Superbonus 110, il promissario acquirente ne ha diritto se il contratto preliminare è registrato

Tommaso Gavi - Dichiarazioni e adempimenti

Superbonus 110 per cento, l'agevolazione del decreto Rilancio spetta anche al promissario acquirente se il contratto preliminare di vendita è regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Lo spiega la circolare numero 24 del 2020.

Superbonus 110, il promissario acquirente ne ha diritto se il contratto preliminare è registrato

Superbonus 110 per cento, il promissario acquirente ha diritto alla fruizione della detrazione introdotta dal decreto Rilancio, nel rispetto di tutti i requisiti previsti dalla legge?

In generale, la maxi detrazione può essere richiesta dai possessori dell’immobile, che detengano un titolo idoneo al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese.

Tuttavia, ha diritto alla detrazione edilizia anche il futuro acquirente. In questo caso deve essere rispettato un ulteriore requisito: il contratto preliminare di vendita dell’immobile deve essere regolarmente registrato.

Per il superbonus 110 per cento valgono le stesse regole che si applicano agli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Superbonus 110 per cento, il promissario acquirente ne ha diritto se il contratto preliminare è registrato

Una delle prime scadenze per il superbonus 110 per cento, per i soggetti proprietari di abitazioni unifamiliari, è sempre più vicina.

Entro il 30 giugno 2022, al netto di proroghe dell’ultimo minuto, dovrà essere realizzato il 30 per cento degli interventi. Il termine finale per ultimare tutti i lavoro è la fine dell’anno: il 31 dicembre 2022.

Per i condomini i tempi sono un po’ più lunghi, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2022.

Per superare i vincoli legati ai tempi della vendita dell’immobile, soprattutto nel caso di condomini che potrebbero già avere avviato le pratiche per la realizzazione dei lavori, possono i promissari acquirenti accedere alla maxi detrazione anche prima della data del rogito? Quali sono i requisiti per un’immissione anticipata nel possesso dell’immobile che permetterebbe di non perdere il treno del superbonus 110 per cento?

Generalmente la maxi detrazione spetta ai possessori dell’immobile o ai soggetti che detengano un titolo idoneo al momento dell’inizio dei lavori.

La data che deve essere presa in considerazione è quella del sostenimento delle spese, se è antecedente all’avvio degli interventi agevolabili.

Tuttavia anche ai futuri acquirenti possono beneficiare della misura prevista dall’articolo 119 del decreto Rilancio.

A fornire il chiarimento in questione è stata la circolare numero 24 del 2020 dell’Agenzia delle Entrate che, al punto 1.2, sottolinea quanto di seguito riportato:

“Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.”

Superbonus 110 per cento, registrazione del contratto preliminare: tempi e somme da pagare

Come spiegato nella circolare, nel caso in cui il contratto preliminare di compravendita dell’immobile sia regolarmente registrato il futuro acquirente ha diritto all’accesso al superbonus 110 per cento.

In tale caso, infatti, viene implicitamente accordata l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile.

Non è quindi necessaria l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori da parte del promittente venditore, così come accade per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

In cosa consiste, quindi, la registrazione dell’atto, quali sono i tempi previsti e le somme da versare?

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Se viene stipulato con un atto notarile, lo stesso notaio provvede alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Le imposte dovute sono le seguenti:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Nel caso in cui il contratto preliminare preveda un pagamento, deve essere versata l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le indicazioni che seguono:

  • 0,50 per cento delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • 3 per cento delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata poi portata in detrazione da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Se l’imposta proporzionale che viene versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti è superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il contribuente ha diritto al rimborso della somma eccedente.

Il periodo di decadenza per la richiesta di rimborso è di 3 anni dalla data della registrazione del contratto definitivo e la richiesta deve essere presentata all’ufficio che si è occupato della registrazione.

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