Tutti coloro che gestiscono affitti brevi devono richiedere il CIN, Codice Identificativo Nazionale. Ma sono previsti standard e obblighi diversi per chi opera in maniera imprenditoriale
Dallo scorso anno tutti gli spazi destinati agli affitti brevi e turistici devono essere censiti tramite il Codice Identificativo Nazionale. Ma ci sono più obblighi da rispettare, in termini di adempimenti e sicurezza, per chi li gestisce in forma imprenditoriale.
E le novità della Manovra 2026, che fa scattare la necessità di operare con la partita IVA già dal terzo immobile locato (anziché dal quinto), non hanno un impatto solo sull’accesso alla cedolare secca, si allarga la platea di chi deve presentare la SCIA e rispettare standard più rigidi.
| Che cosa si intende per affitti brevi? |
|---|
| La risposta nell’articolo 4 del DL n. 50 del 2017: contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare |
Affitti brevi e CIN: regole e sanzioni per chi opera con partita IVA
Con la ridefinizione della disciplina fiscale prevista per gli affitti brevi nulla cambia per la richiesta del CIN, il Codice Identificativo Nazionale introdotto dal DL n. 145 del 2023 per monitorare stanze, appartamenti, edifici destinati alle locazioni brevi e turistiche.
Anche chi non opera in maniera imprenditoriale, infatti, deve ottenerlo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, messa a punto dal Ministero del Turismo, ed esporlo sia negli spazi concessi in locazione che nei relativi annunci.
La differenza tra chi opera con partita IVA e chi no, però, sta nelle condizioni da rispettare.
Per tutti gli spazi concessi in locazione è necessaria la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio ma anche di estintori portatili, da ubicare in posizioni accessibili e visibili, uno ogni 200 metri quadrati, con un minimo di un estintore per piano.
Chi non rispetta le regole minime sulla sicurezza legati all’ottenimento del CIN rischia una sanzione che va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
Per le unità immobiliari ad uso abitativo, oggetto di locazione utilizzate per affitti brevi o turistici e gestite nelle forme imprenditoriali, le regole e le relative sanzioni per la sicurezza degli impianti sono da rintracciare nella normativa statale e regionale.
Affitti brevi: con più di due appartamenti serve anche la SCIA
Oltre alle regole specifiche sulla sicurezza, chi concede in affitto più di due appartamenti e, quindi, gestisce un’attività imprenditoriale deve presentare anche la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Regola che si applica sia per le locazioni brevi che per quelle turistiche, come si legge nella nuova FAQ pubblicata dal Ministero del Turismo.
Per chi non rispetta questo adempimento il DL n. 145 del 2023 prevede sanzioni da 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Anticipare la necessità di operare con partita IVA dal terzo immobile, quindi, non vuol dire solo escludere dal perimetro di applicazione della cedolare secca e prevedere nuovi adempimenti fiscali e contributivi, ma anche imporre maggiori obblighi, sanzioni e procedure.
| Affitti brevi | Attività non imprenditoriale | Imprenditoriale |
|---|---|---|
| Cedolare secca | Aliquota del 21 per cento sul primo immobile, 26 per cento sul secondo | Esclusione |
| Banca Dati Strutture Ricettive | Richiesta del CIN | Richiesta del CIN |
| Requisiti di sicurezza | Standard minimi previsti dal DL n. 145 del 2023 | Standard minimi + regole nazionali e locali |
| SCIA | Non è prevista | Richiesta con sanzioni fino a 10.000 euro per chi non rispetta l’obbligo |
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi: le novità non toccano solo la cedolare secca
