Superbonus 110, i contatori non bastano a dimostrare l’indipendenza funzionale

Superbonus 110 per cento, i contatori non sono sufficienti a dimostrare l’indipendenza funzionale: deve essere dimostrata la proprietà esclusiva.

Lo chiarisce la risposta all’interpello numero 810 del 15 dicembre 2021.

Un unità immobiliare può essere definita funzionalmente indipendente solo con la completa proprietà delle utenze.

I chiarimenti fugano i dubbi sui requisti introdotti nel comma 1 bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio dalla Legge di Bilancio 2021.

Le utenze condivise delle case vacanze precludono l’accesso alla maxi detrazione.

Superbonus 110 per cento, i contatori non bastano a dimostrare l’indipendenza funzionale

L’Agenzia delle Entrate torna a fornire chiarimenti sul superbonus 110 per cento e in particolare sul requisito dell’indipendenza funzionale.

I contatori non sono sufficienti a soddisfare il requisito previsto dal nuovo comma 1 bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, nella versione modificata dalla Legge di Bilancio 2021.

Per avere accesso alla maxi detrazione è necessaria la proprietà esclusiva delle utenze, come ribadisce la risposta all’interpello numero 810 del 15 dicembre 2021.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 810 del 15 dicembre 2021

Superbonus - interventi su unità immobiliare funzionalmente indipendente - ambito applicativo - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

Lo spunto per i chiarimenti arriva, come di consueto, da un caso concreto.

Il quesito sull’indipendenza funzionale è posto dall’istante, un proprietario di un appartamento situato in un complesso turistico residenziale, suddiviso in edifici separati con otto appartamenti ciascuno, tutti con accesso indipendente.

Il soggetto spiega che gli impianti di acqua, energia elettrica e gas sono di proprietà dell’abitazione solo fino al contatore e di proprietà condivisa con il complesso turistico, per la parte che si estende dal contatore a monte verso l’allaccio condominiale.

Nel caso specifico, le utenze elettriche sono dotate di contatori “a defalco” per ciascun appartamento. Tali sistemi permettono di determinare le spese in base all’effettivo consumo dell’appartamento.

Lo stesso sistema potrebbe essere previsto per acqua e gas.

L’Agenzia delle Entrate spiega che i requisiti non sono soddisfatti dal momento che l’ultima parte degli impianti è di proprietà condivisa.

Nel motivare la posizione vengono richiamati il quadro normativo di riferimento e i principali documenti chiarificatori.

Nel documento di prassi viene infatti sottolineato quanto segue:

“Tanto premesso considerato che in base a quanto rappresentato in istanza, gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall’interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all’allaccio condominiale, si ritiene che l’unità abitativa in questione non può ritenersi «funzionalmente indipendente» ai sensi dell’ultimo periodo del citato comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio”

In base alla normativa vigente, l’unità immobiliare si può ritenere funzionalmente indipendente se dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva: di conseguenza gli stessi non devono essere serviti da un’utenza comune.

Superbonus 110 per cento, focus sul requisito dell’indipendenza funzionale

Il quesito posto dall’istante è lo spunto per un riepilogo sulla normativa e sui relativi documenti di prassi in merito al requisito dell’indipendenza funzionale.

L’Agenzia delle Entrate richiama infatti il contenuto della circolare numero 24 del 2020, che fornisce chiarimenti sugli interventi di riqualificazione energetica e antisismici, che rientrano nell’agevolazione.

Agli interventi trainanti si aggiungono quelli trainati, che devono essere realizzati congiuntamente ai primi.

In entrambi i casi i lavori devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Sull’indipendenza funzionale si devono considerare le modifiche apportate dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della legge numero 178 del 2020 al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Tale comma prevede che:

“Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica;impianto di climatizzazione invernale.”

Devono quindi essere verificati due requisiti:

• quello dell’indipendenza funzionale;
• quello dell’accesso autonomo dall’esterno.

Non rileva il fatto che l’edificio plurifamiliare, di cui l’unità immobiliare fa parte, sia costituito o meno in condominio.

Come anticipato, per garantire l’indipendenza funzionale è necessaria la proprietà esclusiva di almeno tre impianti su quattro.

Ciò implica che gli stessi non siano serviti da un’utenza comune. La casa vacanze è, dunque, esclusa dal superbonus 110 per cento.