Bonus prima casa 2018: requisiti ed agevolazioni

Bonus prima casa 2018: vediamo di seguito chi ha diritto alle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale.

Il bonus per chi compra la prima casa consente di risparmiare notevolmente sulle imposte da pagare ma per aver accesso alla agevolazioni fiscali previste dalla legge è necessario rispettare specifici requisiti.

Con il bonus prima casa si ha diritto non solo alla riduzione delle imposte di registro, ma anche di quelle ipotecarie e catastale sia nel caso di acquisto da imprese che da privati o in caso di successioni o donazioni.

Su chi ha diritto alle agevolazioni si è pronunciata più volte anche la Cassazione che, grazie ad una progressiva estensione del concetto di abitazione principale, ha allargato il perimetro dei soggetti che possono beneficiare del bonus prima casa.

Ad esempio, ne ha diritto anche chi è già proprietario di un immobile ritenuto non idoneo a soddisfare le esigenze della famiglia, perché affittato e quindi inutilizzabile o perché inagibile. Nelle righe che seguono vedremo quindi quali sono i requisiti per avere il bonus per comprare la seconda casa.

In linea generale, bonus prima casa 2018 potrà essere richiesto quando l’abitazione che si vuole comprare appartiene a determinate categorie catastali, quando si trova nel comune in cui il beneficiario ha o intende trasferire la propria residenza o lavora e se lo stesso acquirente rispetta determinati requisiti.

Per spiegare come funziona il bonus prima casa e come presentare domanda per richiederlo l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione una guida completa con tutte le agevolazioni previste.

Specifichiamo sin da subito che non è necessario presentare una specifica domanda per richiederlo ma che verrà riconosciuto dal notaio in sede di stipula dell’atto d’acquisto.

Di seguito vedremo punto per punto chi può richiedere il bonus prima casa, le agevolazioni previste nel 2018 e le regole fondamentali per averne diritto.

Bonus prima casa 2018: tutte le agevolazioni

Per spiegare in cosa consiste l’incentivo per chi vuole acquistare l’abitazione principale vediamo subito quali sono le agevolazioni del bonus prima casa 2018:

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolto ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;

• Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;

• Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro. In base a quanto stabilito, il bonus prima casa 2018 per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;

• Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Si ricorda inoltre che per gli acquisti effettuati da agenzie immobiliari è prevista una detrazione Irpef di importo pari al 19% ed entro il limite di 1.000 euro e, inoltre, sarà possibile portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo con la dichiarazione dei redditi.

Chi può richiedere il bonus prima casa 2018: i requisiti

Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2018 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
• non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Come abbiamo precedentemente ricordato il bonus potrà essere utilizzato anche dai contribuenti che già hanno una casa, ma il vincolo è la vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Quando spetta il bonus prima casa

Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste è importante che anche la casa acquistata rispetti specifici requisiti. La legge prevede infatti che il bonus prima casa 2018 spetti esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione "prima casa".

Il bonus prima casa non spetta, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus anche per la seconda casa a specifiche condizioni

I casi in cui spettano le agevolazioni sono spesso frutto di modifiche ed interpretazioni da parte della giurisprudenza.

Tra queste vi è una recente sentenza, datata il 2 febbraio 2018, che prevede la possibilità di beneficiare del bonus anche per la seconda casa quando quella acquistata precedentemente risulti “inidonea”.

Si tratta ad esempio dei casi di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia o di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in affitto e che quindi non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico (come disposto dalla Cassazione con successiva sentenza del 27 luglio 2018).

Anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha chiarito un’importante novità: il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma di seguito dichiarato inagibile.

Un chiarimento molto importante e che, nel caso specifico, si inserisce nelle importanti agevolazioni fiscali riconosciute ai possessori di case danneggiate dal terremoto.

In ogni caso è ormai riconosciuto sia dalla giurisprudenza che dalle regole ufficiali delle Entrate che è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi, anche se la casa è ancora in corso di costruzione. In caso contrario il bonus prima casa potrà essere revocato.

Quando viene revocato il bonus

Ci sono specifiche situazioni nelle quali l’Agenzia delle Entrate può scegliere di revocare il bonus prima casa.

Chi ha comprato l’abitazione beneficiando delle agevolazioni fiscali decade dalle agevolazioni fiscali riconosciute in sede di acquisto dell’immobile:

• in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
• in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

Proprio in merito al trasferimento entro 18 mesi e come precedentemente anticipato, la Cassazione ha ribadito l’importanza di rispettare il termine stabilito anche se la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In questo caso bisognerà trasferirsi in un altro immobile.

In caso di decadenza dal beneficio del bonus prima casa 2018:

• è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
• se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Guida per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate

Per i lettori interessati ad approfondire si riporta di seguito la guida completa dell’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della casa:

Agenzia delle Entrate - guida per l’acquisto della casa

Scarica la guida delle Entrate con tutte le regole e le agevolazioni previste per chi vuole comprare casa