Bonus prima casa 2025: guida alle agevolazioni fiscali

Il bonus prima casa 2025 consente di beneficiare di importanti agevolazioni fiscali.

Chi compra la prima casa beneficia della riduzione delle imposte di registro, ipotecarie a catastali, nel rispetto di specifici requisiti.

Per gli acquisti da privati o da imprese, in esenzione IVA, l’imposta di registro è ridotta dal 9 al 2 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute ciascuna nella misura di 50 euro.

Le imposte da versare, se la vendita è soggetta ad IVA, sono stabilite nella misura fissa di 200 euro. L’aliquota dell’imposta sul valore aggiunto da applicare in questo caso viene però ridotta dal 10 al 4 per cento.

Non è stata, invece, rinnovata l’esenzione totale delle imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’agevolazione non è stata prorogata nemmeno lo scorso anno e al momento gli ultimi beneficiari saranno i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che hanno stipulato un contratto preliminare entro lo scorso 31 dicembre 2023 e hanno firmato il relativo rogito entro lo scorso 31 dicembre 2024.

Ecco la guida completa, aggiornata e soprattutto ragionata su requisiti e regole per l’accesso alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa nel 2025.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale da adibire a prima casa

L’acquisto di una casa implica diverse questioni che richiedono molta attenzione.

Tra queste, evidentemente, le regole fiscali e quindi le imposte da applicare alla compravendita dell’abitazione ed eventuali agevolazioni fiscali utilizzabili.

In linea generale deve essere versata l’imposta di registro, da applicare al prezzo della cessione: è pari al 9 per cento.

Le imposte ipotecarie e catastale devono essere versate in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.

Per le vendite soggette ad IVA si applica l’aliquota del 10 per cento, mentre per le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applica l’importo fisso di 200 euro.

C’è tuttavia la possibilità di accedere a una tassazione ridotta grazie all’applicazione del bonus prima casa per l’acquisto dell’abitazione principale.

Nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge, le imposte dovute sono determinate secondo le regole che seguono.

Se il venditore è un privato o un’impresa, che vende in esenzione IVA:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento (anziché del 9 per cento), con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da corrispondere sono:

• IVA ridotta al 4 per cento;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Nella tabella riassuntiva sono riportate le principali agevolazioni per gli acquirenti.

Ai vantaggi in questione si aggiungono altre due agevolazioni alla presentazione della dichiarazione dei redditi:

• la detrazione IRPEF del 19 per cento e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
• la detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Si ricorda inoltre che anche nel 2025 è possibile beneficiare del bonus box auto, se pertinenziale alla prima casa, che consiste in una detrazione IRPEF del 50 per cento.

Requisiti bonus prima casa: i beneficiari

Per accedere al bonus prima casa dal 1° gennaio 2025 è necessario rispettare determinati requisiti.

In particolare l’acquirente:

• non deve possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è avuto accesso alle agevolazioni oppure, in alternativa, provvedere alla vendita entro 12 mesi;
• non deve essere proprietario di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• deve essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto che rientra nell’agevolazione;
• non deve essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di un altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Bonus prima casa: abitazioni e categorie catastali per l’accesso alle agevolazioni

Ci sono, inoltre, determinate condizioni che devono essere valutate in relazione all’abitazione oggetto di affitto.

Nel rispetto dei requisiti oggettivi, l’agevolazione prima casa è prevista esclusivamente per gli immobili che rientrino in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2, abitazioni di tipo civile;
• A/3, abitazioni di tipo economico;
• A/4, abitazioni di tipo popolare;
• A/5, abitazione di tipo ultra popolare;
• A/6, abitazione di tipo rurale;
• A/7, abitazioni in villini;
• A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

L’agevolazione è prevista anche per le pertinenze, in questo caso inserite nelle seguenti categorie catastali:

• C/2, magazzini e locali di deposito;
• C/6, rimesse e autorimesse;
• C/7, tettoie chiuse o aperte.

L’agevolazione spetta per una sola pertinenza, destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, per ciascuna categoria. Anche tale pertinenza deve essere acquistata con il bonus prima casa.

Non permettono l’accesso alle agevolazioni gli immobili accatastati come:

• A/1, abitazioni di tipo signorile;
• A/8, abitazioni in ville;
• A/9, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

Bonus prima casa: rinnovo per l’agevolazione sui mutui

Oltre alle agevolazioni sulle imposte, per l’acquisto della prima casa in alcuni casi sono previste agevolazioni anche per la richiesta di mutui.

La misura, prevista anche per lo scorso anno, è stata rinnovata per il prossimo triennio con l’approvazione della Legge di Bilancio 2025.

Queste agevolazioni fiscali si applicheranno quindi fino al 31 dicembre del 2027.

Chi potrà accedere al bonus prima casa under 36? Rogito entro lo scorso 31 dicembre 2024

La Legge di Bilancio 2023 aveva prorogato fino al 31 dicembre 2024 il bonus prima casa per giovani under 36.

