L'Agenzia delle Entrate aggiorna la guida sulla cedolare secca per gli affitti brevi. Dal 2026 il perimetro è più stretto: si applica solo su due appartamenti, dal terzo serve la partita IVA
La tassazione degli affitti brevi è stata protagonista fino alla fine del dibattito che ha accompagnato l’ultima Manovra e dal 2026 chi gestisce più locazioni deve fare i conti con nuove regole.
Il funzionamento della cedolare secca non è cambiato, ma il suo perimetro si è ristretto: dal terzo appartamento serve la partita IVA perché scatta l’attività imprenditoriale.
Dal 1° gennaio, infatti, è entrato in vigore un nuovo sistema “progressivo” per le locazioni brevi: imposta sostitutiva con aliquota del 21 per cento sul primo immobile, che sale al 26 per cento sul secondo, mentre la necessità di aprire la partita IVA scatta dal terzo in poi.
È questa la formula di compromesso che ha messo d’accordo la maggioranza dopo mesi di confronti e l’ipotesi iniziale di una stretta ad ampio raggio per chi si affida alle piattaforme di intermediazione.
L’impostazione iniziale della Legge di Bilancio 2026, infatti, escludeva la possibilità di applicare la cedolare secca al 21 per cento in caso di utilizzo di piattaforme di intermediazione per gli affitti, novità che avrebbe determinato un aumento di tassazione e un trattamento diverso in base allo strumento utilizzato.
Affitti brevi: le regole non cambiano sulla cedolare secca, ma sulla partita IVA
Il testo della Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17 della Legge n. 199 del 2025) è intervenuta, quindi, in due direzioni:
- restringendo il campo della tassazione agevolata prevista per gli affitti brevi;
- anticipando la necessità di aprire la partita IVA per la gestione di questo tipo di attività.
Le persone fisiche, per la locazione degli immobili in forma privata, possono scegliere di applicare la cedolare secca, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per il reddito derivante dall’affitto.
Di fatto la Manovra 2026 ha limitato la possibilità di beneficiare delle agevolazioni previste. Ma per coloro che possono applicare il regime previsto per le locazioni brevi le regole non sono cambiate. A illustrarle è la stessa Agenzia delle Entrate nella guida dedicata agli affitti brevi e aggiornata ad aprile 2026.
L’importo dovuto si calcola con un’aliquota del 21 per cento, che è riservata a un solo immobile a scelta del contribuente e sale al 26 per cento per il secondo.
Cedolare secca sugli affitti brevi fino a due appartamenti, dal terzo serve la partita IVA
Dal terzo in poi serve aprire la partita IVA perché scatta l’attività imprenditoriale con regole di gestione e tassazione tutte diverse.
L’imposta sostitutiva tanto discussa, infatti, è totalmente incompatibile con l’attività d’impresa.
“La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale” si legge, infatti, nel documento illustrativo dell’Agenzia delle Entrate.
Ma non è l’unico requisito da rispettare. Le porte della cedolare secca sono aperte, solo se i contratti risultano in linea con una serie di standard:
- la durata non deve superare i 30 giorni: in caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine deve essere considerato in relazione al singolo contratto;
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a
- uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
- entrambe le parti coinvolte devono agire esclusivamente come persone fisiche, al di fuori dell’attività di impresa.
A viaggiatori e turisti possono essere offerti anche servizi accessori alla locazione come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali o il wi fi.
E anche in caso di sublocazione, di contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, di locazione di singole stanze di un’abitazione è possibile accedere al regime delle cedolare secca. Ma sempre nel perimetro ristretto tracciato dall’ultima Manovra.
| Cedolare secca affitti brevi: le novità della Manovra |
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Le regole progressive in arrivo dal 2026:
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Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi: istruzioni sul perimetro (ristretto) della cedolare secca