Contenzioso catastale: chiarimenti dalla Cassazione

La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 13248 del 7 maggio 2026 ha affermato alcuni rilevanti principi su una tematica che prende sempre più piede nelle aule giudiziarie, quale quella del contenzioso catastale.

La Corte affronta vari argomenti di rilievo, tra cui, tra i tanti, in tema di classamento di immobili, la motivazione dell’attribuzione della rendita catastale in caso di procedura Docfa, o la modalità di stima diretta dell’unità immobiliare quale presupposto e fondamento motivazionale dell’avviso di classamento.

Contenzioso catastale: un caso pratico

Nel caso di specie, la Corte di Giustizia Tributaria di I grado aveva accolto il ricorso proposto da una società avverso un avviso di accertamento catastale, ritenuto privo di “esplicita e ragionevole motivazione”, con cui l’Agenzia delle Entrate aveva proceduto alla revisione della rendita catastale - elevata da 84.000 a 141.620,00 Euro - di un complesso immobiliare destinato a multisala cinematografico, all’esito di procedura Docfa attivata dalla medesima contribuente.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, rilevando l’assenza di motivi legittimanti il raddoppio della rendita catastale, in assenza di interventi particolari, non potendo esso giustificarsi in ragione della diversa distribuzione degli spazi interni, “né per il timido cenno delle consistenze errate”.

Assumeva, inoltre, che la totale assenza di motivazione dell’avviso non consentiva alla contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa, evidenziando che l’atto non motivava in merito alle ragioni della scelta di utilizzare, per la valorizzazione della rendita catastale, il metodo del costo di costruzione con applicazione del saggio di redditività del 2%, senza confrontare tale metodo con quello proposto dalla contribuente stessa con la dichiarazione Docfa.

Il giudice d’appello rilevava poi che le omissioni relative all’omesso sopralluogo, all’omesso contraddittorio e alla effettuazione del classamento dopo 6 anni, pur non generando automaticamente la nullità dell’avviso di accertamento, violavano comunque il principio della tutela dell’affidamento ed il diritto di difesa da garantire sin dalla fase endoprocedimentale.

Contenzioso catastale: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Avverso la sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva infine ricorso per Cassazione, censurandola per avere il giudice di secondo grado ritenuto insufficiente la motivazione dell’avviso di accertamento sebbene fosse pacifico che l’Amministrazione si era basata su quanto dichiarato dalla contribuente nel modello Docfa e che l’unica divergenza concerneva una quantificazione della metratura, determinata sulla scorta della planimetria presentata ma non correttamente riportata in Docfa.

La ricorrente rilevava poi che, non essendosi l’Ufficio basato su elementi ulteriori e diversi rispetto a quelli dichiarati, la sentenza si era pronunciata in difformità al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nel caso di classamento di immobili a seguito di attivazione di una procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio, derivando in tal caso la discrepanza tra rendita proposta e attribuita da una valutazione tecnica del valore economico dell’immobile, senza necessità di motivazione più approfondita.

Con altra censura, poi, l’Agenzia rilevava che la Corte di Giustizia Tributaria di II grado aveva erroneamente ritenuto che l’omissione del sopralluogo e del contraddittorio preventivo, nonché che la rendita catastale fosse stata determinata dopo sei anni, fossero violative della tutela dell’affidamento e del diritto di difesa endoprocedimentale, laddove invece, ai fini del classamento degli immobili a destinazione speciale o particolare, tra cui quelli classificati nel gruppo D, il sopralluogo è facoltativo, e l’art. 6-bis, comma 1, L. 212/2000, che prevede il contraddittorio preventivo all’adozione degli atti autonomamente impugnabili innanzi al giudice tributario, non si applicava comunque agli atti emessi prima del 30 aprile 2024.

Non risultava quindi violato alcun diritto di difesa endoprocedimentale, tanto più che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui il contribuente si sia avvalso della procedura Docfa, l’Amministrazione finanziaria, in assenza di disposizioni in tal senso, non è tenuta ad attivare preventivamente il contraddittorio endoprocedimentale, senza dunque che ciò integri violazione della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, sussistendo tale obbligo solo per i tributi non armonizzati.

