Cos’è un condominio? Definizione codice civile

Carla Mele - Leggi e prassi

Cos'è un condominio? Definizione, normativa e tipologie

Cos'è un condominio? Definizione codice civile

Che cos’è un condominio? Come lo definisce la legge? Può sembrare una domanda banale ma non è scontata. In effetti non esiste una definizione civilistica di condominio: esso nasce automaticamente in presenza di un edificio diviso in appartamenti riconducibili almeno a due proprietari. Quindi, se abitiamo in un edificio, in cui sono presenti due o più appartamenti di proprietà diverse, siamo automaticamente in un condominio.

Vediamo di seguito come possiamo inquadrare la fattispecie da un punto di vista normativo alla luce delle novità legislative degli ultimi anni

Cos’è un condominio? Non esiste una definizione esplicita

Il nostro codice civile non da una definizione esplicita di condominio: esso si considera un ente di gestione che, nella persona dell’amministratore di condominio, dove previsto, agisce per conto dei suoi rappresentanti, cioè gli inquilini, senza però ledere gli interessi di ciascuno.

Il riferimento normativo del condominio è rappresentato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione.

Da un punto di vista normativo il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune: alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti si affianca la proprietà comune di altre parti immobiliari, come ad esempio, il tetto, le scale, la portineria, le mura portanti, le lavanderie che necessitano di una gestione comunitaria attraverso le regole del condominio.

L’ultimo intervento normativo nel settore è stata la Legge 220/2012 che ha ampliato e dettagliato in modo specifico la normativa civilistica in materia di condominio.

Cos’è un condominio: le diverse tipologie

In base alla dimensione ed ai soggetti coinvolti si possono distinguere tre tipologie di condominio:

  • il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di super-condominio o di condominio orizzontale, che consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi; in questo caso ci troviamo di fronte ad un complesso di più edifici che condividono spazi comuni da gestire in condominio, come ad esempio un parcheggio;
  • il piccolo condominio se il condominio di edificio è costituito da due soli condomini (ad esempio una villa bifamiliare);
  • il condominio parziale quando viene gestito separatamente un bene destinato al servizio di una parte soltanto dell’edificio condominiale (ad esempio: una scala che serve solo una parte dell’edificio).