Riacquisto abitazione principale: l’agevolazione resta anche con una semplice scrittura privata

Emiliano Marvulli - Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Riacquisto abitazione principale: se il contribuente che vende entro il termine quinquennale l'immobile oggetto dell'agevolazione, il beneficio si conserva anche con una semplice scrittura privata. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n. 22488 depositata il 16 ottobre 2020.

Riacquisto abitazione principale: l'agevolazione resta anche con una semplice scrittura privata

Non decade dal bonus prima casa il contribuente che vende, prima del decorso del termine quinquennale, l’immobile che ha goduto dell’agevolazione, a condizione che, entro l’anno dal trasferimento proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale.

A tal fine non è necessaria la stipula di un rogito notarile o la trascrizione dell’atto di riacquisto nei registri immobiliari, essendo sufficiente anche una scrittura privata non autenticata avente data certa in ragione della sua registrazione. È questo l’importante principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 22488 depositata il 16 ottobre 2020.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 22488 del 16 ottobre 2020
Riacquisto abitazione principale: l’agevolazione resta anche con una semplice scrittura privata. A stabilirlo la Corte di Cassazione con l’Ordinanza numero 22488 della Corte di Cassazione del 16 ottobre 2020.

La sentenza – La Commissione Regionale, confermando la decisione di prime cure, respingeva l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate, così confermando l’annullamento dell’avviso di liquidazione emesso per la revoca delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa.

Nel caso in esame il contribuente aveva ceduto l’immobile di proprietà prima dello scadere del quinquennio ma, entro un anno dalla vendita, aveva acquistato un altro immobile adibito ad abitazione principale sulla base di una scrittura privata non autenticata registrata.

I giudici d’appello hanno ritenuto che ai fini dell’acquisto di altro immobile, entro l’anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici previsti per la prima casa di abitazione, “rilevasse (anche) il contratto concluso per scrittura privata non autenticata (epperò registrata entro detto termine annuale) in quanto atto traslativo ad effetti reali”.

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso per cassazione lamentando violazione del d.p.r. n. 131 del 1986 art. 1, nota II bis, della tariffa allegata, parte prima, laddove è previsto che, ai fini della conservazione delle agevolazioni previste per la prima casa di abitazione, in caso di trasferimento dell’immobile entro il quinquennio dal suo acquisto agevolato, il riacquisto (da effettuarsi entro l’anno dal trasferimento) di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale “postula la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo (in via esclusiva) a rendere opponibile l’atto ai terzi (inclusa l’amministrazione finanziaria) ed a garantire la definitività (“stabilità/effettività”) dell’acquisto immobiliare”.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria il cui motivo di doglianza è stato ritenuto privo di fondamento.

L’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 prevede un’eccezione alla regola della decadenza dall’agevolazione in argomento, che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

È proprio la destinazione ad abitazione principale il requisito necessario per non decadere dall’agevolazione prima casa in caso di nuovo acquisto infrannuale e non il titolo contrattuale impiegato, nel caso di specie una scrittura privata a sottoscrizioni non autenticata registrata.

Alla luce di tale considerazione la Corte di cassazione ha postulato il seguente principio di diritto: “in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 cod. civ.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”.

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