Né, rileva ancora l’Amministrazione, sussiste alcun termine decadenziale per l’accertamento catastale, essendo il termine di 12 mesi dalla data di presentazione della rendita proposta, previsto dall’art. 1, comma 3, del D.M. 701/1994 per la determinazione della rendita definitiva, meramente ordinatorio, come chiarito in via consolidata dalla giurisprudenza di legittimità.

Contenzioso catastale: motivazione dell’avviso da ritenersi esaustiva

Secondo la Suprema Corte il ricorso era fondato.

Evidenziano i giudici di legittimità che “in tema di classamento di immobili, ove l’attribuzione della rendita catastale avvenga mediante procedura Docfa, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale difformità tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate” sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr., Cass., n. 24608/2025; Cass., n. 29754/2024; Cass., n. 20797/2024; Cass., n. 14029/2023).

Nel caso di specie, l’avviso opposto riportava sia i presupposti di fatto che le ragioni giuridiche che avevano determinato la decisione dell’Amministrazione, atteso che la “integrazione della motivazione” riportata nella “Scheda Relazione Categorie Speciali” di cui all’avviso, prodotto dalla controricorrente, relativo ad immobile in categoria D/3 identificato sia catastalmente che con riferimento alla intestataria, indicava espressamente il criterio utilizzato per la stima, ossia quello del “costo di riproduzione deprezzato di cui alla Circolare n. 6/2012 Agenzia del Territorio in conformità di quanto previsto al comma 244 L. 190/2014”, vale a dire il cd “procedimento indiretto” (come risultava anche dall’intestazione della relazione), di cui all’art. 27 e ss. del D.P.R. n. 1142/1949, utilizzabile (alternativamente al procedimento diretto) ai fini della stima diretta prevista per gli immobili a destinazione speciale o particolare, tra cui anche quello in oggetto (in categoria D), come disciplinato dalla Circolare n. 6/2012.

La integrazione della motivazione in calce alla tabella contenuta nella relazione di stima, in cui erano riportati analiticamente i calcoli matematici effettuati per la determinazione della rendita, individuava dunque il documento da cui erano stati desunti i valori unitari partitamente riportati nella tabella (ossia, nella specie, il nuovo “Prontuario di massima per la determinazione della rendita catastale” delle categorie Speciali e Particolari pubblicato nel sito internet della Direzione Regionale della Toscana sez. Documentazione - Attività Catastali, in uso presso l’Ufficio di Firenze, elaborato sulla base di specifiche indagini supportate da consolidate pubblicazioni di settore), documento di immediata reperibilità per la contribuente.

Tale “integrazione della motivazione” individuava inoltre, per ciascuna zona, il valore unitario e la percentuale di riduzione applicata, specificando che “le consistenze sono state determinate sulla base della planimetria presentata (rilevando la non correttezza dei dati metrici indicati nel Docfa quadro M del mod. 2NB parte II)”, e quindi utilizzando elementi fattuali risultanti dalla documentazione fornita dalla stessa contribuente, perciò senz’altro messa in condizione di effettuare gli eventuali riscontri sui dati metrici riportati nel prospetto e di contestarli.

La motivazione dell’avviso chiariva peraltro anche il motivo del mancato deprezzamento del fabbricato (“in quanto si tratta di fabbricato realizzato nel 2002”) edificato dopo il biennio censuario 1988-1989 e gli specifici criteri utilizzati per il deprezzamento degli “elementi connessi”.

In definitiva, quindi, la motivazione dell’avviso di accertamento catastale doveva ritenersi esaustiva, tanto più considerato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità concernente l’obbligo motivazionale richiesto a seguito di procedura Docfa, laddove la Suprema Corte ha rimarcato che nel caso in cui, come anche quello in esame, viene in rilievo la stima diretta dell’unità immobiliare (ex art. 10, r.D.L. n. 652/1939; artt. 8 e 30 del D.P.R. n. 1142/1949) quale presupposto e fondamento motivazionale dell’avviso di classamento essa esplicita un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza, o non, della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità dell’atto ma della attendibilità concreta del giudizio cennato e della verifica, in sede contenziosa, della bontà delle ragioni oggetto della pretesa (cfr., Cass., n. 17971/2018; Cass., n. 2268/2014).

