Cedolare secca affitti 2026: come funziona e quanto si paga

La cedolare secca 2026 è il regime agevolato di tassazione degli affitti.

Quando si applica, come funziona e soprattutto per quali tipologie di locazioni? Sono questi tre dei quesiti più comuni che riguardano la cedolare secca e, nelle righe che seguono, ci soffermeremo sulle regole previste caso per caso.

In primis è bene partire ricordando che sono tre le aliquote previste, pari al 10, 21 e 26 per cento, con percentuali di tassazione diverse sulla base della tipologia di contratto d’affitto.

Obiettivo della cedolare secca è contrastare il fenomeno delle locazioni in nero, mediante una tassazione ridotta rispetto alle ordinarie regole IRPEF.

Di seguito una guida utile per capire come funziona, chi sono i beneficiari e quali sono le modalità di accesso mediante il modello RLI.

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Cedolare secca 2026, come funziona? Guida alla tassazione agevolata dei contratti d’affitto

La cedolare secca è il regime sostitutivo IRPEF di tassazione degli affitti, che può essere applicato per i contratti relativi ad immobili per finalità abitative e che prevede l’applicazione di tre diverse aliquote:

• imposta sostitutiva del 21 per cento;
• aliquota agevolata del 10 per cento;
• aliquota del 26 per cento sulle locazioni brevi.

La cedolare secca è pari al 21 per cento per la generalità delle locazioni ma, nel rispetto di specifici requisiti si applica nella misura del 10 per cento, con vantaggi evidenti quindi sul fronte dell’imposta dovuta in sostituzione dell’IRPEF, delle addizionali ma anche dell’imposta di registro e di bollo.

Si può esercitare l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto, mediante il modello RLI, ma anche in caso di proroga dello stesso.

A partire dallo 2024 è stata introdotta una terza aliquota di tassazione, pari al 26 per cento e applicata in caso di locazione per periodi brevi di più di un appartamento all’anno. Su questo punto, la Legge di Bilancio 2026 ha previsto importanti novità per chi affitta più immobili, sulle quali ci soffermeremo nelle righe che seguono.

Cedolare secca del 21 per cento: calcolo e requisiti

La cedolare secca del 21 per cento è quella maggiormente applicata, in quanto al netto delle condizioni soggettive non sono previsti limiti particolari per accedervi.

Possono scegliere l’aliquota maggiore le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Gli immobili in affitto ai quali si può applicare la tassazione sostitutiva devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 ed essere a uso abitativo. La cedolare secca si applica anche alle pertinenze di tali immobili.

Non è invece possibile optarvi per i contratti commerciali, anche se la previsione di un’estensione della cedolare secca anche all’affitto di negozi e uffici è prevista nell’ambito della legge delega di riforma fiscale.

Da un punto di vista dei vantaggi previsti, la cedolare secca del 21 per cento oltre a prevedere una tassazione ridotta rispetto all’IRPEF, sostituisce anche le addizionali comunali e regionali, così come non sono dovute le imposte di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto.

Cedolare secca del 10 per cento: a quali comuni, contratti e immobili si applica?

Più vantaggiosa è la cedolare secca del 10 per cento prevista per i contratti a canone concordato, che si applica però nei seguenti casi:

• in comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
• ai contratti d’affitto a studenti universitari;
• nei comuni in cui vi sono state calamità naturali;
• agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

I comuni che rientrano nel primo punto sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.

Sono quindi più stringenti le condizioni per applicare la cedolare secca ridotta al 10 per cento che, in primo luogo, può essere esercitata solo in caso di contratti di affitto con la formula dell’equo canone, per i quali è necessario farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

Per i contratti non assistiti deve invece essere rilasciata un’attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Il documento deve accertare i requisiti per l’accesso alla tassazione agevolata.

Cedolare secca affitti brevi, aliquota del 21 e del 26 per cento

Una terza aliquota è prevista per gli affitti brevi. In questo caso, l’imposta sostitutiva è stata portata al 26 per cento dalla Legge di Bilancio 2024.

L’aliquota più alta si applica alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, inclusi i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia di locali, stipulati direttamente o tramite soggetti che svolgono l’attività di intermediazione immobiliare, compresi i gestori di portali telematici.

La tassazione più gravosa è tuttavia limitata a chi concede in locazione per brevi periodi più di un appartamento nel corso dell’anno, con l’esclusione di un immobile.

Nella pratica, la cedolare secca sugli affitti brevi prevede le seguenti regole:

• per il primo immobile è pari al 21 per cento;
• per il secondo immobile sale al 26 per cento.

Sarà in sede di dichiarazione dei redditi che il contribuente potrà individuare l’immobile da assoggettare a tassazione ridotta.

