Detrazioni interessi passivi mutuo: quando spetta con l’immobile locato?

In quali casi spetta la detrazione sugli interessi passivi del mutuo con immobile locato?

A fare il punto sulle regole per ottenere l’agevolazione in relazione a mutui ipotecari per immobili da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto è l’Agenzia delle Entrate, nella risposta all’interpello numero 13 del 22 gennaio 2024.

Nel caso di acquisto di un immobile locato, la detrazione spetta se entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione ed entro un anno dal rilascio dell’unità immobiliare l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Nelle ipotesi in cui deve essere utilizzato un diverso strumento processale per il diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, l’azione giudiziale deve essere esercitata entro tre mesi dall’acquisto. In caso contrario il proprietario dell’immobile non avrà diritto alla detrazione.

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Detrazioni interessi passivi mutuo: quando spetta con l’immobile locato?

Con la risposta all’interpello numero 13 del 22 gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate fornisce precisazioni sulla detrazione per gli interessi passivi del mutuo.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 13 del 22 gennaio 2024

Detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale, con attivazione della procedura prevista dall’articolo 447–bis del c.p.c.

Lo spunto per i chiarimenti nasce dalle richieste dell’istante, il quale ha stipulato un contratto di locazione sull’immobile successivamente acquistato.

Dopo la notifica del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, l’istante fa sapere di avere inviato una lettera per intimare al rilascio dell’immobile dal momento che il conduttore non provvedeva alla consegna.

Lo stesso istante ha anche proceduto con azione legale e intende sapere se ha diritto all’agevolazione prevista per gli interessi passivi del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate richiama, innanzitutto, il quadro normativo di riferimento e le regole da seguire.

In base a quanto previsto dall’articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR, per il mutuo ipotecario per l’acquisto di un’abitazione e delle rispettive pertinenze spetta una detrazione IRPEF del 19 per cento delle spese per gli interessi passivi.

Come chiarito dalla circolare numero 14/2023, la detrazione spetta, per i mutui stipulati dal 1993, solo nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro un anno (l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo a quello della stipula del mutuo).

Il documento di prassi sottolinea, inoltre, quanto di seguito riportato:

“La norma citata prevede, per quanto di interesse, che per i soggetti che acquistano una «unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale».”

Nel caso in questione, sulla base di quanto previsto dalla legge sull’equo canone (art. 30 della legge n. 392/78) nel caso di comunicazione relativa al divieto di rinnovo del contratto alla prima scadenza, se la data è superata senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può procedere nella via giudiziale in base a quanto previsto dall’articolo 447-bis del codice di procedura civile.

Detrazioni interessi passivi mutuo: l’azione giudiziale deve essere esercitata entro tre mesi dall’acquisto

Sulla base di un’affermata posizione giurisprudenziale, la scadenza del rapporto è il presupposto della cessazione del vincolo e a partile da tale presupposto si può applicare il procedimento per convalida di licenza o sfratto.

Il procedimento, tuttavia, non si può applicare se la cessazione dipende da altre cause.

Nel caso di una locazione assoggettata al diniego di rinnovazione, alla prima scadenza non possono essere intimati licenza e sfratto per finita locazione.

È infatti previsto un apposito procedimento, diverso da quello regolato dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile.

Deve infatti essere utilizzata la procedura prevista dall’articolo 30 della legge n. 392 del 1978, la legge sull’equo canone:

“che è lo strumento processuale, specificamente previsto dall’ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, finalizzato ad ottenere, al pari dell’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.”

Tale procedura processuale deve essere esercitata entro tre mesi dall’acquisto dell’immobile, se il nuovo proprietario vuole poter beneficiare della detrazione prevista dal TUIR per gli interessi passivi del mutuo.

Entro tre mesi dall’acquisto, deve essere esercitata l’azione giudiziale prevista all’articolo 447-bis c.p.c.

Nel caso in esame la procedura è stata attivata dopo il superamento del periodo di tre mesi, di conseguenza il nuovo proprietario non può beneficiare dell’agevolazione sugli interessi passivi del mutuo.

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