Le agevolazioni prima casa decadono se le unità abitative non vengono fuse entro un certo termine, ecco quale
La Corte di Cassazione è stata recentemente chiamata a pronunciarsi su una questione relativa alle agevolazioni prima casa.
In particolare, in relazione al rispetto del termine triennale entro cui procedere alla fusione di due unità immobiliari in una sola abitazione per mantenere le agevolazioni prima casa fruite in occasione della stipula dell’atto.
La Corte di Cassazione - sentenza 15422/2025 - ha respinto il ricorso presentato dal contribuente contro l’avviso di liquidazione emanato dall’Agenzia delle entrate sulla base della seguente ricostruzione.
Analizziamo bene il caso.
Le condizioni per l’agevolazione prima casa
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione in tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa” possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate.
Ciò purché ricorrano due condizioni, vale a dire la destinazione, da parte dell’acquirente, delle unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa, e la caratteristica non di lusso dell’immobile “unificato” con riferimento ai requisiti previsti ratione temporis dalla disciplina vigente anteriormente al decreto legislativo n. 23 del 2011, per la quale aveva rilevanza, ai fini della fruizione dell’agevolazione, la natura non di lusso dell’immobile.
L’obbligo di unificazione entro tre anni
L’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali.
Pertanto, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, è irrilevante che gli immobili (due o più) acquistati con unico atto siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta, tramite l’esecuzione delle opere necessarie, il loro accorpamento in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche di lusso.
L’unificazione deve essere effettiva per mantenere il beneficio
L’unico dato a venire in rilievo si identifica con la realizzazione di un’unica unità abitativa, evento che deve essere effettivo.
In base ad un condivisibile orientamento giurisprudenziale, se il legislatore non ha fissato in modo specifico un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.
Ai fini dell’agevolazione prima casa richiesta, ciò che rileva è l’effettività dell’unificazione delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente.
Tale evento rileva in via esclusiva e deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.
Prove a sostegno dell’unificazione della Prima casa
In relazione a tale ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente), come la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrano la prova della effettiva unione sia funzionale sia impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento.
A tal riguardo, la Corte osserva che non avendo il contribuente proceduto all’operazione di fusione delle due unità abitative acquistate, entro i tre anni successivi alla registrazione dell’atto, lo stesso decade dai benefici prima casa.
La decorrenza del termine triennale
La Corte di Cassazione ha chiarito che la previsione della decadenza triennale non trova specifiche regole relative alla decorrenza iniziale del termine.
Tuttavia, la carenza di peculiari disposizioni non può tradursi nell’esclusione della decadenza stessa, tenuto conto della valenza generale della relativa previsione.
Ciò comporta l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento, ai sensi degli articoli 2964 e seguenti del codice civile, in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, viene computato a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso.
In attuazione delle norme generali, la decorrenza del triennio di decadenza va individuata nella data in cui l’Ufficio può contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza del mendacio o dell’inadempienza.
Al riguardo, la Corte distingue l’ipotesi di mendacio originario (relativo alle ipotesi di mancanza dei requisiti che condizionano l’agevolazione fiscale al momento dell’atto), in relazione alla quale la data della registrazione della compravendita segna l’insorgere del potere dell’ufficio di accertare la non spettanza del beneficio e richiedere l’ulteriore imposta dovuta, da quella del mendacio successivo (a seguito del sopraggiungere di fatti che evidenzino la perdita della qualità enunciata nell’atto), in relazione al quale il potere sorge e può essere esercitato solo a partire dell’evento stesso, che segna il giorno iniziale di maturazione del termine di decadenza.
Quando decorre il termine nei diversi casi
La Cassazione ha già affermato il principio che in relazione alle agevolazioni prima casa il termine triennale di decadenza, ai sensi dell’articolo 76, comma 2 del TUR decorre a partire dalla data in cui l’avviso stesso può essere emesso, e cioè dal giorno della registrazione, quando i benefici non spettino per la falsa dichiarazione nel contratto dell’indisponibilità di altro alloggio o della mancata fruizione in altra occasione dell’agevolazione, o per l’enunciazione nel contratto stesso di un proposito di utilizzare direttamente il bene a fini abitativi già smentito da circostanze in atto, oppure, quando tale enunciato proposito, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito od ineseguibile, dal giorno nel quale si sia verificata quest’ultima situazione.
Decorrenza in caso di perdita successiva dei requisiti
Nel caso di mendacio successivo, il termine di accertamento decorre dalla data di emersione del mendacio, così alludendo (non alla data di verificazione, ma) al momento in cui tale evento è stato accertato dall’Ufficio, implicitamente considerando la non esigibilità di un monitoraggio continuo della situazione enunciata.
La previsione di un tempo predeterminato nel quale dover conservare la situazione che legittima il godimento del beneficio segna anche il perimetro temporale dell’ accertamento dell’Ufficio ed è, pertanto, dallo scadere di quel termine massimo che decorrono i tre anni di decadenza di cui all’articolo 76, comma 2 del TUR, salvo che le condizioni per la revoca dell’agevolazione non siano state accertate prima, in tal caso correndo il termine decadenziale da tale momento.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Bonus prima casa su più immobili: i tempi per evitare la decadenza