In tal caso, in sostanza, si pone una questione di mera “concludenza dimostrativa” dell’avviso, contestabile in sede giudiziaria, ma non di carenza motivazionale dell’atto.

Né la idoneità della motivazione può ritenersi incisa, come invece aveva erroneamente sostenuto il giudice d’appello, dalla omessa spiegazione delle ragioni per le quali era stato scelto dall’Amministrazione il metodo di stima utilizzato, trattandosi di metodo previsto dalla legge (e segnatamente dall’art. 28, comma 2, del Regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, richiamato dalla citata Circolare, nel quale si stabilisce che qualora non sia possibile l’analisi del mercato delle compravendite, il valore si stabilisce “con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”), e perciò legittimamente utilizzabile, senza che possa ravvisarsi un obbligo di previo raffronto con il metodo che il contribuente ha ritenuto di utilizzare nel modello Docfa.

Contenzioso catastale: il tema del sopralluogo

Quanto alla seconda censura, sul tema dell’omesso sopralluogo/contraddittorio, la Corte rileva che questa non riguardava l’unica assorbente ratio decidendi della sentenza impugnata, relativa al ritenuto deficit motivazionale dell’atto impugnato, tant’è che l’omesso sopralluogo e omesso contraddittorio, nonché la dedotta decadenza dal potere accertativo erano stati rilevati dal giudice d’appello solo incidentalmente sull’espresso presupposto della assunta inidoneità degli stessi a generare “automaticamente la nullità dell’avviso di accertamento”.
Ne derivava pertanto l’inammissibilità del motivo del ricorso principale, pur dovendosi però rilevare quanto segue.

La Corte di Cassazione coglie infatti l’occasione per evidenziare a tal proposito che in tema di estimo catastale, in assenza di variazioni edilizie, non è richiesta la previa “visita sopralluogo” dell’ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile (cfr., Cass., n. 14630/2025) e che, con specifico riferimento al classamento dei fabbricati a destinazione speciale o particolare, da effettuarsi mediante “stima diretta”, essa non presuppone l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (cfr., Cass., n. 6272/2025; Cass., n. 29354/2025; Cass., n. 14630/2025).

Il decorso del tempo poi non incide sul potere accertativo dell’Amministrazione, atteso che, come detto, il termine di 12 mesi previsto dall’art. 1, comma 3, del DM n. 701/1994 non è un termine decadenziale, avendo natura meramente ordinatoria, in quanto “modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l’aggiornamento del catasto”, non essendone il carattere perentorio espressamente previsto dalla norma regolamentare né potendo ricavarsi dalla disciplina legislativa della materia, con cui è anzi assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione o all’aggiornamento delle rendite catastali (cfr., tra le altre, Cass., n. 4752/2021 e Cass., n. 6411/2014).

Pertanto, il decorso del suddetto termine annuale non può mai ingenerare né violare un legittimo affidamento del contribuente sulla definitività della sua proposta, rilevandosi, a tal proposito, che l’art. 11 del D.L. n. 70/1988, in tema di classamento fa riferimento alla possibilità di plurime successive verifiche da parte dell’Amministrazione, la quale, “avendo la rendita catastale efficacia tendenzialmente illimitata nel tempo, a fronte della illimitata facoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, può a sua volta sempre intervenire a rettificare la rendita proposta, anche decorso l’anno di cui al suddetto D.M.” (cfr., Cass. n. 12790/20; Cass., n. 31574/21).

In conclusione, la Cassazione coglie l’occasione della pronuncia in commento per cristallizzare alcuni principi fondanti di una materia sempre molto complessa, il cui contenzioso peraltro è sempre più in aumento, sia quantitativamente che soprattutto qualitativamente per le questioni giuridiche affrontate.