Come fare il calcolo dell'IMU 2024? Le istruzioni da seguire in vista della scadenza per il saldo della tassa sulla casa e un utile esempio pratico
IMU 2024, come si calcola la principale tassa sulla casa?
In vista della scadenza del 16 dicembre è bene soffermarsi sulle istruzioni per calcolare il saldo dovuto. Dopo l’appuntamento di metà giugno, ormai a stretto giro bisognerà pagare la seconda rata dell’IMU.
È bene evidenziare che non vi sono particolari novità per il calcolo del saldo IMU, per il quale è fondamentale considerare eventuali variazioni delle aliquote applicate dal Comune.
Il calcolo dell’acconto è stato effettuato con le aliquote dell’anno precedente. Per il pagamento del saldo dovuto a dicembre bisognerà invece consultare i nuovi regolamenti pubblicati sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
A livello operativo, per il calcolo bisogna partire dalla base imponibile dell’immobile, per applicare poi l’aliquota specifica fissata per la fattispecie di riferimento. Da considerare inoltre le agevolazioni e le riduzioni riconosciute.
Calcolo IMU 2024, istruzioni ed esempio
Per sapere come fare il calcolo dell’IMU 2024 bisogna partire dalle informazioni che è necessario conoscere.
L’imposta dovuta si calcola tenendo conto di:
- rendita catastale dell’immobile;
- coefficiente;
- aliquota stabilita dal Comune, che è possibile consultare sul portale del Ministero dell’Economia.
Sono questi gli elementi fondamentali da conoscere e la prima operazione da fare consiste nel calcolo della base imponibile IMU.
Calcolo della base imponibile IMU
Nello specifico, per calcolare la base imponibile ai fini IMU 2024 bisogna considerare le diverse regole previste per i fabbricati iscritti in catasto, per le aree fabbricabili e per i terreni agricoli.
Partendo dai fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori (coefficienti catastali):
| Categoria catastale | Coefficiente | Tipologia di immobile |
|---|---|---|
| Da A/1 a A/11 (escluso A/10) | 160 | abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi |
| A10 | 80 | Uffici o studi privati |
| Da B1 a B8 | 140 | Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli |
| C/1 | 55 | Negozi e botteghe |
| C/2, C/6, C7 | 160 | Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie |
| C/3, C/4, C/5 | 140 | Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari |
| Da D/1 a D/10 (escluso D/5) | 65 | Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura ed ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi .. |
Per calcolare l’IMU bisogna quindi determinare la base imponibile, secondo la seguente formula:
Rendita Catastale + 5 per cento x coefficiente catastale.
Per quel che riguarda le aree fabbricabili, la base imponibile è invece costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici) considerando i seguenti elementi:
- zona territoriale di ubicazione;
- indice di edificabilità;
- destinazione d’uso consentita;
- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
- prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Per quanto riguarda invece i terreni agricoli e non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’importo del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.
Agevolazioni e riduzioni che incidono sul calcolo dell’IMU
Influenzano il calcolo dell’IMU 2024 anche le agevolazioni previste che, in specifiche fattispecie, consentono al contribuente di beneficiare di una riduzione dell’importo da versare a dicembre.
Si ricorda, a titolo esemplificativo, che la base imponibile IMU è ridotta del 50 per cento per i fabbricati di interesse storico o artistico. Stesso sconto anche per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
Anche in caso di comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, e in caso di utilizzo dell’immobile come abitazione principale, si applica la riduzione a metà della base imponibile IMU.
Un’ulteriore agevolazione che incide sul calcolo IMU riguarda poi le abitazioni date in affitto con contratto a canone concordato, e in tal caso l’imposta, determinata sulla base dell’aliquota prevista dal Comune, è ridotta al 75 per cento.
Esempio calcolo IMU 2024
Riepilogando, per calcolare l’importo dovuto a titolo di IMU bisognerà applicare alla base imponibile l’aliquota prevista dal proprio Comune e considerare eventuali agevolazioni e riduzioni previste.
Passiamo dalla teoria alla pratica con un utile esempio numerico.
Prendiamo ad esempio il caso del Signor Bianchi, contribuente possessore di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di euro 600,00.
Per il calcolo IMU 2024 bisognerà procedere nella seguente modalità:
- rivalutazione del 5 per cento della rendita catastale > 600 + 5 per cento > 630,00 euro;
- applicazione del coefficiente catastale > 630,00*160 > 100.800;
- applicazione aliquota IMU > 100.800*10.6 per cento > 1.068,48 euro.
Tale calcolo è necessario per determinare l’importo da versare e in vista del termine del saldo IMU del 16 dicembre il contribuente dovrà pagare l’eventuale conguaglio, determinato sulla base delle nuove aliquote deliberate dal Comune.
