Cedolare secca 2023: la guida per i contratti di affitto

Tommaso Gavi - Cedolare secca sugli affitti

Come funziona la cedolare secca 2023? La tassazione sostitutiva all'IRPEF per i contratti di affitto prevede aliquote agevolate al 21 e al 10 per cento. Dagli adempimenti per la scelta dell'opzione al calcolo dell'imposta

Cedolare secca 2023: la guida per i contratti di affitto

Anche per il 2023, per gli immobili in affitto si può scegliere se pagare le imposte sul reddito derivante da locazione applicando l’IRPEF o la cedolare secca.

Cos’è e come funziona la cedolare secca? Si tratta di un’imposta sostitutiva che si applica sui contratti di locazione: le aliquote previste sono del 10 o del 21 per cento.

Nella guida, le informazioni per capire quando si applicano le diverse aliquote, chi paga la cedolare secca 2023 e quando si deve provvedere al pagamento.

Tra gli aspetti a cui fare attenzione ci sono le modalità di applicazione nei casi di rinnovo del contratto e il calcolo dell’imposta per capire a chi conviene scegliere il regime di tassazione.

Cedolare secca 2023, come funziona la tassazione agevolata e a quali contratti di affitto si può applicare

Per i contratti di affitto, al posto dell’ordinaria tassazione IRPEF, si può versare un’imposta fissa.

Con il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 è stata previsto un regime di tassazione sostitutivo del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili.

All’articolo 3 di tale decreto, modificato dalla Legge di Bilancio 2020, introduce la cedolare secca.

I contribuenti che scelgono il regime sostitutivo dell’IRPEF hanno alcune agevolazioni. Non devono infatti pagare le imposte di registro e di bollo e le addizionali regionali e comunali IRPEF.

Le aliquote che devono essere applicate, se si sceglie la cedolare secca, sono le seguenti:

  • aliquota del 21 per cento sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
  • aliquota ridotta del 10 per cento per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’opzione del regime sostitutivo non si applica in via automatica ma deve essere scelta all’atto della registrazione del contratto con modello RLI. In alternativa tale scelta può avvenire nel momento in cui è prevista una proroga del contratto.

Chi paga la cedolare secca con aliquota del 21 per cento: calcolo e requisiti

La platea dei soggetti che applicano la cedolare secca con aliquota al 21 per cento è più ampia di quella che applica la tassazione sostitutiva al 10 per cento, dal momento che le condizioni richieste sono meno stringenti.

Possono scegliere l’aliquota maggiore le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Gli immobili in affitto ai quali si può applicare la tassazione sostitutiva devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 ed essere a uso abitativo. La cedolare secca si applica anche alle pertinenze di tali immobili.

Come anticipato, la scelta del regime agevolato permette ai locatori di non essere chiamati a versare:

  • l’imposta di registro in sede di registrazione del contratto;
  • l’imposta di bollo all’atto di registrazione del contratto;
  • le addizionali IRPEF, comunali e regionali.

La tassazione, infatti, sostituisce le altre imposte dovute sia dal proprietario che dall’inquilino. Bisogna tuttavia fare attenzione all’ipotesi in cui l’immobile è in comproprietà: la scelta della cedolare secca, in questo caso, dovrà essere esercitata da entrambi i proprietari.

In prima battuta si può quindi anticipare che la cedolare secca conviene quando l’alternativa sarebbe un’aliquota IRPEF più elevata.

Cedolare secca con aliquota del 10 per cento: a quali comuni, contratti e immobili si applica?

Maggiori e più stringenti sono i requisiti da rispettare per avere accesso all’aliquota al 10 per cento della cedolare secca.

La tassazione al 10 per cento si applica esclusivamente ai contratti a canone concordato:

  • in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
  • ai contratti d’affitto a studenti universitari;
  • nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
  • agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

I comuni che rientrano nel primo punto sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.

La cedolare secca al 10 per cento si applica ai contratti che non superano un determinato limite in relazione alla somma mensile dovuta dall’inquilino.

Per la scelta di contratto a canone concordato è necessario farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

Per i contratti non assistiti deve essere rilasciata un’attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Il documento deve accertare i requisiti per l’accesso alla tassazione agevolata.

Cedolare secca affitti brevi 2023

Particolari regole si applicano agli affitti brevi. Il comma 595, articolo 1 della Legge 178/2020, ovvero la Legge di Bilancio 2021, spiega che è possibile beneficiare della cedolare secca per l’affitto di un massimo di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Il superamento del limite porta all’applicazione della tassazione IRPEF. Inoltre, l’attività di affitto sarà considerata come imprenditoriale, quindi da svolgere con partita IVA.

Il limite in questione si applica a prescindere dalla modalità con cui viene stipulato il contratto. In altre parole le regole si applicano anche ai contratti stipulati tramite intermediari o attraverso piattaforme telematiche.

Quando si pagano l’acconto e il saldo della cedolare secca: dal calcolo a chi conviene

Passiamo ora ad aspetti operativi, ricapitolando come si calcola l’importo da pagare, quali sono le scadenze da rispettare e a chi conviene applicare la cedolare secca.

Come già chiarito, la scelta di applicare la cedolare secca esonera da versamento delle imposte di registro e di bollo, così come dalle addizionali IRPEF.

Tuttavia i termini da rispettare saranno gli stessi previsti per l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Escludendo il primo anno, per il quale non si può definire la base imponibile, per i successivi si applicherà il sistema di acconto e saldo.

Con la Legge di Bilancio 2021 è stato stabilito che l’acconto dovuto, calcolato sulla base dell’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100 per cento.

