Lastrico solare: cos’è e gestione condominiale

Il lastrico solare è un piano orizzontale che copre un edificio.

Ha principalmente funzioni protettive ma può svolgere anche funzioni diverse.

In linea generale rientra tra le parti comuni dell’edificio condominiale ed è al servizio degli appartamenti sottostanti.

Quali regole si devono applicare per l’utilizzo? Il punto su cos’è un lastrico solare, sui riferimenti contenuti nel Codice civile e sulla gestione condominiale.

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Cos’è il lastrico solare?

Un lastrico solare è, in linea di massima, un piano a copertura dell’edificio, con funzioni protettive. Ripara da sole pioggia e intemperie.

Mentre il tetto è generalmente una copertura a spiovente, il lastrico solare è invece una copertura orizzontale.

Tale copertura, in alcuni casi è accessibile e calpestabile. Nel caso in cui sia integrata da una ringhiera di protezione e permetta l’affaccio può essere considerata una terrazza condominiale.

La caratteristica principale del lastrico solare, rispetto alla terrazza, è l’esclusiva funzione di copertura. La funzione è determinante per la ripartizione delle spese di manutenzione e per altri aspetti. Tra le altre funzioni ci sono quella di isolamento termico e acustico.

Lastrico solare: le regole su proprietà e uso

Il lastrico solare è, generalmente, considerato come una delle parti comuni di un condominio, nei casi in cui ha funzione di copertura per più unità immobiliari.

Rientra, infatti, nell’elenco delle parti comuni indicato nel punto 1) dell’articolo 1117 del Codice civile.

Nei casi in cui il lastrico solare è considerato proprietà comune, ciascun condomino ha diritto a utilizzarlo senza limitazioni, al netto di specifiche regole contrattuali o indicazioni inserite nel regolamento condominiale.

In ogni caso i condomini devono utilizzarlo senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedire l’accesso ad altri condomini. Il rispetto di tali regole è anche compito dell’amministratore di condominio, nei casi in cui la figura sia presente.

La gestione delle parti comuni del condominio deve avvenire permettendo un uso equo e responsabile delle risorse in condivisione.

Un ulteriore richiamo normativo da tenere in considerazione è l’articolo 1126 del Codice civile che prevede la possibilità che il lastrico solare sia di proprietà di un unico condomino, il quale sia titolare dell’uso esclusivo.

In questo caso sarà l’unico a potervi accedere. Potrà, in ogni caso, utilizzare il lastrico solare nel rispetto della sua funzione principale di copertura.

In mancanza di un titolo contrario, il lastrico solare si considera di proprietà comune.

Lastrico solare: la ripartizione delle spese di manutenzione

L’articolo 1126 del Codice civile deve essere preso come riferimento anche in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione.

La norma prevede, infatti, quanto di seguito riportato:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

La ripartizione delle spese potrebbe, ad una prima analisi, apparire poco equa. Tuttavia la ragione risiede proprio nella principale funzione del lastrico solare, che è quella di copertura e protezione dell’edificio.

Quindi, nel caso in cui il lastrico solare sia proprietà esclusiva di un condomino:

• lo stesso condomino dovrà sostenere un terzo delle spese;
• i restanti due terzi dovranno essere sostenuti dagli altri condomini, nel rispetto delle quote millesimali di proprietà stabilite all’interno delle apposite tabelle.

Con riferimento al secondo punto è opportuno fare riferimento ai chiarimenti della Corte di Cassazione, forniti all’interno della sentenza n. 11484/2017. I condomini che devono concorrere al sostenimento di due terzi delle spese sono i proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico solare (per le quali ha funzione di copertura).

Nei casi in cui non siano presenti specifici atti di acquisto, il lastrico solare rientra tra le parti comuni. In questo caso le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della loro proprietà, salvo diverse convenzioni, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile.

Nel caso in cui il lastrico solare sia a servizio esclusivamente di una parte dei condomini, le spese di ristrutturazione dovranno essere sostenute interamente da tale gruppo ristretto di soggetti.

Lastrico solare: la responsabilità in caso di infiltrazioni

Cosa succede in caso di infiltrazioni al lastrico solare?

Prima di richiamare le regole su chi è chiamato a pagare le riparazioni e i datti (e in che misura) è opportuno tornare nuovamente la funzione di copertura del fabbricato svolta dal lastrico solare.

Così come per la ripartizione delle spese di manutenzione, anche nel caso di quelle per la riparazione in caso di infiltrazioni di acqua la funzione di protezione è determinante.

Nel caso in cui non si stata effettuata un’adeguata manutenzione, dei danni all’appartamento situato direttamente sotto al lastrico solare rispondono tutti i soggetti inadempienti.

Nello specifico, si applicano le stesse regole previste per la ripartizione delle spese di manutenzione:

• nel caso di lastrico solare di proprietà esclusiva, un terzo delle spese dovranno essere sostenute dal proprietario e due terzi dai proprietari degli appartamenti per i quali tale lastrico svolge funzione di protezione (secondo le quote millesimali);
• nel caso in cui il lastrico rientri tra le parti comuni, tutti i condomini sulla base delle quote stabilite nelle tabelle millesimali;
• nel caso in cui il lastrico sia a servizio soltanto di un gruppo di appartamenti, i condomini proprietari di tali appartamenti, anche in questo caso nel rispetto delle quote condominiali.

La differenza tra lastrico solare, tetto e terrazzo

Dopo aver chiarito le regole da seguire per la gestione condominiale del lastrico solare è opportuno soffermarsi sulle differenze rispetto al tetto e al terrazzo.

Il lastrico solare viene classificato nella categoria catastale F/5, che non ha classe o rendita catastale e quindi non produce reddito. Fa eccezione il caso in cui venga considerata un’area edificabile.

Rispetto al tetto o ad un terrazzo sono presenti alcune differenze.

Con il tetto condivide la funzione di copertura dell’edificio. Rispetto al tetto, però, il lastrico solare è generalmente realizzato con diverso materiale e non è inclinato ma orizzontale.

La principale funzione del lastrico solare è quella di proteggere l’edificio e garantirne l’integrità. Tale funzione differenza il lastrico solare da una terrazza.

Generalmente il lastrico solare non ha ringhiere o parapetti, al netto di quelli previsti per facilitare i lavori di manutenzione. Non è, in altre parole, adibito ad uso abitativo.

Tale caratteristica la differenzia rispetto a una terrazza, che è ugualmente una superficie piana ma calpestabile e dotata di elementi che ne garantiscono una maggiore sicurezza nell’accesso. La funzionalità della terrazza è quella di essere utilizzata come spazio vivibile.

Rispetto al lastrico solare la terrazza incide sulla superficie abitabile ed ha una diversa destinazione d’uso dello spazio.

Le principali differenze riguardano quindi la funzione, tuttavia possono essere presenti differenze anche in relazione alle regole relative alla proprietà e all’utilizzo. Per questo è opportuna un’approfondita conoscenza del quadro normativo di riferimento e delle pronunce giurisprudenziali.

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