Si tratta di un’agevolazione, introdotta dal decreto Sostegni bis, per chi ha un ISEE non superiore a 40.000 euro e non ha compiuto il trentaseiesimo anno di età nell’anno del rogito.

L’agevolazione consiste nell’esonero totale dal versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Non è però accessibile per il 2024.

Con la Legge di Bilancio 2024 non è infatti stata prorogata.

Ci sono tuttavia ancora alcuni soggetti che potranno beneficiarne: i contribuenti che hanno stipulato e registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023.

Inoltre, le agevolazioni non spetteranno se il contribuente acquisisce l’immobile a seguito di provvedimento giudiziale, con verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 e decreto di trasferimento immobiliare emanato nel 2024.

La legge di conversione del decreto Milleproroghe permette di beneficiare dell’incentivo a chi ha stipulato l’atto notarile entro la scadenza dello scorso 31 dicembre 2024.

Su tali aspetti le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate sono state fornite nella circolare n. 14/2024.

Ulteriori chiarimenti sono arrivati con il principio di diritto n. 5/2024.

Bonus prima casa: termini per l’obbligo di trasferimento della residenza

L’accesso alle agevolazioni prima casa è legato anche a specifici adempimenti.

L’immobile acquistato deve trovarsi all’interno del territorio del Comune in cui l’acquirente è residente.

Lo stesso dovrà eventualmente spostare la residenza, trasferendola entro 18 mesi dall’acquisto.

La procedura può essere effettuata online, tramite il servizio dell’Anagrafe Nazionale Popolazione Residente (ANPR).

Il cambio di residenza si considera finalizzato nel nel giorno in cui è stata presentata la dichiarazione di trasferimento, al termine della procedura online.

Non è necessario il cambio residenza se la casa comprata si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale. Per acquisti da parte di un cittadino italiano all’estero, l’immobile deve risultare “prima casa” sul territorio italiano.

L’obbligo di trasferimento di residenza non interessa il personale delle Forze Armate e di Polizia.

A prescindere dalle agevolazioni relative alla prima casa, è necessario sottolineare che può essere opportuno il cambio di residenza subito dopo l’acquisto dell’abitazione.

Se la residenza deve essere trasferita entro 18 mesi per ottenere l’accesso all’agevolazione, diverse sono le regole che riguardano l’IMU.

L’IMU è dovuta, infatti, per il periodo che intercorre tra la data dell’acquisto e quella dello spostamento della residenza. La nuova abitazione risulterà “prima casa” solo dopo il trasferimento di residenza.

Bonus prima casa: riacquisto della casa entro un anno dalla vendita

Le agevolazioni prima casa spettano esclusivamente per l’acquisto di un solo immobile.

Chi è già proprietario di un’abitazione potrà accedere all’agevolazione, nel rispetto del requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 2 anni dal nuovo acquisto.

Attenzione: fino allo scorso 31 dicembre 2024 questo termine era di un’anno ed è stato aumentato a due anni a partire dal 1° gennaio 2025.

L’impegno alla vendita entro un anno fino al 31 dicembre 2024 oppure entro due anni a partire dal 1° gennaio 2025 deve essere indicato nell’atto di acquisto: la compravendita, l’atto di donazione o la dichiarazione di successione.

La mancata vendita porta al pagamento:

• delle maggiori imposte dovute;
• di una sanzione del 30 per cento.

Nella tabella di riepilogo sono riportate le condizioni da soddisfare.

Revoca bonus e recupero delle imposte

In alcune situazioni è prevista la revoca del bonus da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La decadenza dalle agevolazioni si verifica nei seguenti casi:

• mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, in sede di registrazione dell’atto;
• mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, entro 18 mesi dell’acquisto.

Il trasferimento entro il termine dei 18 mesi, come evidenziato dalla Cassazione, deve essere rispettato anche se la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In tal caso sarà necessario trasferirsi in un altro immobile ubicato nello stesso Comune.

Nel caso di decadenza dal beneficio:

• sarà dovuta, oltre alla differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30 per cento delle imposte e il pagamento degli interessi di mora;
• nei casi di cessione soggetta a IVA, il pagamento della differenza d’imposta non versata e, allo stesso modo, una sanzione pari al 30 per cento della differenza, oltre al pagamento degli interessi di mora.

Agevolazioni acquisto casa: la guida delle Entrate e le domande più frequenti

Gli aspetti principali dell’agevolazione sono sintetizzati in una guida dell’Agenzia delle Entrate.

Il documento è un strumento, di circa 40 pagine, in cui sono affrontati diversi aspetti relativi al calcolo delle imposte dovute e alle agevolazioni in vigore.

Nella parte finale del documento sono raccolte le risposte ai quesiti più frequenti.

Bonus prima casa, la guida dell’Agenzia delle Entrate

Le imposte e le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, scarica la guida del Fisco aggiornata al mese di luglio 2024