Bonus prima casa, pertinenze vincolate per 5 anni

Anna Maria D’Andrea - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Bonus prima casa, la vendita delle pertinenze prima dei 5 anni dalla da di acquisto fa decadere dai benefici fiscali ed è necessario versare l'Irpef sulla plusvalenza e le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Le novità nell'interpello n. 83 dell'Agenzia delle Entrate.

Bonus prima casa, pertinenze vincolate per 5 anni

Bonus prima casa, decade dall’agevolazione chi vende una pertinenza, come il box auto, nei primi cinque anni dalla data di acquisto.

Il chiarimento è contenuto nella risposta all’interpello n. 83 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 22 novembre 2018.

Non solo la plusvalenza derivata dalla vendita deve essere assoggettata ad Irpef o ad imposta sostitutiva del 20%, ma il contribuente è tenuto a versare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale non pagata sul box auto, così come su qualsiasi altra pertinenza, per via dell’applicazione del bonus sulla prima casa.

Il motivo è il venir meno del vincolo di strumentalità tra abitazione e pertinenza.

Bonus prima casa pertinenze: quando si perde l’agevolazione

Le pertinenze sono definite dall’art. 817 del Codice Civile come le cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra cosa e, sulla base dell’articolo successivo, a queste si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.

Sono questi i due principi basilari per definire le regole in merito alla tassazione sulla cessione delle pertinenze (come box auto o garage) relative alla prima casa, soprattutto qualora il contribuente abbia beneficiato del bonus sull’abitazione principale.

Ai fini fiscali rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Sono esclusi dalla tassazione quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Bonus prima casa, pertinenze vincolate per 5 anni

La vendita a finalità speculativa entro i cinque anni dall’acquisto è quindi assoggettata a tassazione Irpef o ad imposta sostitutiva del 20% per la parte di plusvalenza ricavata.

Come sopra anticipato, non è tassata la plusvalenza in caso di vendita entro i cinque anni di un’unità immobiliare che, per la maggior parte del periodo compreso tra costruzione e vendita, sia stata adibita a prima casa, ovvero dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.

Alla luce del quadro normativo delineato dall’Agenzia delle Entrate, la vendita della pertinenza insieme alla prima casa non genera plusvalenza e non è tassata anche se avvenute entro i cinque anni dall’acquisto, qualora l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale nella maggior parte del tempo.

Diverso è il discorso qualora si vende soltanto la pertinenza, il box auto o il garage, e non la casa: in tal caso viene meno il vincolo di strumentalità e la plusvalenza diventa reddito diverso da assoggettare a tassazione Irpef o ad imposta sostitutiva.

Ma c’è di più: oltre a pagare le imposte sulla plusvalenza ricavata, la cessione del box prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Si allega di seguito la risposta all’interpello pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 22 novembre 2018:

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Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 83 del 22 novembre 2018
Plusvalenza da cessione infraquinquennale di box auto separatamente dall’abitazione principale - Articolo 67, comma 1, lettera b), del DPR 22 dicembre 1986, n. 917. Interpello articolo 11, comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n. 212