Così come per le imposte sui redditi, anche la cedolare secca segue il calendario dell’IRPEF.

L’acconto deve essere pagato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il saldo, invece, deve essere corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

I codici tributo da inserire nel modello F24 per il pagamento sono quelli riportati nella tabella riassuntiva.

Codice tributo Descrizione
1840 Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
1841 Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
1842 Cedolare secca locazioni - Saldo

Dopo aver chiarito le istruzioni per il pagamento e gli importi da corrispondere, vediamo ora a chi conviene scegliere la cedolare secca.

Anche in questo caso risulta determinante il calcolo dell’imposta da corrispondere, se risulta maggiore dell’IRPEF, ovviamente, non conviene scegliere la tassazione sostitutiva.

A livello fiscale si devono tenere presenti le seguenti regole.

Il reddito da locazione, per il quale si sceglie la cedolare secca, è escluso dal calcolo del reddito complessivo. Tuttavia, su tale reddito, non possono essere applicate deduzioni e detrazioni.

L’importo deve concorre al reddito per la determinazione di deduzioni e detrazioni collegate a requisiti reddituali.

La cedolare secca è conveniente se si può applicare l’aliquota del 10 per cento.

Diversamente, non è immediatamente individuabile quando conviene anche con l’applicazione dell’aliquota al 21 per cento.

Per i contribuenti che rientrano nella cosiddetta “no tax area”, con redditi fino a 8.174 euro all’anno, non conviene spostarsi dalla tassazione IRPEF, in quanto le imposte non sono dovute al contrario del regime di tassazione sostituiva.

Altrettanto intuitivamente i contribuenti con i redditi più elevati hanno convenienza ad applicare la cedolare secca per evitare di oltrepassare uno scaglione dell’IRPEF, cumulando il reddito fondiario e i redditi da lavoro.

Per le situazioni intermedie si dovrà invece calcolare l’importo delle detrazioni per assicurarsi che scegliendo la cedolare secca non si abbia sufficiente capienza fiscale (ricordiamo che sul reddito fondiario in questione non si applicano detrazioni e deduzioni).

In sostanza potrebbero verificarsi casi in cui, nonostante l’applicazione dell’IRPEF al 23 al 43 per cento, tale tassazione potrebbe risultare comunque più conveniente per effetto di deduzioni e detrazioni.

Come pagare la cedolare secca: come scegliere l’opzione e gli adempimenti

Come si sceglie la cedolare secca? L’opzione per il regime fiscale può essere esercitata all’atto della registrazione del contratto o successivamente.

Nel caso della registrazione, l’opzione dovrà essere comunicata con modello RLI, necessario appunto per la registrazione del contratto.

Successivamente può essere esercitata in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, ugualmente utilizzando lo stesso modello RLI.

Analoghe regole valgono per la proroga.

Nel caso delle locazioni brevi, ovvero di affitti che non superino i 30 giorni, dal momento che la registrazione non è obbligatoria si può scegliere la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

La scelta della cedolare secca deve essere comunicata dal locatore all’inquilino mediante lettera raccomandata. Con tale scelta si rinuncia all’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto stipulato.

Se la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto è già indicata nel contratto, allora l’invio della raccomandata non è obbligatorio.

Se la comunicazione non viene inviata, in caso di proroga del contratto di locazione, in alcune ipotesi la tassazione non decade.

Il locatore deve tuttavia aver tenuto un comportamento coerente, ovvero:

  • aver effettuato i versamenti dell’imposta;
  • aver indicato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca locali commerciali e negozi: le novità della Legge di Bilancio 2023

Anche per il 2023 non verrà adottata alcuna misura che estenda la possibilità di scelta della cedolare secca per negozi e locali commerciali.

L’ipotesi era emersa nel corso del dibattito parlamentare sulle misure da inserire nella Legge di Bilancio 2023, che dovrà essere approvata entro il 31 dicembre.

Le coperture non sono state trovate e tra gli emendamenti approvati al Disegno di Legge di Bilancio 2023, dalla Commissione Bilancio della Camera, non è stata inserita alcuna misura a riguardo.

Di conseguenza per il 2023 nel caso di attività commerciali e negozi non si potrà applicare la tassazione sostitutiva dell’IRPEF.

Il ravvedimento operoso per ritardo nel pagamento della cedolare secca

Così come per le altre imposte, nel caso di mancato o ritardato pagamento anche per la cedolare secca si può fare ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

Tale istituto permette di regolarizzare i versamenti, beneficiando della riduzione delle sanzioni.

A prevederlo è l’articolo 13 del decreto legislativo numero 472 del 1997.

La riduzione delle sanzioni dipende dal periodo che intercorre tra la mancata scadenza e la data del pagamento.

Più aumenta il tempo e meno vengono ridotte le sanzioni.

La percentuale di sanzioni dovute è riportata all’interno della tabella riassuntiva.

Tipologia ravvedimento operoso Termine temporale Sanzione applicabile
Ravvedimento breve Entro 30 giorni 1/10 del minimo (1,50 per cento)
Ravvedimento lungo Dal 31° al 90° giorno successivo alla scadenza 1/9 del minimo (1,67 per cento)
Ravvedimento lungo o annuale Per le imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi dal 91° giorno fino al termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è commessa la violazione 1/8 del minimo (3,75 per cento)
Ravvedimento oltre l’anno Entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo 1/7 del minimo (4,29 per cento)
Ravvedimento oltre i due anni Dopo due anni dall’omissione o dall’errore 1/6 del minimo (5 per cento)
Ravvedimento post contestazione Dopo la contestazione degli errori da parte degli Uffici delle Entrate 1/5 del minimo (6 per cento)

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