Calcolo IMU 2024, le istruzioni del MEF: contano le effettive condizioni dell’immobile
Non sempre si applica la regola “semplificata” sopra esposta, che prevede il versamento del 50 per cento del totale dell’IMU calcolata in base ai criteri ordinari.
Un esempio è fornito direttamente dal Ministero dell’Economia e riguarda il calcolo dell’acconto.
Come indicato in una FAQ datata ma sempre attuale, il calcolo dell’IMU dovrà essere effettuato separatamente per acconto e saldo, individuando le effettive condizioni soggettive e oggettive dell’immobile intervenute nel corso di ciascun semestre.
Sulla base del combinato disposto dei commi 761 e 762 dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019:
- l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso;
- il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.
Se si prende ad esempio un immobile acquistato il 1° giugno 2024, la prima rata dell’IMU dovuta entro la scadenza del 17 giugno doveva essere proporzionata a 1° mese di possesso e non al 50 per cento del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.
Calcolo IMU 2024: le aliquote
Dopo aver analizzato quali sono le istruzioni per determinare l’importo dell’imposta dovuta, soffermiamoci in breve sulle aliquote previste.
È lo Stato a stabilire, per ogni fattispecie, l’aliquota IMU standard. I comuni hanno la possibilità di aumentarla o diminuirla, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge nazionale.
Di seguito una tabella fornita dal MEF con le aliquote e le regole previste per ciascuna fattispecie:
| fattispecie | norma di riferimento | aliquota stabilita dalla legge | aliquota minima che può essere stabilita dal comune | aliquota massima che può essere stabilita dal comune | ex maggiorazione Tasi (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019) |
|---|---|---|---|---|---|
| abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 | art. 1, c. 740, L. n. 160/2019 | Esente | Esente | Esente | non previsto |
| abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (* si applica una detrazione di euro 200) | art. 1, c. 748, L. n. 160/2019 | 0,5 per cento * | 0 | 0,6 per cento* | non previsto |
| fabbricati del gruppo catastale D | art. 1, c. 753, L. n. 160/2019 | 0,86 per cento (0,76 per cento riservato allo Stato) | 0,76 per cento | 1,06 per cento | non previsto |
| fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) | art. 1, c. 751, L. n. 160/2019 | 0,1 per cento (esenti dal 2022) | 0 | 0,25 per cento (esenti dal 2022) | non previsto |
| fabbricati rurali strumentali | art. 1, c. 750, L. n. 160/2019 | 0,1 per cento | 0 | 0,1 per cento | non previsto |
| altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali) | art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 | 0,86 per cento | 0 | 1,06 per cento | 1,14 per cento |
| aree fabbricabili | art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 | 0,86 per cento | 0 | 1,06 per cento | 1,14 per cento |
| Terreni agricoli (se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758, legge n. 160/2019) | art. 1, c. 752, L. n. 160/2019 | 0,76 per cento | 0 | 1,06 per cento | non previsto |
A determinare le aliquote IMU è quindi il Consiglio comunale, con delibera che deve essere approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento.
Ai fini dell’efficacia, le delibere devono essere pubblicate sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.
Tali aliquote devono essere prese in considerazione per il versamento del saldo IMU e dell’eventuale conguaglio relativo all’imposta dovuta dal contribuente.
Le novità sui regolamenti e sulle aliquote dal 2025
Come evidenziato in apertura, le regole per calcolare l’IMU sono rimaste sostanzialmente immutate, ma è bene evidenziare le novità previste a partire dal 2025.
Come previsto all’articolo 2 del decreto 6 settembre 2024, dal 1° gennaio i comuni dovranno utilizzare l’apposita piattaforma informatica, disponibile sul Portale federalismo fiscale, per elaborare e trasmettere al Dipartimento delle finanze del MEF il Prospetto delle aliquote IMU.
Dall’anno di imposta 2025, dunque, scatta l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU tramite l’elaborazione del Prospetto, per indicati i valori diversificati dell’imposta sulla base delle fattispecie individuate dal nuovo decreto. Di seguito le principali:
- abitazione principale di categoria catastale a/1, A/8 e A/9);
- fabbricati rurali ad uso strumentale;
- fabbricati appartenenti al gruppo catastale D;
- terreni agricoli;
- aree fabbricabili;
- altri fabbricati.
I singoli enti potranno quindi personalizzare le aliquote per il calcolo dell’imposta, nel rispetto dei valori massimi previsti dai commi da 748 a 755, articolo 1 della Legge di Bilancio 2020.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Calcolo IMU 2024: le istruzioni in vista della scadenza del saldo
