uno dei requisiti fondamentali per l’applicazione della cedolare secca del 10 per cento è la stipula di contratti d’affitto a canone concordato.

È la legge n. 431/1998 a spiegare come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali.

L’articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Tra i requisiti previsti c’è anche la durata: i contratti a canone concordato prevedono la formula 3+2 e, a seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni della locazioni ovvero la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

Cedolare secca 10 per cento: requisiti generali per l’applicazione e obbligo invio raccomandata

La cedolare secca del 10 per cento si applica, inoltre, nel rispetto dei seguenti requisiti generali:

  • sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A - esclusa A\10)
  • l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto;
  • è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Si ricorda infine che per i contratti non assistiti dalle associazioni di categoria, è necessario che venga rilasciata un’apposita attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, tale da accertare il rispetto dei requisiti previsti per l’applicazione della cedolare secca del 10 per cento.

I chiarimenti sui contratti di locazione a canone concordato non assistiti sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E pubblicata il 20 aprile 2018.

L’attestazione ha natura obbligatoria e serve per confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali.

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