Cedolare secca commerciale anche per i negozi in affitto ad imprese

Anna Maria D’Andrea - Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca commerciale anche per i negozi presi in affitto da conduttori qualificati come imprese. Più che essere un vero chiarimento, la risoluzione n. 50/2019 dell'Agenzia delle Entrate si inserisce nel solco della disputa in atto relativa alle locazioni abitative.

Cedolare secca commerciale anche per i negozi in affitto ad imprese

Cedolare secca commerciale anche per l’affitto di negozi ad imprese. Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 50 pubblicata il 17 maggio 2019.

Per molti si tratta della scoperta dell’acqua calda, ma a ben vedere la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate più che rappresentare un’apertura serve per fissare alcuni limiti chiari all’applicazione del regime di tassazione sostitutiva con cedolare secca.

Nelle ultime settimane è tornato alla ribalta il tema della cedolare secca per l’affitto di immobili, ad uso commerciale o abitativo, ad imprese e società.

A fare notizia è stata la sentenza della CTP di Bari, la numero 825/1 dello scorso 5 aprile, con la quale è stato espressamente contestato l’orientamento restrittivo dell’Agenzia delle Entrate ed è stato disposto che la cedolare secca abitativa può essere applicata anche nei confronti di soggetti titolari di partita IVA che esercitano attività d’impresa, arte e professione.

La risoluzione n. 50/E pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 17 maggio 2019 ribadisce, al contrario, che l’opzione per la tassazione a cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo non può essere esercitata qualora il conduttore sia un’impresa o una società.

Nessun limite, invece, per la cedolare secca commerciale, rivolta per sua natura ad imprese e società.

Cedolare secca commerciale anche per i negozi affittati da imprese

A chiedere chiarimenti sul regime della cedolare secca commerciale sono stati gli stessi uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, allertati forse dal dibattito che si protrae ormai da anni sui requisiti richiesti agli inquilini.

Oggetto della risoluzione n. 50 è la cedolare secca applicata ai negozi, le unità immobiliari di categoria catastale C\1, per i quali la Legge di Bilancio 2019 ha esteso - a specifici requisiti - il regime di tassazione agevolato.

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Agenzia delle Entrate - risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019
Consulenza giuridica - Ambito applicativo del regime della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili ad uso commerciale (articolo 1, comma 59 della legge 30 dicembre 2018, n. 145)

La manovra ha esteso la disciplina di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, con la quale è stato istituito il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21 per cento, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, effettuata nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1).

Per usufruire di tale regime opzionale, l’unità immobiliare C/1, oggetto della locazione, deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Il dubbio riguarda la possibilità di avvalersi del regime sostitutivo Irpef della cedolare secca per la locazione di immobili di categoria catastale C/1 da parte di conduttori che esercitino attività di impresa.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate è quasi scontata. Essendo la cedolare secca commerciale, per sua natura, rivolta alle locazioni aventi come controparte soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni, non si applicano le restrizioni sui requisiti richiesti ai conduttori.

Così non è, invece, nel caso di locazioni ad uso abitativo. L’Agenzia delle Entrate ribadisce la propria cesura richiamando a quanto già previsto nella circolare n. 26/E del 2011, che si lega alla più recente circolare n. 12/E/2016.

Cedolare secca anche alle imprese, ma solo per i negozi. L’Agenzia delle Entrate torna sui requisiti per i conduttori

La cedolare secca, il regime opzionale di tassazione dei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e relativo pertinenze, nonché degli immobili di categoria catastale C\1, sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali, nonché le imposte di bollo e di registro.

Possono scegliere di optare per la cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni.

Come più volte chiarito dall’Agenzia delle Entrate, in primis con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 e poi con la circolare n. 12/E/2016 (allegate di seguito) per l’applicazione della cedolare secca è necessario considerare anche l’attività del conduttore. Sono quindi esclusi dal regime i contratti abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, anche qualora l’immobile sia utilizzato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Una chiusura non espressamente prevista per legge, ma sulla quale l’Agenzia delle Entrate appare irremovibile, nonostante le diverse aperture espresse dalla giurisprudenza.

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Agenzia delle Entrate - circolare n. 26/E del 1° giugno 2011
Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti
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Agenzia delle Entrate - circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016
Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata

L’esclusione per le locazioni abitative ad imprese e società sarebbe implicita, ed è da rinvenirsi considerando le “ipotesi individuate dal legislatore in cui è possibile estendere l’ambito applicativo della cedolare secca”. Si tratta ad esempio dei contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purché sublocate, tra l’altro, a studenti universitari.

Un’interpretazione che appare tuttavia eccessivamente forzata.

Cedolare secca commerciale senza limiti per i conduttori

Quella dell’impossibilità di accedere alla cedolare secca nel caso in cui il conduttore sia una società o un’impresa è una questione controversa e dibattuta da anni, sulla quale pesa il contrasto tra l’irremovibile Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di merito.

Il restringimento dei casi in cui è possibile scegliere il regime opzionale della cedolare secca non riguarda tuttavia le locazioni di immobili rientranti nella categoria C/1.

Come già anticipato, tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale, il conduttore potrà essere anche un’impresa o una società. Resta ferma invece che il locatore dovrà essere esclusivamente una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

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