Con le novità della Manovra 2026, cambiano anche le regole sugli affitti brevi: cedolare secca progressiva sui primi due immobili e partita IVA dal terzo. Scatta prima l'attività imprenditoriale
Dopo una lunga discussione, fuori e dentro al Parlamento, la Manovra 2026 ha cambiato le regole per la tassazione degli affitti brevi.
Dal 1° gennaio, infatti, è entrato in vigore un nuovo sistema “progressivo” per le locazioni brevi: via libera alla cedolare secca con aliquota del 21 per cento sul primo immobile, che sale al 26 per cento sul secondo, mentre la necessità di aprire la partita IVA scatta dal terzo in poi.
È questa la formula di compromesso che ha messo d’accordo la maggioranza dopo mesi di confronti e una stretta iniziale ad ampio raggio per chi si affida alle piattaforme di intermediazione.
Affitti brevi: le regole non cambiano sulla cedolare secca, ma sulla partita IVA
Il testo della Legge di Bilancio 2026 interviene in due direzioni:
- restringe il campo di applicazione della tassazione agevolata prevista per gli affitti brevi;
- anticipa la necessità di aprire la partita IVA per la gestione di questo tipo di attività.
Le persone fisiche, per la locazione degli immobili in forma privata, possono scegliere di applicare la cedolare secca, che prevede il pagamento un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per il reddito derivante dall’affitto.
L’importo dovuto si calcola con un’aliquota del 21 per cento applicabile a un solo immobile, che sale al 26 per cento per il secondo.
Fino allo scorso anno l’attività diventava imprenditoriale oltre i quattro appartamenti: dal 1° gennaio, invece, la necessità di operare con la partita IVA sorge già dal terzo immobile.
Di fatto la Manovra 2026 interviene limitando la possibilità di beneficiare delle agevolazioni sulla tassazione delle locazioni brevi.
Cedolare secca sugli affitti brevi fino a due appartamenti, dal terzo serve la partita IVA
L’impostazione iniziale della Legge di Bilancio 2026 escludeva la possibilità di applicare la cedolare secca al 21 per cento in caso di utilizzo di piattaforme di intermediazione per gli affitti, novità che avrebbe determinato un aumento di tassazione e un trattamento diverso in base allo strumento utilizzato.
Dopo un lungo periodo di confronto interno alla maggioranza, le modifiche alla normativa di riferimento sono state riscritte durante l’iter parlamentare.
Nella norma approvata (art. 1, comma 17 della Legge n. 199 del 2025) resta invariata la regola della tassazione più leggera sul primo immobile (a scelta del contribuente), ma si limita l’applicazione della cedolare secca per gli affitti brevi solo a due appartamenti.
Dal terzo in poi serve aprire la partita IVA perché scatta l’attività imprenditoriale con regole di gestione e tassazione tutte diverse.
L’imposta sostitutiva tanto discussa in questi mesi, infatti, è totalmente incompatibile con l’attività d’impresa.
“La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale” si legge, infatti, sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
| Cedolare secca affitti brevi: le novità della Manovra |
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Le regole progressive in arrivo dal 2026:
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Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Affitti brevi: dal 2026 più spazio alle partite IVA, meno alla cedolare secca