Per effetto delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, dal 1° gennaio dal terzo immobile in poi locato per brevi periodi è necessario aprire la partita IVA perché scatta l’attività imprenditoriale con regole di gestione e tassazione tutte diverse.

Opzione in dichiarazione dei redditi. Quando si pagano l’acconto e il saldo della cedolare secca

La cedolare secca si paga alle stesse scadenze previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Escludendo il primo anno, per il quale non si può definire la base imponibile, per i successivi si applicherà il sistema di acconto e saldo.

L’acconto deve essere pagato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
  • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il saldo, invece, deve essere corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

I codici tributo da inserire nel modello F24 per il pagamento sono quelli riportati nella tabella riassuntiva.

Cedolare secca, conviene? Le valutazioni da fare

Dopo aver chiarito le istruzioni per il pagamento e gli importi da corrispondere, vediamo ora a chi conviene scegliere la cedolare secca.

Anche in questo caso risulta determinante il calcolo dell’imposta da corrispondere, se risulta maggiore dell’IRPEF, ovviamente, non conviene scegliere la tassazione sostitutiva.

A livello fiscale si devono tenere presenti le seguenti regole:

Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

• è escluso dal reddito complessivo;

• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;

• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

La cedolare secca è conveniente quindi se si può applicare l’aliquota del 10 per cento.

Diversamente, non è immediatamente individuabile quando conviene anche con l’applicazione dell’aliquota al 21 per cento.

In ogni caso, è necessario partire considerando il reddito del contribuente.

Infatti, bisogna ricordare che sotto ad una certa soglia (fissata ad 8.125 euro) non sono dovute imposte.

In tal caso conviene quindi restare nel regime di tassazione IRPEF, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie di esenzione ed il pagamento sarà in ogni caso dovuto.

Per i contribuenti che rientrano nella cosiddetta “no tax area”, con redditi fino a 8.500 euro all’anno, non conviene spostarsi dalla tassazione IRPEF, in quanto le imposte non sono dovute al contrario del regime di tassazione sostituiva.

Altrettanto intuitivamente i contribuenti con i redditi più elevati hanno convenienza ad applicare la cedolare secca per evitare di oltrepassare uno scaglione dell’IRPEF, cumulando il reddito fondiario e i redditi da lavoro.

Per le situazioni intermedie si dovrà invece calcolare l’importo delle detrazioni per assicurarsi che scegliendo la cedolare secca non si abbia sufficiente capienza fiscale (ricordiamo che sul reddito fondiario in questione non si applicano detrazioni e deduzioni).

In sostanza potrebbero verificarsi casi in cui, nonostante l’applicazione dell’IRPEF al 23 al 43 per cento, tale tassazione potrebbe risultare comunque più conveniente per effetto di deduzioni e detrazioni.

Come pagare la cedolare secca: opzione con modello RLI e adempimenti

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata all’atto della registrazione del contratto o successivamente.

Nel caso della registrazione, l’opzione dovrà essere comunicata con modello RLI, necessario appunto per la registrazione del contratto.

Successivamente può essere esercitata in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, ugualmente utilizzando lo stesso modello RLI.

Per la proroga, invece, occorre tenere conto che l’articolo 3-bis del DL 34/2019 ha previsto la soppressione dell’obbligo di comunicazione telematica obbligatoria della proroga del contratto di locazione a cedolare secca.

Alcuni uffici locali delle Entrate, tuttavia, consigliano comunque di procedere con la classica comunicazione tramite procedura RLI per allineare i flussi di dati di contratto e dichiarazione. Una cosa però è certa: l’opzione per la cedolare secca deve comunque risultare da comportamento concludente, il che, in termini pratici significa:

• inviare la dichiarazione dei redditi con la compilazione del quadro LC e di tutti i dati dell’immobile e dell’opzione per la cedolare secca;
• occorre aver versato i modelli f24 con i codici tributo corretti.

In assenza di una delle due azioni di cui sopra, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’assoggettamento ad IRPEF dei canoni che non risultano da RLI telematico, dichiarazione dei redditi e imposte versate.

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Nel caso delle locazioni brevi, ovvero di affitti che non superino i 30 giorni, dal momento che la registrazione non è obbligatoria si può scegliere la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Raccomandata all’inquilino, quando è obbligatoria

La scelta della cedolare secca deve essere comunicata dal locatore all’inquilino mediante lettera raccomandata. Con tale scelta si rinuncia all’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto stipulato.

Se la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto è già indicata nel contratto, allora l’invio della raccomandata non è obbligatorio.

Se la comunicazione non viene inviata, in caso di proroga del contratto di locazione, in alcune ipotesi la tassazione non decade.

Il locatore deve tuttavia aver tenuto un comportamento coerente, ovvero aver effettuato i versamenti dovuti e aver regolarmente dichiarato i redditi incassati.